□海濱

曾幾何時，擁有一套“面朝大海春暖花開”的“海景房”，是很多人的一個詩意栖居夢想。正是為了迎合這種市場需求，我國沿海一線出現了房地産開發熱潮。在這種大背景下，自20世紀90年代初開始，乳山銀灘便确立了以房地産業拉動區域經濟高速增長的發展思路。一時間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競起，随着房産代理商在全國各地布子設點和立體轟炸式的宣傳推銷，“銀灘海景房”賣遍了大江南北。

一“房”獨大的局面确實對銀灘的建設開發發揮了支柱性作用，但近幾年受國家宏觀調控政策影響，再加上可供開發的資源越來越少，像很多以濱海地産為支撐的地區一樣，銀灘海景房路子越走越窄。順應國家對房地産市場宏觀調控的大趨勢和城市發展的現實需要，近年來，乳山不斷探索海景房轉型發展新路子。

區域定位：

從“景區”到“城區”

銀灘素有“天下第一灘”和“中國最美海岸線”之稱，是4A級景區。毋庸諱言，在開發之初，銀灘的基礎設施配套是按景區的實際需求來做的，隻能滿足季節性遊客的休閑旅遊需求，無法支撐大量的房地産項目和日益增加的常住居民。

這一曆史欠賬，要補上。早在2010年前後，乳山市通過調整發展規劃，将銀灘從旅遊度假區調整為新城區，不斷健全完善配套設施，以滿足開發區域不斷增加、常住人口逐年增長的現實需要。

優良的生态環境是銀灘的一張名片。乳山市在銀灘東西兩處分别規劃建設了日污水處理能力3萬噸和2萬噸的污水處理廠。同時，在銀灘區域内積極實施雨污分流工程，鋪設了總長度117公裡的污水管網，建設了污水提升泵站10座，實現了區域内污水經管道收集後進入污水處理廠。在城市環境衛生常态化保潔的基礎上，乳山銀灘加大對20餘公裡沙灘的管理維護，安排專人隊伍每日對沙灘問題進行巡查并結合潮汐對海岸環境進行清理。

為了解決銀灘冬季供暖問題，乳山市投資建設了銀灘熱力，通過逐年增設熱力管網增加銀灘區域内集中供熱面積。針對小區冬季常住居民少的實際，探索實施燃氣取暖、電取暖、空氣源熱泵、地源熱泵取暖等多種清潔能源供暖方式來擴大供暖覆蓋面。在銀灘部分新建小區，開發商除了預留地暖供熱管道外，還通過免費配套增設燃氣壁挂爐、空氣源熱泵等設施，滿足小區居民分散供暖需求。同時，部分銀灘業主還會通過短期租賃集中供暖房屋、選擇供暖養生養老公寓等方式過冬。

來自河北的李麗表示，每年春節假期她都會過來陪老人住半個月。以前她選擇在周邊集中供暖的公寓租住，現在她購置的海景房可以燃氣取暖，打開開關就能随時調控室内溫度，很方便，可以随走随停。

燃氣取暖，管道“不斷氣”。在天然氣供應上，乳山銀灘通過增鋪管道線路，打通與外管道接口，實現全區域燃氣管道傳輸，并逐步構建起雙管道供氣，為銀灘居民日常生活和冬季取暖供氣提供了保障。截至去年年初，銀灘區域内天然氣用戶已經超過15萬戶。

為滿足居民健康養生需求，乳山在銀灘已有的銀灘醫院、白沙灘鎮衛生院等4處一級甲等醫院的基礎上，又新設立了醫療水平與中心城區水平相近的乳山第二人民醫院。在社區衛生服務方面，乳山銀灘圍繞慢性病、家庭醫生公共服務等，組織醫療機構加強組織開展心理咨詢、衛生保健、疾病預防咨詢等社區醫療服務，使銀灘居民可安心享受健康生活。

考慮到銀灘外地居民較多，教育需求大，乳山市高标準重新規劃建成了省級規範化九年一貫制中心學校——白沙灘鎮初級中學，對外來居民采取優惠措施，不管學生戶口是否在銀灘，隻要在銀灘有居住證或者住房，就可為孩子辦理學籍。“銀灘周邊有3所省級規範化九年一貫制學校，在校學生3300多人，其中家住銀灘在外地學生人數達到1600多人，占比已經過半數。”乳山市教體局相關負責人介紹。

