FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：江河 美編：小櫻 校對：塔夫

新房大都在三環外。

在這個快速擴張的城市，大批量的人正在或将要從三環内搬到三環外。

買房的時候，我們都會看到各種酷炫的PPT，大面積的公園綠地，通達的交通，以及各種近在咫尺的配套……

那麼，搬到三環外究竟是一種什麼體驗呢？

以我所居住的惠濟區中片區為例，窺一斑而見全豹，大概率也可以推斷出你住到三環外以後的生活。

（注：分别以文化路和天河路為界，将惠濟區分為西片區、中片區和東片區。）

惠濟區當然不算最好的新區，但肯定也不是最差的新區，用來代表新區的平均水平應該是沒問題的。

壹

買了新區的房子，當交房住進去的時候，你多半會發現一個令人不愉快的事實，那就是基礎設施和配套的建設總是比預期的要慢不少。

這些基礎設施和配套包含道路、公園、公共設施、商業、醫療和學校等等。而其中重中之重就是和成熟片區相連的道路。

其實，相比其它新區，甚至包括距離市區很近的二七新區和管南新區，惠濟區是具有先發優勢的。

畢竟是鄭州最早的主城五區之一，而且從2004年左右就開始有不少别墅盤啟動，開發時間相對較早。

再加上花園路和文化路早就修通了，和主城區的連通性相對也還不錯。而天河路和文化路之間的惠濟中片區，和成熟城市片區的距離也是相當近的。

畢竟，南邊過了連霍高速，就是相當成熟、城市界面也相當不錯的普羅旺世片區。

信和的多年耕耘，讓這裡的宜居程度甚至超越了三環内的金水北，當然也超越了位置更好更靠東的陳寨柳林劉莊片區。

應該說，惠濟中區和普羅旺世片區很容易就能連成一片，但事實上，由于連霍高速和賈魯河的阻隔，兩者之間依然相當割裂。

除了早已貫通的文化路和天河路-京廣快速路兩條城市主幹道之外，其它南北向的次幹道沒有一條徹底打通的。

從西到東的清華園路-長興路，固城路-金杯路，索淩路，都還沒有徹底貫通，隻能通過小路小橋曲折到達。

從西到東的三條路都沒有徹底貫通

不久前，河南商報還發了一篇稿子，《18年前政協委員提案打通的斷頭路，至今還沒打通》，裡面就提到了長興路和索淩路的問題。

就這，中片區還算是不錯的。相比中片區，惠濟東片區和老城區的聯通度更差。中區還勉強有幾條路曲折和老城區貫通，而東片區一條也沒有。

文化路和花園路之間的賈魯河南北區域被徹底割裂

這樣的問題當然不止發生在惠濟區。

除了管南、二七新區之外，其它新區也基本都和老城區之間有天塹相隔，比如高架，比如鐵路，比如河流，比如高速路……

和連霍高速與賈魯河性質相同，由于京廣鐵路的存在，幾乎所有東西向的道路都成了斷頭路。

開元路、東風路、三全路的貫通也都需要時間——對于高新區來說，就會一直存在通達性不夠好的問題。

就算是應該隸屬老城區的五龍新城片區和南陽寨片區，也都因此成為了孤島，居住體驗也不怎麼好。

連接南龍湖和新鄭的紫荊山路，同樣是斷頭路的典範。

南龍湖原來隻能靠龍湖大道——京廣快速路和新鄭快速路一西一東兩條路和主城區相連。一直到2020年，紫荊山路才真正通車。

其實老城區也有不少斷頭路磨磨唧唧一直不打通，但是老城區道路相對密集，大面上不影響。但新區對道路的依賴可就太高了。

貳

說完比較重要的市政道路，再來說更密集的内部路網。

相比主幹道，支路屬于城市的毛細血管，決定了街區的居住氛圍。主幹道不通，主要是影響出行。支路不通，不僅影響出行，還影響居住體驗。

在《美國大城市的死與生》中，作者着重探讨的就是這個問題。道路越寬，越不利于周邊店鋪的生長。

就像你不可能在中州大道沿線買東西，但小區附近比較适合步行的道路旁的店面，會是大家主要的購物場所。

但是相比主幹道，新區支路的優先級更低。

不管哪個新區，都最少會有一到兩條主幹道和主城區連通，但是内部支路路網大概率會在很長時間是支離破碎的。

除了主幹道之外，支路路網支離破碎

英才街已經從江山路貫通到花園路，但是所在小區一期和二期之間的道路，在二期交房之後依然沒有修通。

開發商甚至雞賊地隻修通了半條路，恰恰好夠二期業主勉強開車進入。于是，一期正門到現在還是個擺設，所有人車都隻能從北門通行。

我猜測這中間應該也和開發商和有關部門的相互推诿有關系。

說到這裡，要說下鄭州極為常見的千畝大盤的問題。其實，超級大盤對于購房者或者區域發展來說，并不見得是好事情。

這樣的樓盤市政配套和基礎設施的建設，完全跟着開發商的節奏走。

