打破房産中介費“鐵闆一塊”

毛振華

從多校劃片力圖打破學區房堅冰,到八部門聯合發文整治規範市場秩序,近期房地産市場重磅政策頻出,進一步落實“房住不炒”,穩定市場預期。與此同時,有不少群衆呼籲,多年來幾乎一成不變的房産中介費收費模式也到了該改改的時候了。更為精細化、定價合理的收費模式,既符合市場經濟客觀規律,也能切實減輕群衆購房負擔,更是體現房産經紀人勞動價值的有益之舉。

某小型中介公司在車上貼出廣告招攬生意

購買房屋是大多數城市家庭窮盡大半生收入的一筆消費支出。正因如此,在整個購房過程中,每一筆花銷必然要精打細算,動辄數萬元的房産中介費不可小觑。

對于費時費力提供了找房源、帶看房、辦理過戶等各種服務的房産中介來說,收費自然無可厚非。服務本身就是一種商品,優質的服務能夠給客戶帶來便捷與舒心,自然配得上更高的收費價格。長期以來遭人诟病的,并非房産中介費本身,而是“一刀切”式按比例收費的“行規”。

綜觀整個房産中介行業,中介費收取标準大都集中在房屋成交價格的0.5%到2.5%之間。據北京中原市場研究部統計,2021年上半年,北京二手住宅成交參考均價為每平方米6.09萬元。以在北京購買一套60平方米的二手房、2%的中介費為例,所需房産中介費就高達7萬多元。而在現實中,北上廣深一線及新一線城市總房價超過300萬元的比比皆是,動辄數萬元甚至十幾萬、20多萬元的中介費讓不少群衆備感壓力。

“為什麼不能按每次提供的不同服務單項收費?”“成交總價500萬元比400萬元的房子服務内容并沒有增加多少,為什麼中介費卻要多出幾萬元?”……圍繞房産中介費,群衆吐槽的焦點在于,無論房屋成交價是多少,經紀人提供的服務内容大緻相同,中介費卻因為成交價不同而千差萬别,差出幾倍來。碰上北京四合院成交,無異于“天上掉餡餅”。很多時候,高房價房源并不一定更難成交。事實上,同一地段價格更高的學區房往往更容易成交,中介費卻不會因為成交難度降低而減少。

諸如此類的争議還有很多。令人不解的是,這種“鐵闆一塊”的收費模式已持續多年,除偶有打折,幾乎沒有明顯松動的迹象。

面對價格偏高的房産中介費,群衆不買賬而私下交易,或更換優惠中介的“跳單”行為頻發。就在不久前,一則新聞登上熱搜:張女士着急買房,中介冒雨陪看38套房,看中了合适房源、支付了購房定金、協商了中介費用,沒想到張女士轉身找了另一家中介費更低的中介公司簽訂購房合同。最終,原中介将張女士告上法庭,索賠要求得到法庭支持。

以“跳單”作為關鍵詞,在中國裁判文書網檢索發現,相關搜索記錄多達1500餘條,其中有相當數量都與二手房買賣相關。上述案例中,張女士顯然要為自己違背誠信原則的行為付出代價,但從中折射出房産中介費偏高的問題同樣值得重視。

對炒房客來說,高昂的中介費猶如一道無形的門檻,倒逼其降低交易頻次,壓縮投機收益,對維護市場正常秩序大有裨益。然而，對絕大多數以居住為目的的購房者來說,過高的中介費會加重負擔、影響生活質量,還有增加交易糾紛的風險。

中介服務本身作為一種産品,要想實現更高的收益,提高服務價值是關鍵。房産中介費應當逐漸摒棄簡單粗暴的按成交價比例收取的模式,變粗放為精細,向更為公開透明的訂單式收費模式轉變——房産中介在提供服務前,事先出具清晰明了的收費清單,列明收費項目及價格,在得到确認的情況下開展服務。

總體上,房産中介費收取應本着多勞多得的原則,按照市場經濟規律辦事。沒有提供的服務不得亂收費,少一些收費上的霸王條款,多一些精細化服務。拿帶看房來說,可以推廣以實際帶看房次數按次收費,這本身也是對經紀人勞動價值的尊重,少了一些“跳單”後竹籃打水一場空的風險。

轉變收費模式,并不意味着房産中介就沒有利潤增長空間,經紀人就無法賺取更多傭金。在客戶相中一套房源,初步了解到房主的真實希望出售價格後,背靠有公信力的中介,經紀人可以充分發揮自身所長,憑借對市場形勢的精準判斷、周邊價格的認真比對等高質量服務,努力說服房主降低出售價格,幫客戶節省更多費用。由此産生的房屋售價差,正是中介增值服務部分,完全可以按比例收取服務費。

這部分增值收入主要靠經紀人努力實現,房産中介可以從中抽取更大比例返還給經紀人,形成正向激勵,激發經紀人的學習及服務熱情,激勵更多專家型經紀人成長起來。在這種背景下,慫恿房主擡高房價以賺取更多傭金等擾亂市場的劣行,也就沒有了生存的空間。

當然,相關行業組織及政府監管部門也應從行業健康發展的角度出發,籌謀長遠,認真研究群衆反映突出的中介收費高問題,分析收費模式調整的必要性與可行性,幫助并指導市場主體加快改革步伐。

（刊于《半月談内部版》2021年第10期）

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