不少人看到武大郎這樣的半殘疾人士，僅僅依靠賣炊餅就能有一棟位置很好的二層臨街小樓，還能養一個全職太太，很是羨慕，認為宋朝買房子很容易。其實大家細看小說的話，《水浒傳》原著已經交代清楚了，武大郎做燒餅的本錢是潘金蓮以前的東家陪給潘金蓮的，武大郎夫妻倆的房子是是潘金蓮一咬牙賣掉自己以前的東家陪給的金銀首飾等陪嫁，才買下的二手房。

那麼，今天我們來看看，北宋汴京的房價怎麼樣，普通人在宋代汴京買房子到底容不容易。

房價這個東西，古今同理，買賣價格反映出的是市場供需關系。人口稠密的城市，對房屋的需求大，房價就高。比如今天的北上廣深，以及各地區中心城市如成都、武漢、西安、重慶等。

除此之外，房屋所處的地段也決定了房價的高低。同等大小檔次的北京四環的房子肯定要比六環的房子貴。

北宋的汴京，大概是當時世界上最繁華的都市了，其房價大概是什麼水平呢？

蘇轍和蘇轼的經曆能夠看出城市位置和級别不同而形成的房價差别。

蘇轍有記載：我從筠州搬到雷州，又從雷州搬到循州，二年之間，水陸走了幾萬裡。......一輩子也沒什麼多的物品，隻有幾百卷書，也都送給别人了。到了龍川縣，......我以五十貫錢買了一套民居，大小共有十間房。

在龍川，這樣一所十間規模且老舊的房屋價格為50貫，平均一間5貫。

而蘇轼在海南島流放回來時，在常州“買一宅，為錢五百缗”，一所百年老宅花費500貫。

從這裡我們看出了不同級别城市間房價的巨大差距。龍川，地處廣東，在當時來講，大概相當于現在的偏遠邊境小縣城級别吧，也就是今天6~7線市場，十間房子才50貫；而常州是當時蘇南富裕城市，一所宅子就花500貫，大約10倍的差距。這看出房價的巨大差别了。

汴京普通百姓的住房價格，曆史學者程民生分析認為：平均每戶的房地産價值最少為173貫。但由于人口衆多，房屋價格不低，而且随着經濟發展，宋朝汴京房價也是處在持續上漲中的。

程民生在《宋代物價研究》中分析道，北宋初在開封購買一座豪華宅院大約需要10000兩銀子，一座較高檔宅院約需5000兩銀子，一座小型高檔宅院約500兩白銀，而當時銀價一般是一兩值銅錢一貫或更低。

那麼，與今天對比一下，汴京的房價是什麼水平呢？

現時白銀實時價格約4元/克，宋朝一兩大約是38克，因此可以算出一兩白銀大約相當于今天的150元。

以此推算，相對于今天的房價，北宋初首都汴京的房子很便宜啊！豪華大宅院才150萬元人民币，今天在北京連首付都不夠。

但情況真是這樣嗎？

剛才是以白銀現價推算的，這不能反映出跨越千年的真實物價水平。下面我們以購買力平價來進行對比。

北宋初經濟發展，糧價不貴，當時大約0.7兩銀子可以買一石大米，到宋神宗時，一石大米漲價到一兩銀子。

宋朝的一石是59.2公斤。我們今天最便宜的大米大約5元/公斤。這樣北宋初年一石大米價值約300元。再與銀子折算一下，宋初一兩銀子的購買力約等于今天的428元。

這麼一看，北宋初首都汴京的一棟豪華大宅約相當于今天的428萬元人民币，一般高檔宅院為214萬元，小型高檔宅院為21.4萬元。

這麼一看，北宋初年汴京的房價相對于今天還是便宜啊。428萬元，大約能在今天北京的密雲買一個豪華大宅，但這個住宅離北京東三環國貿有62公裡之遙！

上面是以今人的收入看宋初汴京的房價，覺得不貴；但是我們要以宋初汴京人的收入水平來看當時的房價，這樣才能知道當時的人對房價的感覺。

以當時人的收入水平看汴京房價，貴不貴呢？

宋代普通市民的收入一般都不多。我們來看幾個史實記載：

• 北宋時，開封相國寺東路事巷居住着一個叫馮貫道的人，屢試不第，以教孩子讀書為業，二十多年如一日，每月能得數千錢，相當于每天收入一百文錢左右（王曾瑜《宋朝的坊郭戶》）。
• 滄州有一位婦女，因自幼母親卧病在床，家中有沒有父親兄弟等男性勞動力，于是就在市場上出售水果，每天都賣得數十錢，來養活母親，這顯然是城市最底層貧民的例子。
• 南宋慶元年間（公元1195—1200年），居住在饒州的平民魯四公開了一家小食品店，“煮豬羊血為羹售人，以養妻子。日所得不能過二百錢”，經營項目比較單一的食品店每天掙不到二百文錢。“吳中兩細民同以鬻鳝為業，日赢三百錢”，說的是吳中有兩位平民以出售黃鳝為業，每天能賺三百文錢，平均每人每天能賺一百五十文錢。（以上兩例出自洪邁《夷堅志》）

