在遍地開花的深圳商業發展中，作為商圈密度最高的行政區，福田區的商業動态極具參考和借鑒意義。無論是福田商圈内各大購物中心的煥新升級，還是福田區商圈聯盟正式成立，無疑都在促進商圈的進階和繁榮，加快福田國際消費中心城區建設。

繼探訪深圳羅湖、南山商圈之後，此次銥星雲商将視角轉向福田，帶來福田星河COCO Park、皇庭廣場、領展中心城、One Avenue卓悅中心、中航城君尚購物中心五大代表性商業項目的最新動态。從這幾大項目的煥新升級來看，福田商業既契合商辦客群提升消費品質，又迎合家庭、年輕客群融入多元化、潮流化個性，重新定義圈層生活。

福田星河COCO Park

全年銷售額破28億，客流量達3000萬人次，超150家品牌銷售深圳前三，近70家品牌破千萬……這一亮眼的數據，正是福田星河COCO Park開業的第15周年交出的一份成績單，也是圍繞年輕化消費群體進行系列化升級的成果。

近日，銥星雲商走訪福田星河COCO Park時觀察到，在商場的3樓天台，打造了新一輪的“TIAN TAI MARKET”。此次天台夜市不僅引進夜包子、蘭記冰糖葫蘆、章魚燒等網紅小吃，還帶來一番賞、黑膠唱片所、塔羅牌、歡樂套套圈等好玩又新潮的店鋪，大大增強了可逛性與互動性。

由于銥星雲商探訪時為工作日白天，現場客流并不多，但從社交平台可以看到，夜晚借助天台優勢及品牌、活動吸引力，湧入大量年輕客流。

而在品牌煥新方面，2021年福田星河COCO Park引入的阿迪達斯品牌中心店、SHAKE SHACK福田首店、Mango Tree深圳首店等30多家品牌深圳或區域首店已開業；今年項目也進行了大幅度的品牌調整，引進新加坡米其林美食地标獅·拾久品牌國内首店、新國潮WAT跨界雞尾酒吧華南首店、萄木福田首店等，以“首店”的形式觸發年輕人的獵奇效應。

在走訪過程中，銥星雲商看到米其林必登榜潮汕菜海門魚仔深圳首店、新鬥記福田首店、虎頭局渣打餅行、太二酸菜魚等餐飲品牌已圍擋待開業。

此外，圍擋中的品牌還有蕉下4.0版本全國首店、nobaday福田首店、TOP TOY電競主題店、潘多拉、OVV、rayban、TARA醫療水光中心、松下電器等，還有少部分圍擋未釋放品牌信息。可見，體味到這一布局的有效性，“調整改造”依然是福田星河COCO Park2022年的一大關鍵詞。

皇庭廣場

位于福田CBD中心位置的皇庭廣場，北倚市民中心，南接會展中心，是深圳地鐵1、4号線上蓋物業，地理位置十分優越。但在今年3月份，皇庭國際釋放出的“深圳皇庭廣場挂牌轉讓事項正在推進，目前已有幾個意向客戶在程序進行中”的消息，引發業内不少熱議。

目前，皇庭廣場正常營業中，商場和商戶日常經營未受影響，項目還在品牌調整上進行大布局。據官方透露，皇庭廣場2021年調整品牌100多家。

其中，項目引進譚仔米線内地首店；爍夜5D、阿維塔、琅·川菜等全國首店；聚十三、M-one、小柴米等華南首店；謝謝鍋、張拉拉、漁泊彙、丘大叔、700CC、嘟嘟泰國小館、品也鮑魚雞、港究茶等多家深圳首店，還有小辣椒購物中心首店等，進一步豐富場内的業态和品牌矩陣的同時，與周邊其他商場實現了差異化。

