有網友提問說，買一套房子的錢，都夠租六七十年房子了，而且可以随時租自己喜歡的，為何非要去承擔房貸壓力，當“房奴”買房呢？

這個問題其實不難回答，在我們看來絕大多數國人較看重買房，而且幾乎是熱衷于買房，主要有四方面原因：首先、中國人對于任何商品都有“買斷”的思維，而租房屬于訂閱式消費。潘石屹也說過，國人對房屋産權有近乎宗教般的狂熱。所以大家有錢還是喜歡買屬于自己的房子；

其次、中國人自古以來就對房屋、土地等有着根深蒂固的情節，“安土重遷”說的就是這回事。買房不是我們這一代人的愛好，而是從古至今皆如此。更要說明的是，在中國買房不僅僅是買的居住場所，還有教育、養老、醫療、戶籍等城市資源。換言之，在中國很多事情非買房不可；

再者、買房和租房有本質區别：買房每月同樣也要還銀行月供，但房子是資産；租房就不一樣，房租再低也是消費。而且，中國過去這些年出現了太多租客利益受損的情況，大家骨子裡對于租房有很強的抵觸情緒，若非萬不得已沒有人願意在一個房東占據主導地位的市場環境下租房生活。很多人窮其一生的目标就是買一套屬于自己的房子，這和很多發達國家的觀念完全不同；

第四、也是最關鍵的一點。在缺乏安全可靠的投資渠道的背景下，買房可以使得家庭資産保值升值。尤其是過去10年，中國樓市迎來狂飙發展，房價也迎來飙漲，買房甚至和“暴賺”劃上等号，更重要的是有房者和無房者之間的财富差距已經不可跨越。所以大家有錢都會第一個想到買房，都認準了投資買房這門生意。

事實上，在中國投資炒作房地産早已不僅僅是有錢的個人行為。從媒體披露的新聞來看，我國專注于房地産投資的最大群體其實是上市公司。公開資料顯示，截止到2019年9月，全國有1800多家A股上市公司持有投資性房地産總價值超過1.3萬億，占A股上市公司總數的48%。比小散炒房客的影響惡劣得多。另據胡潤發布的研究報告顯示，截止到2019年底，全國千萬富翁中20%是通過投資房地産所積累的财富，其中有超過1萬炒房客擁有億元以上資産。

很多一二線城市的核心地段被投資炒房客盯上也就罷了，畢竟這些區域有人口增量和産業等依托，房地産确實具備一定的投資價值。但實際上，過去這幾年很多三四線城市也未免掉被“大肆瘋炒”的命運。尤其是16-18年棚改“爆發”的三年，很多此前一度被很多人“瞧不上”的三四線城市房産，突然就搖身一變成了投資炒房客重金買進的“優質标的”了。更讓人意識不到的是，一二線外溢的資金投資炒作三四線城市也就算了，很多三四線本地的居民也開始拿着“閑錢”瘋狂囤房炒房，幻想買房“躺賺”。

三四線房地産到底有沒有投資價值？我想答案很明确：絕大多數房子隻适合居住，毫無投資價值。首先，全國160多個三四線城市，其中有95%人口在常年流失，且産業較為單一，尤其是東北、西北兩地的絕大多數三四線城市，産業資源甚至開始枯竭。房地産說到底是制造業、人口和資源等為基礎的行業，絕大多數三四線城市在嚴重缺乏樓市基本面支撐的情況下，倒行逆施，房價在過去四五年反而強勁補漲，這是很不正常的；

其次，即使很多三四線城市靠着“棚改貨币化安置”政策去了庫存，拉升了房價，但最後也不得不面臨“有價無市”的窘境。一方面，三四線城市的格局決定了其未來——被一二線城市“虹吸”，外地購買力不可能到三四線城市來“接盤”，本地人在這一輪棚改拉動的“去庫存”作用之下，早已是房滿為患、負債累累，哪還有需求和資金再買房。

事實上，過去幾年有不少專家曾公開發聲，揭露三四線城市的房地産不值得投資。比如獨立經濟學家馬光遠曾公開炮轟道，“大量的四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。”

