LPR改革後，LPR在上周正式迎來下調，房貸利率也跟随下調。

這對購房者來說，無疑是一個大利好，但很多人掏出計算器算了一波之後，卻哭笑不得。

馬克就是個典型的例子：

LPR的消息剛發布不久，他就扭過頭來，激動地和我說：

“天啊，終于等來一個政策，我房子的月供可以減輕啦！”一邊說着一邊激動地敲着鍵盤，盤算具體的月供金額。

計算結果出來的那一刻，他長歎了一口氣：“一百多萬貸款月供隻少了40多塊，我該哭呢還是該笑呢...”

确實，央行公布的5年期以上LPR為4.80%，相比上個月的4.85%僅下降5個基點。這5個基點平攤到月供中，100萬的月供僅少個30塊，對購房者來說僅僅隻是杯水車薪。

央行關于LPR下調的公告

但是，即便如此，我也勸馬克更開心一點，甚至我也建議大家保持一個更樂觀的預期。

為什麼？

因為大家不要目光局限于單次的LPR下調，LPR每個月都會更新一次，關鍵是接下來的趨勢是什麼？繼續下調、平穩、還是回升？

在這裡，我先放結論：未來一到兩年内，LPR大概率還是會繼續下調，現在雖然隻是少個30塊，利率下行的趨勢下，房貸減輕的可不僅僅這30塊。

要解答利率為什麼還會繼續下調，我們得先搞清楚LPR的來龍去脈。

首先得要明确一點的是：

在今年LPR改革之前，我們貸款買房，完全取決于央行基準利率。并且，貸款合同上約定的貸款利率不是固定不變，會随着每年的基準利率的變動而變動。當然也有一些貸款合同約定的是固定利率，但這一般都很少見。

這裡就涉及到了基準利率，基準利率一動，房貸利率也會跟着動。在今年10月LPR改革之前，基準利率為4.90%，已經維持了4年之久。那這個基準利率怎麼來的呢？

一句話來說，基準利率是由央行拍腦袋決定的。

央行基準利率（5年期以上）走勢圖

為什麼我要說“拍腦袋”？

主要是因為在2013年利率改革之前，央行決定的基準利率并不完全由市場決定，很大程度上依賴于央行的主觀判斷。

其實按照國際經驗，基準利率（每個國家叫法不同）是由市場上的借貸雙方（主要是銀行間市場）自由約定，然後綜合各方算出來的一個綜合利率。

這樣才能真實反映市場的真實利率，而不是說讓央行直接拍闆。

所以，2013年央行啟動了利率改革，LPR就是從那時開始正式誕生。

LPR全稱Loan Prime Rate，意思就是貸款基礎利率。綜合市場上的借貸雙方自由報價而呈現的利率，不再受央行管，更能夠反映市場的真實利率水平。

一句話來說，LPR根據市場各方自由報價确定，央行管不着。

而當時很多銀行尚未具備定價能力（隻有10家銀行參與LPR報價），還無法報出穩定的LPR報價，為了防止利率市場混亂，LPR暫時以央行的基準利率為基準，僅作為一種過渡的措施。

也就是說，盡管早在2013年就推出LPR改革，但這6年來，市場上的貸款利率還是以央行的基準利率為準，市場化程度并不高。

但如果LPR一直這麼玩，那就和沒改革差不多了。因為LPR還隻是在銀行間市場中應用，普通人貸款買房、買車、創業什麼的，還是得要看基準利率，此LPR毫無存在感。

所以，今年8月，LPR再次迎來改革，一個最重要的變化就是：LPR由原來的緊跟央行基準利率，轉變為央行的公開操作市場利率。

不是說自行商量确定的嗎？怎麼又多出來一個央行的公開操作市場利率呢？

别慌，這個利率是商業銀行找央行借錢的利率，按照抵押品或者借款期限的不同，分為好幾種，我們隻需要記住最主流的一種，就是中期借貸便利（MLF）。

現在基準就是以MLF利率為基礎，加減點形成最終的LPR報價。這些加減點完全取決于市場，而且，參與報價的銀行由10家增加至18家，大大提高了LPR的市場化程度。

近4個月LPR走勢

最為重要的是，LPR不再是局限于銀行間市場，進一步擴展到銀行住房抵押貸款市場，意味着我們普通人買房的貸款利率，直接與LPR挂鈎。

一言以蔽之，LPR=央行MLF利率 上下浮動點數，無需參考央行基準利率。

明白了LPR的來龍去脈後，大緻能夠總結出以下幾點：

◈（1）基準利率成過去式，利率更低的LPR将是主流

LPR和基準利率，一個是新興市場化利率，一個過去行政化利率，相對比，顯然前者更符合我們的特色社會道路。

國家已經在LPR改革的道路上大闊前進，未來利率市場的主流一定是LPR，基準利率可能會退出曆史舞台。

更重要的是，代表市場利率的LPR，在今年的改革中，就已經用腳投出了低利率的“選票”：

不管是1年期LPR還是5年期以上LPR，8月改革之後，LPR明顯走出了一個下調趨勢。

◈（2）決定LPR的MLF利率下調趨勢更明顯

房貸利率=LPR 上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率 上下浮動點數。

如果一定要究根結底，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

而MLF利率，2019年開始出現明顯的下調信号：

央行MLF利率走勢（2016年至今）

所以，要判斷每個月LPR走勢，可以參考當月MLF走勢，當MLF下調或上浮，LPR大概率會跟着一起下調或上浮。

◈（3）當下的經濟基本面不支持高利率

前面我們看到，不管是LPR還是MLF，利率都是趨勢下調，之所以下調，意味着市場對低利率的渴求。

而市場一旦追逐低利率，往往也就意味着經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。

我們現在的情形，正處于這樣一種壓力之下：大國貿易博弈，進出口波動顯著；樓市降溫，投資減弱；豬瘟影響，通脹飙升。出口、投資、消費三駕馬車壓力與日俱增。

這種情形下，利率隻能越來越低。

所以，不管是LPR還是MLF，其背後都有着宏大的經濟基本面影響。

未來，将是一個長期性的下調過程（如果你懶得看全文，這一句大概就是文章主旨了）。

最後，通過上述幾點，也就不難解釋我前面說的LPR大概率繼續下調的結論。但需要提一點的是，别忘了房貸利率本身就有上浮的點數，也就是最終房貸利率是各地上浮和下調的結果，在樓市調控收緊下，即使LPR下調，上浮點數還會覆蓋掉下調的部分，即整體房貸利率還是會保持穩定，不可能大幅松動。

總之，對于購房者來說，大可不用擔心未來利率上調增加自己月供壓力，因為下行的趨勢是非常明顯的。

同時，也不用因為月供隻少個幾十塊而灰心，因為如果把目光放長遠點，未來一兩年，LPR還是會繼續緩慢下調，對于存量房貸來說，月供壓力或許大幅明顯減輕！

況且，幾十塊錢，也是錢啊！

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