西三爻村。“自己投資，并在城中村改造實施主體名下銷售”模式，給林學旺埋下了太多紛争的種子。

當年城中村改造秩序的亂局，多年之後，因補不了土地出讓金而成為小産權房的普遍現象，依然是難解之題。

中房報記者 崔軍民 西安報道

閩商林學旺，很無奈。

他沒想到，在西安市城中村改造項目上的巨額投資，多年來血本無歸。為維護其合法權益，他曾提出“西安千億城改涉黑案”控告，并在西安當地沸沸揚揚，人盡皆知。林學旺認為，這并不是民事訴訟，而是一樁沾着血腥的城中村改造涉黑案。

林學旺在西安的遭遇，在當地村民看來，不過是城中村改造市場中涉及貪腐的冰山一角。

其中，曾任陝西省西安市雁塔區委書記、區長，西安市委常委兼市委秘書長等職的正廳級幹部楊殿鐘，受賄4547萬元，另有5561萬元巨額财産來源不明，成為當時陝西省查處的涉案金額最大的貪腐案件。2016年，他被法院一審判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，并處沒收個人全部财産。

還有，西安市雁塔區雙橋頭村城中村改造過程中，出現塌方式腐敗，受賄總額近千萬元，導緻十餘名村幹部被判刑。

在西安轟轟烈烈的城市化開發進程中，造福城市和市民的城中村改造，在另一面，給西安政治生态提供了滋生貪腐的土壤。

5月上旬，中國房地産報記者在西安走訪時還發現，城中村改造推動城市建設的同時，還累積了大量“後遺症”。在辦理城中村改造相關手續時，虛列村民人口數、集體土地畝數，以此獲得更多優惠政策土地，并少繳土地出讓金，這成了城中村改造建設中的一個現象。

西安市雁塔區城中村改造的大量後遺症、并發症影響深遠，諸多城中村變成了小産權房的江湖，無法辦理土地使用證和房産證等相關手續。

該如何解決這些後遺症？多年時間已經過去，效果甚微。

鏡花水月的案件

“這兩棟高樓是我投資建的，那兩棟高樓也是我投資建的。”閩商林學旺指着那些高樓林立的地方向中國房地産報記者述說。

林學旺所說的那些高樓，位于西安市南三環西段，屬于雁塔區管轄範圍。十五六年前，那裡還是一個偏遠的郊區，放眼望去一片茫茫的菜田。

大約到了2006年前後，搭着西安市城中村改造的春風，那些市郊的村子，一個個都登上了“西安市城改目錄”。僅在2006年、2007年兩年時間裡，西安市至少審批了200餘個城中村改造項目。西安市雁塔區的西三爻村、東姜村和北寨子村也在城改目錄之列。正是這三個城中村，使閩商林學旺陷入了人生的最低谷。

城中村改造政策出台之際，2006年，林學旺以商人的睿智，洞察到了西安城中村改造市場的巨大商機。林學旺自帶着一股閩商的闖勁，單槍匹馬從老家福建北上西安，準備從西安的城中村改造市場掘出他人生的一桶金。起初，他在西安走訪調查了數個月，跑了三十多個城中村，最終決定先投資西安市雁塔區長延堡街道辦下轄的西三爻村城改項目。

好景不長。他在西三爻村城改項目上銷售部分房源後，利用回籠資金，向長延堡街道辦下轄的東姜村（後來劃歸雁塔區杜城街道辦事處管轄）和北寨子村城改項目上繼續擴張。隻是，在西三爻項目銷售了大約12萬平方米的房源後，發生了命運的轉折。剩下的8萬平方米房源，以及東姜村8.7萬平方米的全部房源，和北寨子村城改項目占股27.5％的全部房源，都不得不停止銷售。

這一切結果，在林學旺看來，都源于當時的合作模式。“自己投資，并在城中村改造實施主體名下銷售”這一模式，給林學旺埋下了太多紛争的種子。

随之而來的是，西三爻村項目大門被圍堵，其中8萬平方米房源被停止銷售。東姜村項目被強迫交易20%股權，直至8.7萬平方米全部房源被停止銷售。北寨子村項目約定占股27.5%的全部房源被停止銷售，諸多問題向林學旺撲面而來。

複雜的案情，讓林學旺喘不過氣來。幾年來，不得不奔走在各級公檢法部門之間。他向西安當地多個部門舉報的敲詐、侵占、巨額受賄等線索問題，中國房地産報記者以時間為序，對多個部門的回複作了相應梳理。

