鄉村旅遊、休閑農業，已走向全域化、特色化、精品化。許多資源條件良好的地區，開始統籌規劃，以全村、全鎮、全縣範圍來做鄉村旅遊帶。

在政府主導支持、村民自主投資、外來企業投資和多方合作經營的4種投資方式中，多方合作經營的占比逐年增長。

鄉村旅遊巨大的市場機會，給了我們信心，但用地問題，也一直制約着很多莊主的投資決心和方向。

現實情況，我們很多人都是用農用地在搞農業旅遊，或者項目沒有進行審批，原本是荒山荒地，因沒有納入地方的土地規劃，被在不知情的情況下，置換成了農用地。

随着農業法制體系的健全，農業領域的“擦邊球”時代，已成為過去，隻有合規運營，才有未來。

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在現行産業結構下，是怎麼合理的使用土地，規避風險，形成資産？鄉村項目是長周期的投資項目，所以這一點至關重要。

（1）農民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是将這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。

這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

（2）農村集體建設用地

鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

如今，鄉村旅遊的項目建設用地，大多數來自于農村集體建設用地。

（3）四荒地

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

（4）城鄉建設用地增減挂鈎

說的就是土地性質的轉換，具體政策通過制定相應的法規來規範的前提下，以及當地的土地調規基礎上，可以實現農轉非的合理使用土地。

這也會在無形中增加了休閑農業開發建設成本，而且也使得農業休閑開發變得更為複雜。

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再來看看，4種鄉村産業結構下的鄉村旅遊發展模式。

（1）依靠當地獨有的人文文化發展起來的模式

比較适用有古老的村莊，古建築群，古文化等特點的村子。以當地文化特色為基礎，對當地文化獨有特色再進行深度挖掘、包裝。

包括，對已有的古建築進行重新修複，娛樂設施，住宿等進行一定規模的升級，最終打造人文鄉村旅遊項目。田園綜合體、鄉村度假區、休閑農場、古村鎮、傳統村落等項目，都有這樣的特點在裡面。

（2）依托當地興盛産業

這需要具有一定的當地産業基礎，通過自身特色産業，将其規劃到鄉村旅遊中，從而帶動鄉村旅遊的發展。

将鄉村特色文化與當地特色産業結合，形成一個完善的産業鍊，達到産業帶動鄉村旅遊發展的一個目的。比如，農産品加工示範基地，擁有産業化經營的鄉村項目，有特色旅遊的鄉村項目，儲藏保鮮、産地批發市場項目等。

（3）自然生态環境比較好的區域

比如，具有當地傳統鄉村風貌和民俗特色，有山有水有綠植的天然風景特色的鄉村。可以做生态農場、生态農業園區項目、生态循環農業項目、生态農業旅遊等一系列具備自然生态環境特色的鄉村農業項目。

（4）農牧業發展比較好的

可以做休閑農業綜合體，現代牧場、漁場養殖基地，農牧循環示範項目，具備海洋、農牧文化休閑度假功能這樣的項目。

總之呢，再好的資源、關系，也要及時完善用地手續。不要無址可選的時候，也硬要選；不要沒有想好規劃思路，有地就先拿下再說。

實際上，一些新型農業主體以及偶然出現的有利機會，在解決土地問題上，都是很好的幫手，比如：“土地銀行”，以土地股份為基礎建立合作社，使用廢棄宅基地或園地，土地租賃、置換或入股聯營等等。通過合作來整合資源，才是上策。

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