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馬鞍山房價2022趨勢

生活 更新时间:2025-01-12 13:48:28

環南京都市圈的概念由來已久。作為六朝古都、厚積薄發的新一線城市,南京正被周邊越來越多的衛星城“抱大腿”,買房君踏足過的任何遠郊樓盤裡的區位圖,都少不了南京河西、新街口的身影...

八天國慶長假如此漫長,買房君怎能悠閑地宅着?今天我們就來到了南京西南方位的安徽馬鞍山市,看看中國著名的“鋼城”在地産行業表現如何。

馬鞍山作為南京、合肥都市圈雙核心層城市,承擔了江蘇與安徽省經濟交流與人口過渡的重要作用。

目前,南京所有都市圈衛星城中,溧水、句容、滁州、六合等都有不同程度的樓市“覺醒”,為南京龐大的購房群體分流了相當一部分的壓力。

從南京市中心驅車前往馬鞍山市,不堵車的情況下約1小時不到的樣子,與溧水相仿。但對于大部分南京買房人而言,馬鞍山樓市當下基本算是一個未開化的地方,知之甚少。

買房君經過一整天的踩盤走訪,将馬鞍山分為了市中心、開發區、大學城三個特征鮮明的部分,并選取其中的代表樓盤進行簡要分析:

城南是這座城市的政務文化中心,市政服務中心、青少年宮、新三館等标志性建築都坐落于此。與鋼鐵生産廠更為集中、工業化程度更高的城北相比,城南顯然被打造成更加宜居的城市空間。

為何單單選取這個盤作為例子呢?買房君承認是被這裡獨樹一幟的價格吸引到了。該項目在8月份剛剛經曆過首開,均價為12500元/平米,對于原住民來說基本算是馬鞍山的“河西價位”了。

目前項目在售有高層、花園洋房,戶型面積分為121、130平米兩種,全精裝交付,現階段約剩餘100多套房源,物業管理為中南物業。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)1

盡管價格相較于本土房企貴上一些,但其設計理念和服務品質基本将南京樓市的标準照搬了過來。作為中南旗下品質最優的“熙悅”系産品,中南熙悅是其進入安徽省的第一個項目。

“怎麼說呢?這個項目更像是中南進軍馬鞍山市場後打響品牌的樓盤。我們今年2月份才拿的地,樓面價4000多元/平米,加上各種建設成本和精裝交付,公司并不奢求能有多少利潤的。”置業顧問向買房君解釋到。

看完樣闆間後,買房君确實在這個三線城市中感受到了大城市樓盤中才有的設計細節,這也能夠解釋為何這個新盤能賣到高于均價50%的價格了。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)2

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買房君與美女置業顧問交流後推測,像中南這類樓盤在現在的馬鞍山市中心,還并不算普遍。但也有像春晖悅府等一些本土房企,正在積極學習一線城市開發住宅的人居理念和營銷策略。

可以預見到随着後期土地成交價格的上漲,會有越來越多的房企打造與其價格和品牌相适應的樓盤,以此吸引南京、合肥的購房者。

馬鞍山開發區:

開發區位于馬鞍山城南,當塗縣以北。由于不算大的地理面積,這裡基本算是一個連通主副城,四通八達的區域。特點是配套不足,以住宅樓為主。但價格便宜,在整個馬鞍山也算是一個窪地。

金彙香郡位于開發區靠北位置,主推高層、多層洋房。目前在售為14、21号小高層,面積為88-118平米,毛坯交付,均價在4500-5000元/平米左右,入手難度較低。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)4

與主城相比,向南約8公裡、15分鐘車程的開發區顯然更具備剛需屬性。而這個項目又算是這裡的低價盤中價格最低的,因此更具有代表性。

目前馬鞍山樓市還有一項重要的宣傳節點,那就是馬鞍山地鐵一号線的開工在即。

查詢資料可知,馬鞍山軌道交通1号線一期對接南京地鐵8号線,起于花山區北環路,終于當塗縣提署路,自北向南貫穿整個馬鞍山,全長24.86公裡。線路預計2019年開工,2021年底開通,北上對接南京地鐵8号線銅井站。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)5

一旦對接上南京地鐵8号線,其沿線所有樓盤的受益程度買房君就不必過多闡述了,總結起來就是一個字——漲!

金彙香郡就是位于1号線釜山站附近,加之超低的價格,成為當地大力宣傳的銷售優勢。

然而需要注意的是,馬鞍山1号線對于本地交通内需确實是一個極大的刺激。但想搭上南京這波交通利好,恐怕需要再多等等了。

要等多久呢?據買房君之前做過的樓市地圖來分析,南京地鐵8号線基本上是現有線路規劃中最後一批實施的地鐵,預計在2030年前通車———我的天,還有十幾年呢。

在此,買房君不僅要提醒下看中交通規劃的投資客,順便再為闆橋和江甯濱江人民默哀10秒鐘...

大學城:

大學城主要位于馬鞍山博望區,這裡有安徽工業大學、河海大學文天學院、馬鞍山中加雙語學校等教育資源,也是投資客易下手的區域,畢竟任何城市都是教育為本嘛。

目前這裡的在售盤恒泰達觀天下在售二期尾盤,住宅類型為70年産權複式公寓,單價在8500-9500元/平米左右,面積約67平米,總價在55-65萬元。這也是馬鞍山主城區較為普遍的新房價格。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)6

但買房君經過實地探訪後察覺,這裡的投資氛圍并沒有想象中那麼熱烈。項目國慶期間推出了一批特價房源,每平米便宜約1000元。而根據置業顧問的說法,這是為二期清盤、三期加推的一次營銷優惠。

雖然該房源為複式結構,總價比較便宜,但是單價并不存在優勢,且房屋外立面看上去比較簡單,顯然建築成本與工藝不是很高。

馬鞍山房價2022趨勢(為啥不考慮首付十幾萬的馬鞍山新房)7

随後買房君走訪了當地的中介,中介告訴了買房君馬鞍山樓市的投資真相:與普遍倒挂的南京市場相比,馬鞍山樓市在倒挂這方面明顯是持不可想象的狀态。

二手房普遍要比新房便宜1000元/平米,好一些的小區與裝修才能與新房價格媲美。“在這裡投資很明顯要投二手房嘛,反正接盤的人都一樣住,新房還貴那麼一些”中介如是說。

此外,從中介的話語中,買房君也能推測出馬鞍山新房樓市的現狀:新房去化速度并不如意,尤其是大學城一帶很難賣得動。

為何會造成這種現象?是本地人需求不夠旺盛嗎?中介坦言,馬鞍山居民家庭普遍住房擁有率都在2-3套左右,一旦聯姻,房子更多。一些新房市場的外來客戶有時能達到7成左右,内需動力略顯匮乏。

寫在最後:

在環南京都市圈中,馬鞍山房價從去年年底開始上漲,來自南京的客戶多是從溧水、江甯銅井過來的,加之表現疲軟的内需,顯然起步較晚。

雖然城市擁有已運行的高鐵和地鐵規劃,但要想真正成為吸納南京外溢客戶的衛星城,目測還有很長的一段路要走。

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