熊貓貝貝專欄内容：地産話題第一百二十二期（NO.122）

專欄内容：（系列内容第二期）不同年齡，不同階段的置業策略和财富管理---“準新婚”群體置業指導。

資深地産人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有态度。

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拒絕标題黨，堅持耕耘深度專業内容。

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@熊貓貝貝小可愛 我是熊貓貝貝，地産行業策略研究者，歡迎關注。

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（全文約6000字，閱讀時間約需要9分鐘）

在中國，婚姻絕對是一個敏感而又極度複雜的話題，一段婚姻的意義，絕對不是單純的風花月雪和兩情相悅的感情世界能代表的，更多的，是開啟了一個全新家庭的現實生活和人生曆程。

作為保障個人“衣食住行”中的“住”所代表的房子，在中國婚姻中自始至終處于一個重要的地位，甚至在中國傳統思想“築巢引鳳，成家立業”的潛移默化影響之下，房子，已經成為了現代婚姻關系成立的重要基礎之一。

在中國，房子是見證各種婚姻的悲歡離合重要生活載體。

因為婚姻關系是一個敏感複雜，而又極具個體特征的話題，所以從地産專業角度，也就是房子出發，今天這篇文章，我們隻從“安全合理，科學的資産配置”和角度，來和各位朋友聊一聊，關于“準新婚”群體購房置業的一些深度内容。

房子對于一個家庭重不重要，已經沒有什麼争辯的意義：中國超過70%的家庭，總資産比例中超過50%都在房産上面，感情關系人各有異，咱也說不好，但是對于家庭資産的科學配置和持續發展總得關心吧？

希望通過本文，能給所有“準新婚”的置業群體，一些啟發和幫助。

當然，本文對于“準新婚”群體置業的一些注意事項和建議的提點，會比較客觀理性，為了不影響即将步入婚姻殿堂的各位心情，可以先收藏内容，等需要的時候再看看。

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今天我們定義的“準新婚群體”，是基于《中華人民共和國婚姻法》中對于“婚姻關系”的定義之上的。

也就是沒有形成事實婚姻，尚未正式注冊登記，領取官方婚姻證書的“未婚夫妻”群體。

一旦注冊登記，領取證件那一刻起，就形成了事實婚姻，也就脫離了我們定義的“準新婚”群體。

最直白簡單的定義就是，尚未在法律意義上真正确定關系的戀人群體，就是“準新婚”群體。

這樣的群體有什麼特征？

1、“準新婚”關系中的嫁娶雙方，經濟收入和個人資産還處于“相對獨立”的狀态。

隻要沒有領證（這是關鍵時間和性質節點），嫁娶雙方的資産屬性，是受到法律“獨立”保護的。

2、受到中國傳統婚姻觀念和習俗的長期潛移默化影響，把“婚房”當做婚姻關系建立的基礎，買房需求屬于剛性需求，甚至已經成為婚姻關系成立的“既定習俗”。

兩性關系中，特别是大部分娶親男方，都必須要面對“結婚不買房，就是耍流氓”的社會輿論和女方家庭的條件限制。

3、普遍工作事業生意相對穩定，收入平穩且有一定的積蓄，具備獨立決策和實施的能力。

但是對于絕大部分“準新婚”群體來說，除非是有一方從事地産行業，或者有相關的親朋好友，否則，對于“置業”和“婚姻”相關的法律法規和可能涉及的問題，連基本認知都沒有。

這不是危言聳聽，當下時代，有多少“合法不合理”，“合理不合法”婚後資産糾紛是因為婚前對于相關法律認知的缺失而導緻的？

當下的大部分中國人，永遠不缺學曆與知識，但是對于資産配置和安全投資的意識，是非常淺薄和匮乏的。

這就導緻了對未來可能産生的風險和糾紛，缺乏必要的預防思維和籌備。

4、既然準備結婚，兩性關系處于極為親密的“蜜月期”，在重大投資決策和資産配置的過程中，容易被“人情”所主導，“客觀理智，冷靜清醒”是這個群體最為缺乏的資産态度。

房子不能決定婚姻的結果，但是房子一定是婚姻關系中最重要的載體和空間。

一段感情能不能持續一輩子，這個不好說，具有太多的變數和不可控因素。

但是一套占據一個人，一個家庭60%以上資産比例的房子，能不能陪伴一輩子，卻是可以控制的。

而這個掌控資産的關鍵時機和決策關鍵點，就在“準新婚”階段。

可以說，這個階段對房子做出的決定和相關決策，決定了未來幾十年，從法律層面是否能夠保障。

結婚買房這個問題真的很現實，現實到我們根本無法回避。

既然是無法回避的問題，那選擇理智科學的方法，看透問題本質，尋找解決和處理問題的最優解，是最好的辦法。

特别是房産這樣大額低頻，對個人和家庭能夠産生深遠影響的重大資産配置問題。

更是值得未雨綢缪，謹慎面對。

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一件事，受到來源于外界的幹涉和管制，來源越多，這個事情就會變得越複雜。

