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村民的房屋是私有财産，是毋容置疑的，也是無可厚非的。但是，空中樓閣是不存在的，任何房屋都依托的是土地，即宅基地。因為，宅基地與房屋是不可分割的整體。

農戶的房屋是私有财産，可以買賣，宅基地就是房屋腳下的土地，但不屬于私人财産，是不能買賣的。所以，農村的村民房屋，若是賣掉，就要受到宅基地的制約和局限，是不能随意賣掉的。農村人賣掉自己的房屋，對于購買者是有條件的。

城市的土地屬于國家所有；城市郊區的土地，除了法律規定屬于國家所有的土地以外，都是屬于集體所有；農村土地都是集體所有。在我國是不存在私人所有的土地，所有的土地都是公有制，包括國家和集體的所有土地。

所以，農村的土地一般情況下都是屬于集體土地。這是農村土地的基本屬性問題，是任何組織和個人，無法改變的基本事實。

由此可見，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其它的任何形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依法律的規定，才能轉讓。

農村房屋的宅基地，所有權是屬集體所有，農戶隻有依法使用的權利，不得把宅基地的使用權，錯誤地認為是私人所有。所以，農村人不得以任何其它的形式，将自己的房屋宅基地，非法轉讓給他人，是違法行為。

農村一切使用土地的組織和個人，必須合理地利用土地。土地的所有權和使用權是受法律保護的，任何單位和個人，都無權侵占，不得侵犯。

總體說來，農村人的房屋買賣是可以的，但是要受到宅基地的使用權限制的問題。農戶房屋的宅基地，隻有本戶人家和本村全體村民，才能具有使用權，其它的局外人，即外村人和城鎮戶口的人，都沒有該宅基地的使用權。

若是外村人要購買某村的房屋，必須依法取得該村合法的村民後，才有權利購買該村的房屋，否則，是非法購買的房屋，購買房屋合同或協議以及契約，都是無效的，得不到法律的保護。

案例1，某村的村民随子女進城落戶，老家新蓋的樓房便是多餘的，需要賣掉。該村因大多數人家，都進城打工，空閑樓房特别多，根本沒有人需要購買房子。

鄰村有家種田大戶，看中了這家樓房，決定購買下來，給孩子結婚作為新房使用。這兩家主人，通過雙方協商，該新蓋三層樓房，單樓獨院，包括周圍承包土地，一并永遠性地以15萬元轉讓，并雙方達成房屋買賣協議，買方扣壓1萬元作為房産證押金。

房屋賣方村民，多次到相關部門辦理房産買賣手續，都被相關方面拒絕。買方因買到房屋很多年後，仍未拿到房産手續，曾多次向賣方催辦樓房過戶手續，始終無結果，便發生口頭矛盾後，買方向法院起訴，結果判決是買方敗訴，此次房屋買賣是屬于非法的行為，買賣無效，得不到法律的保護。

案例2，在一個山區鄉村裡，前五年，有一家農戶，是鄉裡定為易地搬遷戶，鄉裡決定統一搬到山下平坦的地方建造居住地。

該村民讓為搬遷戶集中安置，缺少土地，于是自動退出安置地的房屋，拿到國家補貼，到附近的親戚村子裡，購買了進城農戶多餘的民房。他們通過雙方協商，達成買賣協議，很快到鄉裡辦理了樓房過戶手續，繳納了房屋的契約稅，同時拿到了房産的相關手續，并且接受了該戶所有的承包土地、山林、竹園等等與土地相關的事情。

有人問，為什麼案例1房屋買賣是屬于非法買賣，房屋不能過戶，不能辦理相關的房産手續？因為，案例1的買房農戶，不是所買樓房村子裡的人口，無法享受房屋宅基地的使用權。所以，該房屋不能賣給外村人，或城鎮戶口的人，隻能賣給本村人居住。因此，法院判決該次樓房買賣是非法的行為。

為什麼案例2，這戶人家鄉裡定為搬遷戶，能夠在鄰村購買農戶的樓房，還能享受宅基地的權利和該農戶放棄的所有承包土地呢？

因為，那次扶貧項目，高山地區無“一方水土養一方人”條件的地區，由鄉裡統籌易地搬遷到鄉内一個安置點上，由于安置點土地過緊，安置不下去，可以在鄉内有條件的村子裡，憑安置農戶意願，安置一些易地搬遷農戶。所以，這戶人家買樓房，宅基地由鄉内統籌調節解決的，是合法的買賣。

因為宅基地是村集體的，外村人沒有權利關系，是無效的買賣。但是有三種情況是例外，①種是，原籍本村人，因參軍、上大學等等原因，成為非農村戶口人員，可以繼承父母房屋。

②種是，因國家建設、扶貧易地搬遷等原因的移民搬遷的農戶，是允許在任何農村購買房屋，作為安身之處。

③種是，因受到水澇災害、火災、地震等等自然災害的農民，由當地官方安置，或由農戶自主購買房屋居住，是可以進入非本村買房。

除此之外，農村的村民房屋隻能在村内買房是合法的，否則，都是非法的行為。

作者認為，有農村人需要到非本村的農村購買農戶房屋，首先，要取得該村合法的常住村民條件，才有權在該村購買房屋，才能享受本村宅基地的使用權利。否則，無論使用什麼方法，在該村購買房屋，都是非法買賣，得不到法律的保護。

另外，農村有人需要到外村購買房屋的時候，建議多學習相關的土地方面的法律法規，和當地相關的具體規定，了解了相關購買房屋方面的知識和政策以後，再依法逐漸地去辦理一系列的相關手續，才能正式購房。

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