銥星雲商在走訪時發現，皇庭廣場場内還有多家品牌已圍擋待開業，包括摩打食堂深圳首店、文通冰室、沃爾沃汽車、太平鳥風尚男裝、BA飾物局等，原計劃4月3日開業的桃花朵朵目前還在圍擋中。

值得一提的是，去年開業的爍夜5D全國首店現已閉店，采訪周邊門店人員了解到，閉店原因主要是受疫情影響，暫停堂食等讓爍夜5D的經營受到沖擊。蔡瀾港式點心專門店也暫停營業，項目客服人員表示“撤店中”，後續會有哪些品牌補位值得期待。

領展中心城

今年1月16日，領展中心城重裝開業，定位為“福田中軸線上的都市桃源”，由内而外貫徹“綠色”設計，比如綠地面積超18000平方米，總綠化率達到43.1%，場内的植物多達36種等。

重裝改造後的領展中心城，對場内商戶也進行了重新規劃，商戶數量增加了20%。例如，項目重新規劃了TOY CITY、FILA、北歐時刻、蔡瀾越南粉等品牌；尤其是針對親子客群需求，引入MELAND福田旗艦店、FUNDOLAND全國旗艦店、加入蘇甯零售概念的家樂福華南首家精品旗艦店等主力店。

同時，為了滿足周邊商務人士對中高端餐飲、網紅類餐飲的需求，領展中心城還首批引入Revolucion Cocktail革命酒吧深圳首店、胡桃裡升級全國旗艦店、CHAOS全國首店等特色餐飲主力店。

重裝後首次探訪過程中，銥星雲商深刻感受到領展中心城在建築設計、空間動線、品牌煥新等方面，帶來的耳目一新的驚喜；項目還時常舉辦一些營銷活動，增強了“綠色”屬性，營造出輕松、休閑的購物氛圍。

目前，場内的外婆家深圳全新概念店、魅KTV旗艦店等品牌正在圍擋待開業中，ACC超級飾因内部調整暫停營業，還有不少圍擋以多品牌指引形式呈現，未釋放具體的品牌信息，或許領展中心城新一輪的品牌調整即将到來。

One Avenue卓悅中心

今年2月中旬，One Avenue卓悅中心（以下簡稱“卓悅中心”）北區正式亮相，共計約4.8萬平方米，引進超過70家全新生活方式品牌，包括X11潮玩博物館深圳首店、手工自行車品牌BROMPTON華南首店、藝術潮玩買手店Urban Shelter、美學家居品牌梵幾FNJI等。

在餐飲規劃方面，以“米其林 黑珍珠 首店”的特色餐飲組合，卓悅中心北區帶來L'Avenue華南首店、黑珍珠二鑽餐廳雍雅合鮮華南首店、人氣西餐品牌The Eating Table深圳首店、HOT CHARCOAL柴可深圳首店等，形成了高端餐飲業态矩陣；還引進山池咖啡全國首店、萄木、M STAND、樹懶咖啡等餐飲品牌，滿足福田CBD大量的商務場景及年輕社交需求。

值得一提的是，奢侈品高定婚紗品牌VERA WANG華南首店也落戶于卓悅中心北區，将以獨棟形式呈現，銥星雲商探訪時發現門店尚未開業。

卓悅中心東、西區内，貓爪烤肉深圳首店、天丼國内首店、半藏壽司、虎頭局渣打餅行、HUG、AIGIE、nununu等多個品牌圍擋待開業。

卓悅中心場内的粵集、The M因品牌内部升級暫停營業中，而升級中的ARMANI beauty即将開幕。

據相關數據顯示，卓悅中心2021年銷售額達26.5億，同比增長25%，可見圍繞“高端旗艦 獨家首店”着重發力，凸顯出項目的競争優勢。2022年，随着卓悅中心北區衆多個性化門店進駐，東西區品牌調整不斷完善，将進一步提升項目的品質感。