由以上的實例可知，宋代普通市民每天的收入應在一百文錢左右。

以上是宋代普通市民收入的例子，較為富裕的市民的收入肯定高于每日一百文的水平。考慮到宋代市民每戶未必隻有一名勞動者，所以宋代每戶市民的實際收入應普遍高于一百文。

宋代的軍人收入也可以做個參考。

禁軍相當于宋軍的主戰部隊，禁軍年薪50貫。廂軍相當于宋軍的後勤部隊，年薪30貫。這個與上述市民收入相當。當然軍人逢朝廷的祭祀典禮還有賞賜，但到每個士兵手裡就不剩多少了。

以上市民和軍人可以作為普通人的代表。假如一家有2人賺錢，那大概每年能收入72貫到100貫之間。我們把這個平均數取值放大一點，平均按照每戶年收入90貫計。

那麼一家人的消費呢？

宋代農村客戶（佃農）一家5口人每月最低消費約2.5貫。城裡面的人會更高，因為住房、飲食等全都需要現金支出。按照今天一般城市人口平均支出是農村人口的兩倍計算，因此城裡一家人每月至少需要5貫支出。這樣城裡每家每年消費60貫，平均每年能存下30貫。

這樣，宋初汴京的一家人需要攢錢17年就可以買一座小型高檔宅院了。

但是，開封城外近處的房子就很便宜了。

如上述程民生說房子均價在173貫，其參考數值大緻是公元1083年汴梁的一個拆遷補償規定。汴梁在拆遷城牆外距離城牆30步（約45米）的房屋時，給出的拆遷補償款最低為是173貫。

因此，如果一家人退而求其次，在開封城外（相當于今天北京二環外）買房子的話，攢錢6~7年就可以實現目标。

以此推算的話，在汴京城内靠近城牆的地方，大概200~300貫一套的房子應該是有的，按這個總價算的話，一家人攢錢10年左右，也可以買下來了。

總之，宋初的普通人想在汴京城内買位置好的房子很不易，而且當時也沒有今天的金融手段可以使用；而在靠近城牆的地方買房則相對容易。

至于更高檔更大位置更好的宅院，恐怕是富裕階層才能買的起了。

北宋中期時，因為人口增長，土地開發利用到了最大限度，人多就顯得産出物品相對少了，因此開始通貨膨脹。

汴京一所普通的民宅已經漲到大概約1300貫了。“開封民崔白，家京城，素無賴，淩脅群小，取财以緻富。……白與梁文尉鄰居，欲強買其舍，文尉未之許，屢加诟辱。會文尉死，妻張與二子皆幼。白日遣人多擲瓦石以駭之，張不得已徙去，即以其舍求質錢百三十萬，白因以九十萬市之。”（《續資治通鑒長編》卷85）這所房屋本來市場價值為1300貫，崔白使了手段壓低了房屋價格。

北宋末期，汴京房價出現新高。

蘇轍被貶地方時以9000多貫賣掉開封的房産。而稍華麗些的房産，價錢就更高，從北宋末期朝臣所言“人臣賜第，一第無慮數十萬缗，稍增雄麗，非百萬不可”，“為今之計，當節其大者，而莫大于土木之功。今群臣賜一第，或費百萬。臣所部二十州，一歲上供财三十萬缗耳，曾不足給一第之用。”（《宋史》卷356《張根傳》）一所房屋價值幾十萬貫甚至上百萬貫。

據《文獻通考》記載，北宋神宗熙甯十年（1077年），商稅超過40萬貫的城市有3個，即汴梁、興元（今陝西漢中）和成都；商稅20-40萬貫的城市5個，10-20萬貫的城市19個，5-10萬貫的城鎮30個，3-5萬貫的城鎮51個，1-3萬貫的城鎮95個，萬貫以下的城鎮108個。一所房屋價值幾十萬貫，竟比絕大部分城市一年的商業稅收還要高，足見房價之高令人吃驚。

北宋中後期通脹的實際效果也符合今天的金融原理：通脹更有利于富人聚集财富，而不利于普通人。

因此，普通人收入增長水平一般趕不上通脹，買房的難度要大大難于宋初。

通過分析我們發現，宋代汴京的普通人要買房的話，其難度不小。因為宋代缺乏銀行以及各種貸款手段，沒有這些金融服務，普通人隻能靠攢錢這一個途徑了。

當然，與今天一樣，宋代普通市民也不一定非買房子，可以租房子住。

宋廷有一個專門管理當時的“廉租房”的機構---店宅務。店宅務租給官員等的租金較高，每天在100多文錢。租住給平民百姓的房屋，則價格低廉。北宋年間的河東遼州地區（今山西左權、和順、榆社等縣地），“第四等一戶，開餅店為活，日略房錢六文”。（《歐陽修全集》）這家餅店每天的租房錢僅為六文錢。以此推測汴京的“廉租房”租金雖貴也不會比租給官員的高。

總之，核心城市的房子是一種供應有限的特殊商品，在哪個時代購買都是不容易的。

（完）

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