停止“棚改”？三四線樓市“危險”了？

在人口、産業、資源等基本面均不構成長期利好的情況下，現階段三四線城市又迎來一個重磅“危險”信号：國家明确表示明年起，棚改将停止，老房子不再拆遷，而是改為原地改造——2020年初的《國家政府報告》提到，2020年是棚改的“收官之年”。這意味着，從明年起，“棚改”要“功成身退”了。未來5年是“舊改”接替“棚改”，僅2020年國家就明确目标，要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬戶。

停止“棚改”，對三四線城市到底意味着什麼？為什麼說，停止棚改三四線樓市就“危險”了？原因有二：其一、三四線城市本來風險就在集聚，一方面空置率居高不下，公開資料顯示，80%的三四線城市空置率超過30%；另一方面，三四線城市的去庫存壓力又上升了。據易居研究院監測的數據顯示，存銷比前十的城市中，三四線城市占據9席，庫存已經連續17個月小幅上升。超過半數的城市存銷比超過20個月，合理值是6-12個月。

其二、上文提到，過去四五年，三四線城市房價之所以能夠出現“逆勢補漲”，歸根結底是“棚改”的拉動。2015年起，為了去三四線城市庫存，國家研究出了“棚改貨币化安置”政策，改“實物安置”為“現金補償”。由此，三四線城市迎來短暫“騰飛”，開發商庫存迅速消化，房價也跟着水漲船高。短短2、3年時間，很多三四線城市由三四千一平，飙漲到了萬元一平，更有甚者漲幅高達200%-300%。

從明年起大規模“棚改”将徹底停止，毫無疑問這給了完全靠“棚改”發展起來的三四線城市迎頭一擊。尤其是山東、河南、山西、四川、安徽、海南等地，未來房價不僅難以為繼，更大概率可能大幅回調。事實上，從蕪湖、阜陽、安陽、綿陽、海口、駐馬店、信陽等三四線城市過去這一年多的房地産市場疲弱來看，棚改後繼無力的影響已經開始體現在市場上了。尤其是駐馬店，據悉新房價格普遍下跌了10%以上，很多開發商都在搞促銷降價賣房。

到此結論已經很清楚了：當前雖然數據層面顯示，部分三四線城市房價依然堅挺，但是我們認為，三四線城市的真正“降溫”隻會遲到，不會缺席。

内行：三四線城市房價下跌50%才合理

對于三四線城市而言，房價到底跌多少才算合理呢？内行人早就說破了答案：著名經濟學家朱海斌和地産商大佬餘英都曾經說過，絕大多數三四線城市房價下跌50%才算合理。根本原因是，三四線城市的房價和收入是嚴重不匹配的，兩三千的工資消費着過萬一平的房價，三四線居民的買房壓力實際上比一二線更大。尤其是很多農民工的低學曆子女，正面臨着不買房難以成家的尴尬局面，很多時候一家人都被一套房子徹底難倒。所以，以三四線城市的産業發展情況和人口流失程度，以及三四線城市的居民工資性收入水平等來衡量，絕大部分的三四線城市房價應該下跌50%才是合理的。

内行人已經說得很明白了，對于絕大多數三四線城市來說，現在房價是完全虛高的，動辄八九千甚至過萬一平的房價，在懂行人看來，要調整到四五千一平，才算是合理的。按照這個标準來看，也就是說很多三四線城市的房價要重回5年前才算是合理的。

這可能嗎？在“棚改”宣告終結這個“危險”信号下，在三四線城市失去最大核心支撐的背景下，未來三四線城市房價還能否重回5年前嗎？

我們認為，這不現實。首先，三四線城市雖然是棚改拉動漲起來的，但是不可否認，過去這幾年三四線城市的基礎設施、交通、教育、醫療等也有了同步發展，雖然這些基本面還是不能和現在的高房價相匹配，但至少沒有幾年前那麼“虛”了。換言之，現在的三四線城市“房價想大跌回5年前”是不太可能的；

其次，國家層面也不會允許這種情況出現。當前階段，穩房價、穩地價、穩預期仍然是調控的主旋律，這意味着短期内，房價想大幅度上升或者下落都是不可能的。尤其是很多三四線城市庫存壓力又有所上升的階段，穩房價就變得更為重要了。因此，對于那些“還在等房價跌回5年前再買房”的剛需來說，可以徹底清醒了。

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