特别是關于“錢”和“資産”的事情，隻要受到的限制條件越多，就越容易産生糾紛和矛盾。

以個人資産為例，結婚以前，不管是現金存款，房産，還是其他具有資産屬性，都屬于個人資産，根據不同的資産類别，受到相應的法律法規的制約和保護。

但是結婚以後，也就是從登記結婚，領到結婚證那一刻開始，這個事情就複雜了，兩個人的個人資産會因為婚姻關系的建立和共同生活的經濟活動，變成“婚後共有财産”，個人資産的保護壁壘随着婚姻關系的建立，會越來越脆弱。

以房子為例，婚前買房子隻受到《物權法》的約束管制。

結了婚以後，如果買房子，還要受到《婚姻法》的管理。

這不，限制管理的條款和法律一多，出了點問題，想沒有糾紛都難。

所以“準新婚”群體，在買房置業這件事上，有哪些風險需要提前規避？

沒有任何兩個婚姻的情況會是一摸一樣，太複雜，我們需要看清本質。

從本質上來說，婚姻和兩個人合夥開公司幹事業，其實是一樣的：兩個人集合自身和家庭的資産和資源，創造一個全新的家庭。

這麼說雖然比較俗氣，但是勝在真實：婚姻的本質，就是合夥過日子，日子過的是好是壞，從根本上決定了這個婚姻的成功與否。

既然和“合夥創業”一個性質，那就必然會有三種結果，引入最淺顯易懂的數學概念來說就是“零和博弈”，“正和博弈”和“負和博弈”。

很顯然的，“正和博弈”是所有準備結婚的新人們都追求的“雙赢結局”，也是所有商業模式和生意成功的特征。

但是婚姻和生意不一樣的是，前者感性，後者理性。

這就很容易導緻，“婚姻不成，陌路仇人，生意不成，還是朋友”的結局。

生意合夥失敗對人際關系和未來再次合作的傷害，是遠遠不能和一段失敗的婚姻帶給一對夫妻的感情傷害相比的。

這兩者最大的區别就是：生意講規則，婚姻講感情。

很多婚姻導緻的資産糾紛和悲劇，就是因為缺了“規則”的制定和存在。

所以，要想經營一個好的婚姻，僅憑不可靠的感情顯然不夠，關于資産的風險管理，才是婚姻長續穩定的必需條件。

關于“準新婚”購房置業，資産配置的風險管理和配置提示如下：

風險提示第一條：“濃情蜜意”不長久，“資産保障”才可靠

婚後财産的糾葛和矛盾，沒有人願意去體驗和嘗試，婚後财産界定難，劃分難，再加上中國的“人情特色”社會氛圍，如果因為婚姻問題而出現的資産糾紛，可以說已經成為了一種必然的現象。

這篇文章不談婚後情況，隻說婚前買房置業，能在結婚前買，就不要結了婚再買。

沒登記領證以前，所有的資産購置配置行為都屬于“婚前财産”，受到《婚姻法》相關的條款保護。

婚前還有一個必不可少的重要步驟，是做婚前财産公證。

不管以後用不用的上，但是這樣的行為是屬于懂法用法的科學資産保障手段。

風險提示第二條：“資産份額”不相信眼淚，黑紙白字才是真證據。

因為“準新婚”家庭的情況因人而異各自不同，有幾種情況需要有“資産份額”管理意識

-雙方共同出資首付的情況，不管是婚前婚後，一定要簽一個出資比例，并且公證。

-一方出資首付，雙方共同擔負房貸的情況，先不說房産證加不加名字的事情，出資憑證（銀行流水和用途說明）是一定要保留的。

-父母方借錢給首付的，不論男方女方，都以“借款借條”形式，公證留存。

-房産證“加名字”的操作，繁瑣複雜，套路太多，如果身邊沒有律師或者自身不具備相關法律知識，最好還是以書面的資産分配比例為準。（如果有需要了解的可以咨詢一下律師或者相關法律條款。）

