出品 | 創業最前線

作者 | 張茹雅

責編 | 林中

12月11日晚，共享辦公服務企業“優客工場”向美國證券委員會提交招股說明書，計劃在紐交所上市，股票代碼“UK”。

共享辦公即為創業者提供辦公場地，也是在創業者和投資人之間搭建一座橋梁。憑借這座橋梁，再搭上“雙創時代”的東風，國内共享辦公一度迎來高光時刻。優客工場4年融資16輪，也借此站在美股的大門前。

不過三個月前，被譽為“共享辦公鼻祖”的WeWork（現更名為The We Company)上市折戟，讓整個行業驚詫之餘也感到了一絲寒意。共享辦公還是一門好生意嗎？

作為對标WeWork的國内共享辦公服務企業，曾受衆多房産資本追捧的優客工場正經曆着市場的“盤問”。如果WeWork都沒有做好，後來的入局者憑什麼說服資本市場為之買單？

就在優客工場提交招股說明書前幾天，優客工場（北京）創業投資有限公司的45位股東出質全部股權，質權人為優客工場（北京）信息技術有限公司，後者由一家香港公司全資控股，這被看做優客工場在為赴美上市做準備。

（圖 / 優客工場官方）

将股權質押給海外全資子公司是典型為搭建海外VIE架構做準備的操作。這種模式将境外注冊的上市公司主體與境内業務運營實體分離，境外實體通過協議控制境内業務，業務實體就成為上市公司的利益實體。

除了股權質押，優客工場工商信息變化還不僅于此。11月底，優客工場多名股東、董事退出，大股東白小紅（優客工場創始人毛大慶之妻）的持股比例由24.93%升至26.10%。與此同時，吳聲、沈玢、付松林、朱子龍、中景恒基投資集團等股東退出，其所持股份轉讓給原股東，并未引入新股東。

對于一家拟上市公司來講，這并不是正常現象，卻是一種常規操作。

除此之外，諾亞财富創始人王靜波退出了董事會席位，由潘偉恒、甘連舫、譚文虹入駐董事席列。

趕在上市前夕，優客工場股東及董事會成員發生重大變化，包括公司經營範圍新增專業承包、室内裝飾設計等。

優客工場的最初定位，是中國聯合辦公空間運營商的角色，2015年4月，由從萬科離職的毛大慶創辦。時隔四年，根據Frost&Sullivan的報告，就國内共享辦公空間數量而言，優客工場是中國最大的共享辦公社區。

優客工場招股書顯示，截至2019年9月30日，優客工場已經覆蓋包括中國一線、新一線城市以及新加坡和紐約在内的42個城市，總管理面積6086000㎡，提供工位72700個，會員總數為609600。

作為共享辦公行業最高覆蓋面積的企業，它的業績如何呢？

公開資料顯示，2017年、2018年及2019年前9個月，優客工場總淨收入分别為1.67億元人民币、4.49億元人民币和8.75億人民币。迅猛增長的營收和連續虧損形成鮮明的視覺沖突。

2017年、2018年及2019年前三季度，優客工場虧損額分别為3.729億元人民币、4.452億元人民币和5.728億元人民币。不到三年，累計虧損超13億元人民币。對此，優客工場在招股書中解釋，虧損源為門店擴張、門店重整、門店收購需要大量資金。

優客工場在快速擴張之餘，邊際收益無法覆蓋邊際成本，虧損越來越大。租金成本日益增長，企業方為獲取更多用戶便會做資金補貼，從而入不敷出。

燒錢體質的優客工場，自然免不了資本助力。據企查查統計，優客工場至今共完成16輪融資，累計融資額超50億元，最後一輪融資發生在2019年4月，投資方是龍熙地産。

即便四年融資50億，依舊造成虧損13億的局面。“亞健康”的優客工場能否順利上市，還是一個未知數。

一系列變動過後，優客工場在一級市場估值遭到質疑。據了解，2018年3月，優客工場并購了洪泰衆創空間、無界空間、Wedo聯合創業社後，其對外宣稱估值已達到110億元。不久後，“資事經緯”獲得一份涉及優客工場股權轉讓的合同，顯示其估值為60億元，縮水45%，近乎腰斬。