中航城君尚購物中心

4月22日，中航城君尚購物中心（以下簡稱“中航城君尚”）以“陌境雙生”為主題打造元宇宙時裝周，6位虛拟META GIRLS空降深圳首個垂直巨幕裸眼3D，帶來沉浸式AR超寫實互動，吸引一大批現場觀衆拍照打卡。此外，中航城君尚還在抖音平台打造直播雲端秀場，攜手30 品牌時尚大秀發掘穿搭靈感，還有百萬網紅博主帶領大家雲逛街、覓美食。

其實，這些營銷活動隻是中航城君尚探索年輕人潮燃生活方式的其中一環。自去年5月正式更名後，中航城君尚的運營戰略也迎來升級，以“沉浸式潮燃生活集合地”為定位，帶來首屆潮玩文化節“敢潮計劃”，還率先打造成“全國首家黑科技體驗型購物中心”，在場景、營銷、品牌等全方位升級。

比如圍繞黑科技定位，中航城君尚打造了麥當勞、野萃山、奈雪PRO、伏見桃山、LOLY POPING、比音勒芬等全國首家黑科技體驗店。

2021年，項目還引入ELLASSAY、LEGO、蔚來、小鵬、MLB、Levis、NB1906、林清軒、焦下等零售品牌，徐記海鮮、大馥燒肉酒場、湊湊、椿風、M stand、澤田本家等餐飲品牌，還有白日夢撸豬社、玩家國度、指典世家等衆多品牌配套；今年還引進鮑師傅糕點、茄子恰恰等，進一步豐富項目的商業内容。

據銥星雲商不完全統計，中航城君尚正在圍擋中的品牌有十餘個，包括霸王茶姬首家深圳旗艦店、馮四孃翹腳牛肉、伏小桃、馬記永等餐飲品牌。

圍擋的還有QQ family福田首店、OPPO 3.0形象體驗店、女裝品牌ARIOSE、ochirly、男裝品牌VICUTU等零售品牌，以及華潤堂、H&M門店正在升級中，這些品牌的落地将進一步提升項目的潮流、時尚屬性。

商業觀察

存量時代下，商業競争日益激烈，如何突出重圍成為購物中心運營的關鍵。剖析福田區這五大代表性購物中心，有的以重裝來提檔升級，提升項目的影響力；有的開辟新的商業區域，進一步提升項目的品質；有的打造個性化标簽，力求以差異化突圍……這一系列舉措，預示着福田商圈實力在不斷提升。

不僅如此，新玩家的入場也為福田商圈帶來更多的商業内容，聚焦圈層布局的動作越來越鮮明。比如1月8日亮相的綠景佐阾紅樹林購物中心，延續綠景佐阾社區客廳理念，凸顯鄰裡、親和的商業氛圍，是深圳首家提出“自然親和 社區共享”美學生活中心。

同樣将在2022年亮相的中洲灣C Future City，是一個超130萬㎡的創新型城市綜合體，商業總體量16萬㎡，由集中式shopping mall和開放式公園街區組成。

項目規劃有十大藝術獨棟、十大主題廣場、七大藝術中心，此前官宣的品牌矩陣包括TSUTAYA BOOKSTORE|茑屋華南首店、PUBLIC TOKYO華南首家城市旗艦店、棟梁DONGLIANG華南旗艦店等首店或旗艦店品牌，可見這裡将成為創意、科技、藝術、文化等領域愛好者的聚集地。

未來，通過存量項目的不斷改造升級，新商業項目的豐富内容加持，福田商圈聯盟将更加緊密，形成的集聚效應将大大提升區域整體消費實力，甚至将吸引周邊區域消費人群湧入。屆時，福田商圈的影響力也将得以提升，加快建設成國際消費中心城區。

※ 注：相關數據和信息源自項目方、公開信息及第三方渠道信息

本文由銥星雲商新媒體中心原創，作者：湯豔，文章版權歸銥星雲商所有，圖片來源于項目方、品牌方或網絡，不作商用。

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