近日，萬達商管以輕資産模式接管位于北京朝陽區的藍色港灣和位于海澱區五棵松的卓展購物中心，再次引發了業界對于萬達商管，乃至行業格局變動的關注。作為“商界一哥”，萬達的任何動作是行業的焦點自然屬于情理之中，而此次萬達接管藍色港灣與卓展的運營管理，更因為這兩個項目都是所在區域的地标性項目而更受關注，尤其是與SKP、三裡屯太古裡、華貿并稱為朝陽商業“四大名旦”且運營得還不錯的藍色港灣被萬達商管納入管理名單而引發熱議。

其實萬達向輕資産模式的轉型已經持續數年，而且目前向港交所提交上市申請的珠海萬達也是以輕資産模式展示給資本市場的。輕資産模式以更好的現金流、更高的ROE和更高的發展速度，更容易獲得資本市場的認同，這也是萬達此番放棄原有的重資産模式并完成轉型之後準備重新登陸港交所的基本邏輯。不過，輕資産模式的成功需要強大的品牌号召力和招商運營能力作為基礎，這正源于萬達之前多年重資産發展模式的資源和經驗沉澱與積累，并非人人都能玩得動的。另外，目前商業地産領域普遍供過于求和資産的低效運行市場狀态，也為萬達以輕資産模式實現快速發展創造了良好的發展條件和曆史機遇。

我之前反複強調過，沒有資源整合能力的輕資産玩法都是耍流氓，因為商業管理中無論商業規劃、品牌招商，還是運營管理無不需要以行業資源的整合能力為基礎。而萬達之前多年的重資産經營模式下所積累的行業資源，正是萬達對任何一個項目都可以做到滿鋪開業與實現“一個萬達廣場，就是一個城市中心”的前提條件。

中國城建制度體系中特有的住宅開發強制配建商業設施的規劃管理辦法，讓市場中出現了大量的超前建設和超前入市，并成為賣不掉也做不好，被開發商通常稱為被動持有的商業地産。這些低效運行的商業地産資産，往往成為開發商資産負債表上吞噬現金流的“吞金獸”而亟需激活。而為避免重蹈被動持有低效商業地産的覆轍，與擁有強大商業資源的運營商合作，提前介入項目規劃并委托招商和運營，就勢必成為開發商和投資人解決配建商業和新發展商業地産項目的題中應有之義。這正是萬達輕資産模式生存與發展的市場基礎。

另外，城市化的快速推進也讓一些城市闆塊需要實現向商業功能的轉換，這一轉換過程自然離不開專業的商業管理機構提供從規劃咨詢、開發建設到招商運營的服務支持。而一些老舊的商業街區也亟待提升與優化以維持商業活力和煥發新的商業魅力，就必然需要更強的商業資源來激活、加持和賦能。這些存量商業地産市場，自然也成為萬達輕資産模式發展的重要領域。

從近年萬達以輕資産模式拓展的情況來看，存量商業項目已然成為萬達商管發展的重要市場。萬達商管與華南城在深圳龍崗的合作，就是一個根據城市發展的區位功能轉換需要，而将原低效式微走向沒落的工業原料批發市場改造和轉換為購物中心，進而煥發項目活力的經典案例。而北京雙橋萬達，更是萬達商管盤活經營不善的商業地産項目的又一代表性案例。日前萬達商管與建業集團、鑫苑集團達成的整體性戰略合作，更是将盤活開發商原有的低效存量商業地産和在新建商業地産項目輸出管理相結合的輕資産化發展的标志性事件。　

藍色港灣作為北京乃至全國商業地産領域内的地标性項目已開業14年，憑借其獨一無二的自然景觀、充滿藝術氣質的歐式小鎮建築和以燈光節為代表的文化IP展現了标杆性影響力。此次萬達以輕資産合作方式接收了藍色港灣的運營管理，表明萬達運營能力的行業認同度已經達到新的高度，對于萬達品牌影響力和市場拓展能力而言都是一個标志性事件。

而位于北京西四環與長安街沿線交會處的五棵松卓展購物中心，商業面積達34萬餘平方米，自2009年正式開業後在日新月異的商業環境中一直沒有太大起色，長成了一棵帶病的“小老樹”，并在近年多次更換運營團隊甚至整體易主，和與其一街之隔卻十分火爆的華熙LIVE形成了強烈的對比。此次作為北京西部地标和問題項目的卓展，與商業标杆藍色港灣一起将運營權托付萬達商管，加上之前萬達與建業和鑫苑的整體性合作，勢必對于未來頭部房企和頭部商業地産項目與萬達的合作發展将會發揮積極的示範效應，成為萬達輕資産發展戰略加速發展的重要契機。

至于有猜測說萬達商管簽約藍色港灣和卓展為“江湖救急”，也就是萬達商管遞交上市申請前與戰略投資人簽署的業績對賭指标未能按照約定的時間點完成之事，這其實本來就不成其為一個問題。因為2020年以來持續不斷的疫情和各地政府的封控、管控措施本來就是明擺着的不可抗力，而且後續的業績承諾也是以成功上市為前提的。

另外也有分析認為萬達商管截至2021年6月30日的淨負債27.72億元、資産負債率80.4%偏高的問題，這實際上也是出于對企業運行和資本市場的不夠了解所緻。處于高速發展階段的企業，為實現快速發展而維持較高的負債率并不一定是壞事，而這也正是為增強資本實力和優化财務結構、支持企業進一步發展而上市融資的原因所在。反過來看，如果一個負債率很低，而又缺乏發展前景與發展的能力的企業卻要去上市融資，那才是一件不合資本市場常識邏輯的事情。

更何況從2021年2月起就全面轉向輕資産模式的萬達商管，企業現金流的進一步優化更是必然的趨勢，這才是企業财務穩健的核心。而近期萬達商管與建業、鑫苑的全面合作和托管藍色港灣、北京卓展等地标項目，更是預示着萬達商管進入了發展的快車道。

柏文喜:中國企業資本聯盟副理事長，中國社會科學院大學研究生院特聘導師。

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