8月14日，共享辦公行業巨頭WeWork向美國證券交易委員會提交IPO招股書，目标籌集10億美金。45天後，WeWork從美國證券交易委員會撤回上市申請。

此舉無疑是給共享辦公行業潑了一盆冷水。恰逢資本寒冬，優客工場卻頂風上路，在2019年12月宣布赴美IPO。

關于優客工場上市具體消息，媒體報道稱：公司方面稱暫時無法回應。但此次優客工場的IPO動作表明，即使遇冷，共享辦公行業還沒有選擇放棄。

一個因時代興起的行業，它的命運自然受着時代變化的影響。

2015年，“大衆創業，萬衆創新”的口号，改變了一批年輕人的命運。他們看到且抓住了時代機遇，無數創業公司如雨後春筍般不斷湧現。也因為他們，共享辦公行業迎來井噴式發展。那一年也被稱為“共享辦公元年”。

相關數據顯示，2015年國内共享辦公數量已達到2630家，當期增長比例達64.38%，迅猛的增長勢态結合利好的大環境，共享辦公一片喧嚣。像風口，也像泡沫。

2015年，萬科高級副總裁毛大慶離開了就職6年的萬科，創立了優客工場。踩着政策的風口，優客工場從一開始就具備異于其他項目的資源禀賦。

2015年9月，優客工場在A輪融資與14家頂級投資機構簽訂合作協議，為所有入駐優客工場的企業提供投融資直通車服務，包括紅杉資本、創新工場、清控科創、真格投資、歌斐資産等。

優客工場使得創業者與投資人建立聯系更加直接、便捷，而地産商也在這一産業中看到了機會。

借助“衆創空間”的名義，房地産企業可以用“創業”的名義拿到廉價地皮。優客工場的股東列表中，首創置業、景榮控股、中景恒基集團、路勁地産等地産企業身影頻現。

2015年4月，優客工場與北京市房山區區政府簽訂合作協議。據人民網報道，根據雙方簽訂的合作協議，房山區将為優客工場提供位于良鄉高教園區教育實習基地的8000平米創業場地，用于打造房山區自主創新能力的新引擎。優客工場負責遴選項目、提供孵化服務、輸出管理模式和搭建投融資平台，促進大學生創業和中小微科技企業的發展。入住優客工場的創業者，将可享受房山高教園區、中關村房山園的一系列對創新創業者的扶持政策。

2018年5月，優客工場與景榮基金發起國内首支共享辦公不動産基金，首期規模10億元，主要投資國内優質共享辦公物業項目。同年9月，京投發展與優客工場展開戰略合作，運用互聯網思維将不同資源、生态間進行嫁接，形成有機對接。

如法炮制的合作還有很多，資本家們在優客工場的生意中各取所需。投資人涉足優客工場，可以最快接觸到早期項目；而房地産企業入局則是為了進入商業租賃市場，嫁接“雙創”資源。

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。”含着金湯匙出生的優客工場，形勢利好時是座上賓、資本寵兒，一旦業績出現虧損，其盈利能力便立刻受到市場質疑、估值倒挂。而WeWork上市折戟事件，似乎暗示着共享辦公的前景不那麼光明。

資金緊張所帶來的都是負面新聞。今年11月，優客工場收購無界空間東直門宇飛大廈店後，向租戶退租時未及時退還押金，租戶們上門維權讨要6萬多押金欠款；同月月底，優客工場無界空間望京南項目拖欠業主房租，入駐的商戶被斷水斷電，要求立即搬離。

起初，共享辦公的出現是為了給初創型企業帶來良好的辦公環境，拎包入住是其被大衆接受的重要原因。随着租金上漲，辦公場景、規模發生變化等因素的影響，共享辦公不再适合中小企業，大企業客戶成為共享辦公主要服務群體。

當“雙創時代”的紅利消失、浪潮退卻，圈地、收購、轉租成為共享辦公存活的養料。看似是一門冠以新概念的二房東生意，實際上，它對經營者的運營能力有很高的要求。

四年時間，國内共享辦公逐漸回歸理性。缺乏競争力的企業已被淘汰，新入局者則面臨更高的要求。

共享辦公還是一門好生意嗎？

全球企業增長咨詢公司沙利文不久前發布了《中國聯合辦公行業研究報告》（以下簡稱“報告”）。根據報告的市場調研和量化建模，中國的聯合辦公市場最近五年經曆了高速的增長，從2013年的11.7億人民币增長到了2018年的174.1億人民币，年複合增長率達71.7%。