風險提示第三條：拒絕不合理的婚姻資産“合作形式”。

中國的婚姻嫁娶習俗，有很多觀念和約定俗成的規矩，和現代科學資産管理是相悖，甚至是沖突的。

最典型的，就是男方買房，女方陪嫁（出裝修，買車，或者現金），因為房産作為不動産，具有資産特征，再加上最近十幾年房價的飙升，女方的随婚資産随着不斷貶值，反而男方的房産價值水漲船高。

而婚姻中雙方的資産出現此消彼長，到達一定的臨界點，就會出現各種各樣的矛盾和問題。

有多少婚姻矛盾就是這樣産生的？

這樣不科學，甚至是違背現代社會經濟發展規律的老習慣，是不是該被淘汰了？

良好的婚姻關系，和平等的雙方關系密不可分，婚後資産的平等（相對平等），才能從根本上構築一個平衡的婚姻關系。

所以，比較合理的資産合作模式，應該是“共同出資，同擔風險，消費平攤”。

如果男女雙方收入水平存在差異，按照比例也是可以分攤的吧？

風險提示第四條：婚前買房置業，還得關注對方征信和債務情況。

對于婚姻關系，是先小人，後君子好，還是先君子，後小人好？

相信沒有人會選擇後者，但是在感情基礎最好的時候，借助買房核查征信，了解債務和存款情況，難道就是“小人行為”嗎？

顯然說不上，這是一種合理合法保護自身的途徑和方法。

就像合作生意，誰也不敢選擇“老賴”和“背負巨額不明債務”的人作為合作夥伴。

婚姻也是一樣，盲目的愛，就是盲賭。

至于婚姻中出現“零和博弈”和“負和博弈”的情況，很多都是因為婚前沒有做好“資産保衛手段”

所以有個詞來形容對婚姻的管理，叫做“經營婚姻”。

而對于資産的科學認知和理性管理，是經營好婚姻這門“生意”的基礎。

這就和現實合夥做生意的“本金”一樣，道理相通，本質一樣。

祝願所有即将步入婚姻殿堂的新人們，都能收獲“正和博弈”的美滿婚姻。

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最先要說的，也是重中之重的，是關于各個地方的購房政策和落戶相關的規定的充分了解和提前學習，這是為買房要做的必然也是必須的準備。

所有出發點以“買房牟利”，“婚姻換戶口”，“攀龍附鳳爬高枝”……這種以婚姻為名，實則為了實現個人見不得光的目的的行為，風險自擔，不多讨論。

以下建議（不分男女，一視同仁），是以正常婚姻産生的購房需求為出發點，而提出的相關注意事項和建議。

1、關于買房置業的預算，要充分考慮到因為婚姻關系的建立而帶來的變量因素。

婚前買房，一定要考慮到婚姻關系給收入帶來的階段收入變化。

婚前雙方的收入結構，能不能作為買房産生的月供支出承擔能力的評估？

短期來看，是可以的，但是長期來看，不可以。

舉個例子：新婚夫妻買房，兩口子月均收入20000元，房貸一個月8000，沒超過50%，是不是很合理？如果女方懷孕（大概率情況），那意味着至少1年時間，月均收入就要打5折，變成10000（以雙方收入均等的門當戶對情況），不僅房貸比例一下子就達到80%，懷孕期間的費用支持，孩子的消費需求，馬上就會讓這樣的家庭經濟情況出現捉襟見肘的窘迫。