物業升級：

從“能住”到“宜居”

走進銀灘金鼎銀龍灣小區猶如走進了一座公園，小區内不僅綠樹成蔭，還配備了露天泳池、水果采摘林、休閑水吧、網球場、兒童樂園等配套設施，居民鍛煉、休閑根本不需出小區。在小區樹蔭下，不時能看到三三兩兩的業主坐在花壇的大理石闆上，或幹脆席地而坐，玩手機、聊天、打牌，悠然自得。最讓業主舒心地是，小區配套建設了業主會所，健身房、茶藝室、電子閱覽室、棋牌室、會議室、西點屋、幹洗店、票務中心、兒童樂園一應俱全，能滿足不同年齡段業主休閑娛樂需求。

開發之初，乳山海景房隻是滿足于“能住”，海景房轉型升級，一個重要的方向就是“宜居”。如今，在銀灘很多企業都像金鼎一樣，告别原來“蓋房賣房”的簡單粗放式開發思路，新開發的樓盤嚴格控制海景房開發面積，增加社區服務、醫療服務、文體活動中心等生活設施和休閑服務設施配套，老舊小區通過改建新上配套設施，提升物業服務水平等方式，滿足業主生活需求。服務銀灘40多個小區的銀灘物業公司構建了“5321”服務工作體系，隻要業主有所呼，物業就有所應。對于業主的訴求，物業人員接到信息于5分鐘内派工，對于能當場協調解決的小問題30分鐘内解決，對于複雜繁瑣的問題在2小時内解決，對于特殊問題需要協調解決的争取在1天内提出解決方案，受到業主認可。

在銀灘從事10多年房産銷售的金鼎公司負責人尹剛對業主的消費需求很有感觸：“從無序到有序，從盲目到理性，人們對購買海景房的需求都有了自己的判斷。比如是買來自己養老，還是投資等待升值，都有了很理性的分析。過去那種一味地領着購房團轉樓盤的銷售模式早已經沒有了市場。”尹剛介紹，過去“推窗看海”就能吸引一批購房者，但現在業主并不是一味地追求“看海”，除了風景，他們更關心的是小區綠化、物業服務，以及周邊公交、商超配套，隻有高品質、高配套的精緻小區才是銀灘海景房未來的出路。

在銀灘不時能看到全國各地牌照的車輛拉着看房團，在銀灘的海邊、旅遊景點和小區樓盤内穿梭，很多購房者對銀灘的自然環境很滿意。但當被問到，有大海，有新鮮空氣，你們是否就能當場拍闆買房時，很多業主給出了否定的答案。

“離大海遠近不重要，關鍵要看小區的配套，特别是物業服務好不好。”“我們轉了好幾個小區，各有利弊，有的小區雖然離大海遠，但是小區周邊有公交站點，出行很方便，就讓我們很動心。”“我和老伴就喜歡安靜的地方，最重要的一點是就醫方便，頭痛腦熱時可以第一時間趕到醫院。”業主的答案也驗證了尹剛對海景房市場需求的判斷。

努力目标：

讓“候鳥”變“留鳥”

“這裡靠海，夏天很涼爽，關鍵是人少、車少。”來自重慶的杜銀城說，第一次來銀灘就相中了這裡的環境，買了一套50多平方米的海景房，為了夏天可以逃離“火爐”。

每年7月，杜銀城會帶着家人來銀灘避暑，有時也會把房子鑰匙交給親朋好友來銀灘度假。2017年退休後，他和老伴決定留在銀灘定居，并又在小區内購置了一套海景房，用于子女每年短期度假。

“最初我們買海景房就是為了度假，沒打算長年居住，房子半年閑着很正常。如果這裡人擠人，誰還會從千裡之外跑過來購房呢？”對于很多人抛出的銀灘多數海景房空閑的質疑，杜銀城說，他所居住的小區内很多業主都和他的想法一樣，購房是為了改善居住環境，而不是為了炒房，等房子升值後再賣掉。所以在他們看來銀灘海景房“半年閑”，甚至網上說的冬季“空城”現象很正常。