報告分析顯示，根據國家統計局及各城市經濟普查數據，剔除門店類及非案頭工作類行業雇員人數，截至到2018年，中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人，基于現有的城市化進程，這一數字預計到2023年将會增長至1.1億。

有前景的行業，并不意味必然盈利。時下多數共享辦公企業還處于虧損狀态，項目擴張、并購、出海等都需要資本買單，而非經營利潤。要想維持發展，要麼融資，要麼求變。

在經曆了初期的一波高歌猛進之後，共享辦公行業唱衰聲日隆。

從2018年開始，倒閉、企業裁員、租戶維權的消息不絕于耳。據前瞻産業研究院數據顯示，發展緩慢、處于虧損狀态、瀕臨破産倒閉狀态的共享辦公空間品牌不到30%，正常運營狀态的共享辦公空間品牌分别占39.3%和33.6%。

在這樣的背景下，夢想加算得上為數不多的逆風上揚的共享空間品牌之一。

6月11日，夢想加領地環金空間成為亞洲首個獲得WELL認證的聯合辦公空間，其健康辦公的品質比肩目前中國十餘個知名企業打造的項目；2019年以來，夢想加已在上海、杭州和南京落地7個空間,逐步實現長三角區域的高密度覆蓋，在全國6個城市運營40餘個空間；夢想加所有成熟運營空間均達到90%以上的入駐率，其中成都6個空間平均入駐率達90%，而南京金融城空間也以半年86.1%出租率成為市場的标杆。

目前，夢想加已服務了上千個不同領域、類型的企業，每天有超過4萬名辦公者在夢想加空間開展日常工作。夢想加穩健而不失強勁的發展态勢，成為了穩定行業信心的一個重要因素。

（夢想加南京金融空間各類型企業工位數比例）

不過，共享辦公行業整體發展放緩已是不争的事實。宏觀經濟下行後，創業環境相對于前幾年明顯減弱，共享辦公室需求則出現萎縮。另外，适于共享辦公盈利的健康财務模型有待探索，傳統依托租金收入不足以維系正常運營。想要颠覆傳統辦公，走向差異化盈利模式，任重而道遠。

因受到WeWork上市事件影響，優客工場IPO時間點一推再推，本次趕在年關向美國證券監管機構提交招股說明書，更像是優客工場登陸資本市場的奮力一搏。

某個角度來講，優客工場的軌迹對于國内共享辦公行業發展具有代表意義。過去2到3年間，國内推行去杠杆取得成效，一定程度上造成投資環境發生改變，原先充裕的資金開始收緊，另一方面，行業發展四年，“單純燒錢擴張”階段已然過去，投資人和運營者開始注重項目盈利能力。

夢想加CEO王曉魯表示，聯合辦公是一個垂直整合辦公産業鍊的複雜行業，從選址、設計、營建、智能體系搭建，到銷售、運營、品牌等，對企業的綜合能力有很高的要求。可以說，聯合辦公企業想要健康發展，一定不能“偏科”，隻有綜合能力才是能夠緻勝的“硬”實力。

沙利文的報告指出，過去五年中國聯合辦公室市場的增長是以空間面積和工位增長為動力的物理增長，市場主要收入來自于工位的租金收入。但是服務收入在整體行業收入比例正在逐步上升，預期未來五年内，中國聯合辦公市場的服務收入占比将會有顯著地提高。

報告分析認為，目前中國聯合辦公市場的收入主要來自于一線城市，但随着新一線城市市場的逐漸崛起，這一比例預期将會有所下降；目前中國聯合辦公市場的主要客群依然是中小企業，但随着大型企業對聯合辦公的接受程度越來越高，其市場貢獻份額預期将會上升。

優客工場此次籌劃上市可以看出，共享辦公行業即将邁入新的階段。市場回歸理性後，無論是對于投資人還是經營者，現金流回正将是業務重心。可以想見的是，當行業正式進入新階段時，并購重組、競争厮殺将更加激烈。

*文中題圖及部分配圖來自：攝圖網，基于VRF協議。

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