2018年6月20日，西安市雁塔區檢察院書面答複：我院已轉至西安市公安局雁塔分局處理。

2019年6月5日，西安市公安局雁塔分局書面答複：我局正在積極偵辦中。

2019年6月22日，國家層面某部門作出批示：“重點”督辦。并在批示上畫了一個圈，在圈内批注了一個“公”字。

2020年7月30日，陝西省公安廳挂牌督辦，西安市公安局提級偵辦。就在同一時期，西安市公安局有人回複：已從西安市自然資源和規劃局回函中查明有關案涉的三個村，涉嫌騙取城改批文，且城改公司涉嫌侵占公司股權，具備“壟斷農村資源、侵占集體資産”犯罪要件，土地源頭涉嫌違法犯罪……

2021年2月18日，西安市公安局有人回複：定人定崗安排專人負責調查。

2021年5月7日，西安市公安局雁塔分局再次書面回複：案件正在偵辦中。

2021年5月10日，有西安市公安局有人告訴林學旺：“翻查”。

2021年6月21日，西安市公安局有人告訴林學旺：“專案組已經撤了”。

從上述多個部門的回複中可見，自報案至今的幾年時間，這起刑事案件，仍然沒有明确的進展。

曾有西安市公安局掃黑辦某領導對“索賄價值250萬元的S500奔馳轎車一輛”的舉報線索很感興趣，并要以該線索為突破口，來撬動這起“涉黑”案，以提升工作成績。記者發現，這輛奔馳轎車的購置時間為2011年1月。該機動車發票、強制險、保險、車輛購置稅等票據上均顯示購車人為“何英”。身份證号顯示年齡為“1982”。據了解，何英是何建成的二女兒。何建成則是時任西安市雁塔區西三爻村城改公司的法定代表人兼董事長。

在西安當地多個部門中，還有市公安局雁塔分局某領導分兩次索要“辦案經費”125萬元，并誇下海口，一定要偵破此案。

後來，這些以車為突破口和索要辦案經費的案件，都辦成了鏡花水月。

虛報的人口和土地

林學旺在西安的遭遇，在當地村民看來，不過是當地城中村改造市場中涉及貪腐的冰山一角。

記者在西安走訪中還了解到，西安市雁塔區雙橋頭村在城中村改造過程中，作為主導公司的陝西聯邦實業股份有限公司（以下簡稱“聯邦公司”）在編制方案及辦理城中村改造項目相關手續時虛列村民人口數3200人，多取得優惠政策土地約340畝，最終少繳土地出讓金9億多元。雙橋頭村支部、村委會班子核心人員，利用職務上的便利，非法收受聯邦公司給予的财物，出現塌方式腐敗現象。

記者通過司法文書獲悉，雙橋頭村支部、村委會班子核心人員11人曾收過聯邦公司的好處共計近千萬元賄賂款。這11人負有配合雁塔區政府推進拆遷工作順利進行的職責和義務。但是由于部分村民不同意拆遷，拆遷工作無法進行。在收受了聯邦公司的好處之後，他們才積極動員部分村民進行拆遷。

在上述貪腐事件中，中國房地産報記者通過另一份司法文書獲悉，雙橋頭村作為改造方案的申報主體，将方案編制工作及相關手續辦理委托給聯邦公司。由于當時城中村改造用地是以村民人口數每人65平方米的标準确定，聯邦公司為保證預期取得土地面積，在編制方案及辦理城中村改造項目相關手續時虛列村民人口數，多取得大量優惠政策土地和少繳巨額土地出讓金。

在該案件中，原雁塔區城改辦綜合科，按照規定應該在方案編制前認真進行實地調研，在方案編制過程中，應進行現場踏勘并派人參加村民會議，還應對方案要件的真實性進行核實。但是，趙育作為時任綜合科科室負責人及方案審核人，并未履行上述職責。沈炜時任區城改辦副主任，作為綜合科分管領導，未指派其他人員履行上述職責，未履行分管領導職責，輕易地通過了企業以村委會名義上報的方案及相關資料，并上報市城改辦，導緻多報村民人數的改造方案得以批複，開發商少繳土地出讓金的行為得逞。

有村民稱，按照當時的政策，城改方案需經村民會議讨論通過後，由區城改辦公室報市城改辦公室批準，但是，當時村民會議根本沒有讨論通過改造方案。那份雙橋頭村村民會議同意《雙橋頭村城改工作方案》的決議是僞造的。