因為大盤開發商一般會承擔起一些配套建設包含内部道路建設的任務，如果後期進展順利，那麼前期很多基礎設施會較快建設到位。

如果後期樓盤進展不如預期順利，那麼曾經提出的很多計劃很可能就擱淺了。

尤其是某些偏居城市一隅的大盤，整個區域都隻有它一個。這個時候，前期買房的業主就自求多福吧。畢竟，不是每個樓盤都能成為普羅旺世或理想國。

相比大盤雲集的管南或惠濟，其實，小地塊出讓的新區，比如經開濱河國際城和北龍湖或許是更有優勢的，畢竟衆人拾柴火焰高。

再加上北龍湖本身就是城市第一優先級，看下大北區那些支離破碎的路網，再看看北龍湖整齊又密集的路網，羨慕嫉妒恨不？

北龍湖的路網整齊如棋盤格

所以，北龍湖的房價，從來都跟産品本身沒有太大關系。

公園和其它公共基礎設施，同樣要看放在整個城市的優先度如何。

比如貫通大北區的賈魯河公園，就屬于優先級别比較高的。雖然完成度相當粗糙，但也基本上算是按時建設完畢了。

賈魯河公園

優先度沒那麼高的，就沒那麼幸運了。

比如規劃在長興路附近的北區市民健身中心，是2016年鄭州承諾為民辦的十大實事之一。說好2018年開設建設，實際上到現在為止還毫無動靜。

比如傳說中的東風渠公園和周邊的市政公園建設，到現在也依然保持着三四年前的樣子。

叁

最後，再來說說配套的問題。

惠濟中片區的東邊是北大學城，雖然大學城很難帶來高端的配套，但至少可以帶來最基礎的生活配套，解決燃眉之急是不成問題的。

開元路上的惠濟萬達也已經開業好幾年了，曾經非常嫌棄惠濟萬達，搬到這邊之後才發現，其實已經相當不錯了。

惠濟萬達廣場

至少還有個挺大的丹尼斯超市，還有星巴克，有優衣庫，有西西弗書店，比起商業影子還見不着的其它新區，還有啥不滿足呢？

美景萬科廣場也開業兩三年了，帶電影院，有海底撈，有肯德基，雖然都是爛大街的品牌，但聊勝于無，有總好過沒有。

美景萬科廣場

附近菜市場菜品的豐富程度，也和老城區無法相比。依然是那句話，有勝過沒有。

社區店鋪也都還處于起步階段，有小超市，小飯店，以及剛剛開始運營的幹洗店，湊合着解決一些比較基本的生活需求。

這時候就要感謝快遞，感謝外賣，同時感謝最近被罵得比較狠的社區團購。電商的發達，在很大程度上解決了新區的商品貧瘠問題。

再說醫療配套，惠濟區政府附近的惠濟區人民醫院，規格明顯不行。

惠濟區人民醫院

鄭州市第三人民醫院北院區還沒正式啟用，河南省中醫院迎賓路院區去年才正式開診。

有了稍微麻煩一點的病，還是得往老城區跑。

插句題外話，除了老城區那種人滿為患嚴重影響交通和形象的醫院，在規劃比較先進的新區，如果小區離醫院近一點，應該是利大于弊的。

尤其是在心腦血管疾病突發越來越常态化、年輕化的今天，一個離家近的靠譜醫院，簡直就是一道生命保障線啊！

至于衆人最關心的學校，同樣是惠濟區的嚴重短闆。當然也有各個項目引進的名牌學校，但也都還需要時間的檢驗。

總體來說，這些配套都隻能說是勉強夠用。如果有進階一點的需求，多半就隻能去市區了。

當然，對于大部分新鄭州人來說，進階一點的需求大約是不存在的。

肆

有人說，一個區域的價值不應該用星巴克的數量來衡量，而是應該用教育培訓機構學而思的數量來衡量。

一個區域有足夠多的孩子适齡、重視教育、有消費能力的家庭，這才真正意味着區域的成熟和優質。

那麼，除了高新區和北環外有寥寥幾家之外，鄭州三環外幾乎是不存在學而思的。

如果你是個活得比較講究的人，想要喝一杯品質上佳的咖啡，剪一個時髦的發型，找一個好點的健身房，吃一頓好點的日料，那麼多半也得到三環内。

鄭州最豐富的商業、教育和醫療資源，現在依然集中在三環内，而且以金水區的資源最為優質。

環顧所有新區，隻有高新區的教育資源，可以勉強和三環内一戰，商業和醫療配套還是差距不小。

這也許可以解釋，高新區房價為何能夠在新區中一騎絕塵。

對于大部分新區來說，隻有時間才能解決所有的問題。

那些酷炫的規劃圖、效果圖上顯示的各種基礎設施和配套，不能說毫無進展，但是進展永遠比你想象得要慢。當然，北龍湖除外。

新區的當然不是全無優勢，它有更好的城市界面，更低的容積率，更寬闊更暢通的道路，更多的公園綠地……

但是區域的真正成熟，卻需要無數人用青春去澆灌。

尤其是在可預期的未來裡，城市框架拉大的腳步必然會放緩。

算一算你的人生還有多少個十年，用時間來換算一下空間，再選擇你在這個城市安家的地點，應該會比較靠譜。

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