而男方要想實現在短期内收入發生高額提升，無疑是很難的。

所以，以未婚狀态的收入水平，考量買房這件事，一定要做好經濟預算。

2、消費結構的變化，對生活産生的影響，需要未雨綢缪。

買房子，是重大的資産投資配置，會對當下生活的消費結構産生持續的影響（視還貸周期和購買方式），最直接的表現，就是消費習慣的改變。

但是房子可以算是婚姻的基石，所以面對這樣消費結構的調整，需要雙方提前做好心理建設和習慣調整。

當然買房無壓力，月供灑灑水的土豪，請随意。

但是大部分家庭因為購房，影響家庭消費習慣和結構，是常态。

3、家庭成員的需求不能隻看當下，還要考慮因為家庭成員的變化而産生的未來需求。

大部分“準新婚”以适齡青年為主，買房子首要考慮的，基本上都是以自身出發。

圖便利，親繁華，如果是年輕家庭，這樣的追求無可厚非。

但是買房的時候，多一點考量，這樣買到的房子，或許在未來的日子裡，更具有長期陪伴的可能。

例如就近的生活配套，菜場，幼兒園。

如果父母有同住的需要，樓層是否适合老人，有沒有空間給老人散步，等等。

4、不建議“投資”心态，但是必須要有“保值”的思維和眼光。

買房如果隻盯着“投資盈利”來看，是不是太功利也太累了？

但是畢竟是大宗資産投入，不說投資盈利，但是基本的“保值”眼光和知識，還是需要的。

這個根據個人和不同地區情況不同，建議買房以前，多看多學，謹慎購置。

買到跌價貶值的房子，會影響家庭和諧和夫妻關系的。

5、婚前買OR婚後買，大不同。

這個就不用贅述了，該說的上面已經風險提示了。

6、新的家庭，新的房子，不要和上一代人産生任何形式的糾葛。

簡單一句話，就是為新婚買的房子，不要加上父母的名字！

這個可能會有人有争議，覺得加上父母的名字是孝順，是保險。

這是典型“媽寶男”，“鳳凰男”和“巨嬰成年人”慣用的方式。

連經濟獨立自主，對資産支配權負責都做不到的人，還有什麼不依賴原生家庭的？

這樣的事，遇上不僅鬧心，還影響新家庭的和諧。

絕對屬于四舊落後，不堪陋習。

連自己的資産都不能做主，怎麼可能做到為自己的感情和婚姻做主呢？

7、需求要統一，良好的溝通商量，達成一緻不可少。

其實婚前買房，也是“準新婚”群體一次“家庭資産配置決策”的演練：

不談婚論嫁，不能鑒定感情，不經曆重大決策，難以分辨擔當。

在“花大錢”的事情上，最能看清一個人的本質和心态。

通過這個事情，也是一次重新認識對方，深度了解對方為人，品行還有交流溝通能力的機會。

經曆過後，可能會有更多的認知，這對于婚姻來說，利大于弊。

8、一步到位，過度投入和一勞永逸的思想，要不得。

新婚夫妻對于房子的要求，要有一點前瞻性眼光，好的房子當然住着舒服，但是伴随而來負擔和壓力也是成正比的。

要用運動的眼光去看房子這個事情，随着年齡和工作能力的提升，特别是家庭穩定以後，是希望在收入上有更多的可能和機會，還是如履薄冰兢兢業業？

這就和買的房子帶來的負擔和壓力，密切相關。

新婚夫妻兩個人，幾十平米夠夠的，壓力小，負擔小，收入漸長換新的更大的更好的房子，豈不是很好？

一步到位買了房子，很有可能成為人生事業的枷鎖和障礙。得不償失。

9、新人買新房圖好兆頭，要注意規避不可控的因素影響。

結婚買新房可以說已經是慣例了，一般新房有兩種，現房和期房。

特别是期房，那個交房時間，是完全不可自我掌控的因素。

新人的婚期都是有講究的，而被買的期房交房耽誤，絕對不是一件讓人開心的事情。

所以建議盡量看現房，或者是考慮毛坯二手房（也算是新房）。

眼界放開，心結打開，說不定還能收獲驚喜。

能掌控的，才叫人生。

10、新婚買房，要注重生活配套和交通

花前月下，風花雪月的浪漫生活固然美好，但是生活，還是要依賴配套和交通，才能正常的持續和開展。

配套設施的距離感和完善程度與新婚夫婦日後的生活舒适度一定有正比的關系。

在選擇婚房時一定要提前注意目标房子一定範圍内的生活配套，設施設備是否完善。

常見生活相關配套有大型超市、菜市場、飯店、洗衣店、銀行、醫院、公園，廣場等等。

這些配套設施與生活息息相關，一個具備齊全配套設施的社區，為生活提供便利，為生活質量加分，提高婚姻生活幸福感。

同樣，交通是非常一個關鍵因素，通勤時間，也是重要的生活成本之一。

而長途跋涉，漫長通勤，對于生活激情的消磨，最為難以承受。

結婚不容易，買房子也不容易，人生最有挑戰，也是最有成就的兩件事，莫過于此。

量體裁衣，量力而行，理智客觀，方能圓滿。

祝所有準備步入婚姻殿堂的新人們，置業順利，婚姻美滿。

都能有一個“幸福的家”

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下期預告：關于房産的資産和投資啟蒙課③：已婚家庭的置業建議

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