首先什麼是商住公寓，商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。

鳥瞰

術語 底部商業營業廳與住宅組成的高層建築。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（一九九0年五月十九日中華人民共和國國務院令第五十五号發布 自發布之日起施行）

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

更具上述，商住房因為既可以用來辦公，又可以用來住，并且不限購，能貸款50%首付。而且比同區域的住宅便宜，所以發展很快，漲幅也比較高。受到很多剛需或者無購房資質的客戶青睐。這樣也導緻很多炒房客戶也聚焦與商住兩用。所以北京市住建委于2017年3月26号出台了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》進行限購，下附錄摘抄内容。

《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》

為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地産市場平穩健康發展，現公告如下

一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于５００平米；不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得将房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

１、名下在京無住房和商辦類房産記錄的。

２、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業将新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

２０１７年３月２６日

在這個政策下，北京的商住兩用價格終于回歸理性，有效的遏制了炒商辦的勢頭。

總體商辦的優勢有：

1、既可以辦公也可以居住。特别熟辦公，目前北京的一個注冊用地出租，東西城的大概在13-15萬/年之間。朝陽、豐台、海澱的大概1萬左右。大興、房山、順義、通州的也在7000-10000元/年。可能很多人要說以公司民意買房需要持有稅的。持有稅是年租金的12%。用外地的公司買北京的商辦也可以，完全出租注冊地的錢就解決了辦理公司、運營公司财務做賬、繳納持有稅、物業費等成本。

2、商辦房的物業以及房屋的舒适對比較高，相對于普通股住宅而不是豪宅。既方便出租，又方便辦公自住。并且因為價格是住宅的2/3價格，所以地段都很不錯。

3、商辦的價格一般是同區域的2/3價格，也就是您可以花買住宅首付的錢購買一套商辦。而如果考慮住宅，同樣的錢也就繳納了首付，還需要貸款20-30年，例如貸款200萬，那麼您得還銀行300萬。如果是房地産的初期或者發展期還可以等住宅漲起來抵消還款的壓力。但是目前北京市場住宅市場價格已經很高了，房價趨于穩定，想考買了住宅然後4-5年翻幾倍是不可能得了。站在這個角度，買住宅除非對戶口學區有需求，就沒必要了。

配圖

當然最重要的是，現在商住屬于整個北京商品房的最低點，并且根據2017年3月27日的商辦限購政策，未來500㎡才有上下水和房本，而北京市外來人口會越來越多，企業也會越來越多，那麼小面積的商辦就會越來越稀缺。

配圖

白圭被譽為商人的祖師爺。司馬遷就說：“天下言治生祖白圭。”（《史記貨殖列傳》）意思是說，全天下經營産業的人，都學習白圭、效仿白圭，都把白圭奉為祖師。白圭和範蠡經商投資的八字秘訣”，即“人棄我取，人取我與”。

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