司法文書顯示，沈炜、趙育均被判無罪。

有媒體報道稱，聯邦公司在向雁塔區城改辦的一份《情況說明》中稱：“為了城市發展的需要，衆多城改項目（包括雙橋頭村城改項目）存在以虛報人口為手段争取多供應城改用地的方法，以滿足城市建設、開發商、村民的各方要求。”

其實，不隻是雁塔區雙橋頭村在城改過程中存在虛列人口數據套取土地。西三爻村，就有人在網絡上舉報多年。舉報稱該村人口實際是520餘人，但在城改申報時按2500餘人報批，多報了近2000個人口。北寨子村，城改申報文件顯示村民人數為1716人，但村民反映，該村僅有800餘人。雁塔區東姜村，實際村民人數為1200餘人，但在當地一家媒體有關城改宣傳的文章中顯示，該村村民人數成了3350餘人。不僅人口數據虛報，土地數據虛報也成為西安城中村改造手續造假的普遍現象。比如上述東姜村土地，在城改批複中顯示本村土地為369畝，卻在城改宣傳的文章中變成了833畝。在其他的報批手續中還出現了600餘畝的說法。

之所以城中村人口、土地虛報數量，不過是想繞開《西安市雁塔區城中村改造監管規定》的相關規定，以具備城中村改造規定的條件。

按照《西安市雁塔區城中村改造監管規定》，申請列入城中村改造目錄管理的村莊，必須符合人均耕地面積在0.3畝以下。并由村兩委會負責将有關材料上報所在街道辦，由街道辦初審，上報區城改辦。由區城改辦會同街道辦，實地了解有關情況後，提請區城中村改造工作領導小組聯席會議審定。經審定同意，再由區城改辦上報西安市城改辦審批。

中國房地産報記者通過相關途徑獲得的信息是，在上述林學旺的舉報案件中，西安市自然資源和規劃局在給西安市公安局提級偵辦的專案組回函中稱，西三爻村、東姜村和北寨子村的土地都已涉嫌犯罪。記者向原西安市公安局提級偵辦的專案組成員之一袁某緻電求證，被告知“專案組早已撤了。這都不是個人行為，其他問題還是通過相應部門了解。”

考問城中村改造

記者調查采訪發現，西安市城中村改造的模式，是每一個城中村在申報改造時，都會成立一個城中村改造公司，并以該公司為該村改造的實施主體。然後，再以合作改造方式，引入資金。不過，這種模式卻給西安的城中村改造市場帶來不可低估的後遺症。

在當時粗放的城中村改造政策模式之下，城中村集體土地很難進入土地市場。即使有地塊公開招拍挂出讓，也都早被内定，甚至項目都已建好了才走土地招拍挂程序。

諸多城中村變成了小産權房，多年來始終無法辦理土地使用證和房産證等相關手續。

以雁塔區西三爻村為例。早在2006年，該村地價大約每畝200萬元。現在，同一地段，地價大約每畝1500萬元至2000萬元。16年時間不到，地價大約上漲了10倍。

也正是這個時期，恒大、萬科、富力、龍湖和金地等諸多知名品牌房企紛紛進駐西安房地産市場，并拿下小地塊試水。

中國房地産報記者獲悉，不少城中村改造項目，在當時圈地就賣房。不少購房戶也明知辦不了房産證，隻是因為房價便宜紛紛傾囊購買。

如今，多年過去了，随着土地市場的地價一路飙升，當時的小産權房，即使有人願意再補繳土地出讓金，也沒有誰能承受得起這筆巨額土地款了。

城中村的不少村民對拆遷安置也很有意見。記者在北寨子村走訪時有村民反映，土地沒有了，宅子也被強拆了，原來的舊宅子建了三層四層的，也隻是按兩層的面積分配安置房，三層四層的房子還要再出錢按成本價購買。村民稱，當時土地是按每畝10萬元至15萬元的地價征收的，土地賣給開發商轉手則是230萬元至250萬元。在當時，地價就翻了數十倍。村民也沒有從中分得一分紅利。

記者發現，在當時粗放的城中村改造政策模式下，西安市城中村改造，多年之後，因補不了土地出讓金而成為小産權房的，在西安是一個普遍現象。

該如何解決這些後遺症？西安市政府為此牽頭成立了處理遺留問題小組辦公室。但目前效果似乎甚微。中國房地産報記者5月初在西安一周時間的調查采訪中，也未能從官方找到答案。

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