在銀灘，和杜銀城一樣，抱着旅遊度假的初衷購買海景房的業主并不在少數。“我冬天去三亞，夏天來銀灘。”銀灘銀河花園小區業主栾吉祥說，從退休後他也就春節回老家走親戚，其他時間基本都在海景房裡，他已經習慣了這種“候鳥式”的旅居生活方式，在銀灘也結交了很多這樣的業主。

分析房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業主單純因旅遊度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其餘時間在工作的城市生活；有的業主相中了銀灘的自然環境，為了退休養老而購房，由于沒到退休年齡，或者退休後無法離開居住地，造成了短期閑置；有的業主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閑置。

怎樣才能讓越來越多的候鳥留下來？這也是乳山銀灘正在破解的一個難題。“除了提升軟硬件環境之外，還要組織豐富多彩的文體活動，讓業主的心穩下來，讓他們對銀灘有牽挂，來了不想走，走了常惦記。”乳山濱海新區負責同志表示。

為更好地滿足銀灘社區居民的精神文化需求，乳山濱海新區連續4年舉辦“城市社區文化藝術節”，給群衆搭建文化交流、才藝展示的平台，在激活區域文化氛圍的同時，增進社區居民之間的交流互動，突顯銀灘人樂在銀灘、健康向上的精神風貌，展示出乳山銀灘人民安康、社會和諧的景象。為彰顯銀灘區域文化特色，着力打造社區文化精品，乳山濱海新區積極調動轄區内9個城市社區的積極性，引導社區打造特色鮮明的文化服務品牌，把文化大餐送到群衆家門口，不斷提高銀灘居民文化素養，提升居民認同感和歸屬感。

乳山銀灘的頤和社區把以“黨建引領 紅色物業”為主導的特色文化品牌融入到居民日常生活中，将紅色物業黨建與社區黨員、群衆的業餘文化活動相融合，推進了“精緻小區”建設；大慶社區組建了銀灘夢藝術團，其中包括楓葉舞蹈隊、齊揚器樂隊、東方模特隊團體組織等，引導銀灘文體愛好者及熱心公益事業的居民發揮才能，通過搭建平台組織活動，用文化元素聚集服務正能量。

手記：

理性看待房價，“炒房”心态當休

近年來，乳山銀灘海景房“白菜價”的标簽引人注目。曾有報道稱，二手房價格跌回10年前，一套頂樓閣樓的交易價格不足2000元每平方米。而所謂的低價，其實“五花八門”，二手房中介也給出了不同的回應：那套房源沒有了，這兒還有其他房源，但是價格高一些；那套房子房齡有20年了，毛坯房；是單獨的閣樓，很适合來旅遊短住。而查閱二手房交易網站發現，多數在售的二手房房價在每平方米4000元左右，但也有價格在2500元每平方米的房子。

房源位置、房齡、售賣目的等多種因素影響導緻了乳山銀灘二手房看似“白菜價”。放眼全國各地，影響二手房價格的因素很多，既有城市發展規劃、城市發展重心轉移等大環境的影響，也與周邊教育、醫療、出行等服務配套息息相關。對于一座城市而言，房價在一定範圍内高低起伏很正常，這既是适應國家宏觀調控政策的需要，也是适應市場剛需和軟需的自主調節。因此，很難根據某一套或幾套海景房的價格來定性乳山銀灘房地産業。

在銀灘，與二手房價格形成鮮明對比的是新建樓盤，均價在萬元左右。作為一種稀缺資源，随着海邊區域海景房的開發，以及政府對房産開發的管控，能夠開發售賣的海景房越來越稀少。加之，建築原材料價格、人工成本等上漲，新房價格自然水漲船高。

在銀灘，有部分“炒房客”做了虧本買賣，便因此“唱衰”整個區域的發展。在全國範圍來看，房價隻漲不跌已是過去時，房價起落逐漸成為常态。國家一直在提倡“房住不炒”，“炒房”心态當休矣。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!