物業為什麼沒有收費标準?物業經營考核指标一般劃分為兩部分進行考核，一是硬指标：重點考核物業費當年應收指标的完成率，物業管理費是物業主營收入，影響到物業的盈虧二是綜合管理指标：它是影響物業收費率的外在因素，如：維修及時率、服務滿意率等目前：行業上物業管理費收費率呈下降趨勢，主要表現在業主的消費意識、維權意識的提高（業主花錢購買商品，物業公司提供的商品就是服務）所以決定硬指标完成的前提保障是：“提高業主滿意率、減少投訴率”找到了工作重點，就要再找影響收費率的各項因素，可以說：物業各個部門、每一位員工的不規範服務，都是潛在的影響業主欠費的因素因為你的不規範服務，造成業主投訴以至欠費如：保安服務、保潔服務、工程維修服務、園區綠化、客服接待服務等服務質量問題，下面就收費問題與大家進行探讨：，接下來我們就來聊聊關于物業為什麼沒有收費标準?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

物業為什麼沒有收費标準

物業經營考核指标一般劃分為兩部分進行考核，一是硬指标：重點考核物業費當年應收指标的完成率，物業管理費是物業主營收入，影響到物業的盈虧。二是綜合管理指标：它是影響物業收費率的外在因素，如：維修及時率、服務滿意率等。目前：行業上物業管理費收費率呈下降趨勢，主要表現在業主的消費意識、維權意識的提高。（業主花錢購買商品，物業公司提供的商品就是服務）所以決定硬指标完成的前提保障是：“提高業主滿意率、減少投訴率”。找到了工作重點，就要再找影響收費率的各項因素，可以說：物業各個部門、每一位員工的不規範服務，都是潛在的影響業主欠費的因素。因為你的不規範服務，造成業主投訴以至欠費。如：保安服務、保潔服務、工程維修服務、園區綠化、客服接待服務等服務質量問題，下面就收費問題與大家進行探讨：

一、 為什麼收費員之間存在較大的收費差距？是能力問題嗎？

原因分析：

1、 對所管轄服務區域的業主情況不了解，業主經常對你說：收費時你出現了，不收費時需要你幫助時看不到你。樓長沒有與業主建立感情聯系，沒有及時解決業主的投訴或者看到你為業主服務的其他行為，可以說你存在的價值不高，一句話定位：不稱職。

2、 要學會推銷自己，取得業主對你的信任。如：經常回訪業主，回訪可以利用的條件很多，業主投訴回訪、業主報修回訪，總之要在收費之前讓你轄區的業主知道你，社區民警挂牌時有句話叫有困難找民警，換成物業叫有困難找物業公司，有困難找樓長。

舉例說明：

2005年4月今典物業中心招聘一名樓宇管理員，入職培訓要求：該員工不要急于入戶收費，第一步：先了解8号樓住戶檔案及相關資料，重點是業主投訴内容及曆史遺留問題。第二步：逐戶回訪業主，向業主推銷你自己，讓業主熟悉你，給她的适應環境時間15天—20天。第三步：收費開始，先收取單位産權物業費，其次再收個人費用。注意事項：投訴戶及曆史遺留問題戶先不要催繳費用，要經常回訪業主并積極地解決問題。

我把上述步驟叫做：播種，秋天是收獲的季節。2005年12月該員工在10個樓長中，第三個超額完成本樓收費考核指标。

該員工的日常表現：

（1）業主有問題、有投訴會經常找到她，由該員工再向部門經理彙報并及時解決問題。

（2）該員工工作比較踏實、責任心強。

（3）經常回訪業主，有問題及時上報。

個别樓長表現：在職期間責任心不強，不能經常回訪業主，業主電話投訴時,不知本樓樓長是誰。該樓長在中心季度考核時，收費指标倒數第一，被末位淘汰。

3、 要經常巡樓，檢查公共設施，有質量問題及時報修，不要等到業主報修，避免造成業主投訴。

二、 收費前的準備工作？

1. 按業主交費期限，按月進行收費統計。

2. 提前一個月填寫《交費通知單》。

3. 整理前期業主投訴内容及欠費原因。

（1） 關注那些已經整改了，那些還需要進一步整改、完善的。

（2） 針對欠費原因，如欠費理由成立，你如何解決。如果欠費理由不成立，你要明确物業的觀點，告知業主。

三、 收費工作程序：

1. 提前一個月每月1日-10日發放《交費通知單》，（如果業主入住時間較為統一，要一次填寫好《交費通知單》，别有漏填的，同時張貼收費通知并進行上門或電話催繳。

2. 每月統計一次業主欠費明細及欠費原因等情況上報公司。

3. 對欠費超過交費期限的，填寫《欠費通知單》送交業主手中并簽字确認。如果業主拒絕簽字，要将《欠費通知單》張貼在業主門戶上，并進行拍照存檔，做好記錄。

4. 業主仍拒不交費的填寫《律師函》送交業主手中并簽字确認。如果業主拒絕簽字，要将《律師函》張貼在業主門戶上，并進行拍照存檔，做好記錄。

四、 業主常見的欠費原因與表現形式？

1. 惡意欠費：表現為（1）拒絕收費員入戶收費（2）拒絕電話催繳（3）談什麼都可以，就是别談收費問題。注意：要做好每次催繳記錄，保留原始依據。

2. 物業服務不到位：表現為收費時提出物業服務不達标等諸多問題如：衛生不合格，保安服務不到位、電梯故障、供暖不熱等欠費理由。正确認識業主投訴，投訴是業主監督物業服務行為的一種表現，有利于物業服務工作的更加完善。

3. 開發商遺留問題：表現為不解決問題免談物業費等欠費理由。

（1） 能解決的問題，要及時給予解決，并保存有業主簽字認可的解決方案，以備業主欠費時的起訴依據。

（2） 詳細記錄每次的談話記錄。

五、 催繳物業費時的注意事項？

1. 未經請示你的上級同意，不得承諾業主任何事情。（口頭及書面承諾）

2. 如果涉及到賠償問題，不輕易給業主留下書面文字材料。（業主可以寫書面材料，轉交相關責任部門解決）

3. 電話聯系業主時，以業主方便的時間約定上門拜訪時間。如：業主下班後晚上18：00-20：30分之前或周六日業主休息時間。

4. 熟知物業管理費的各項收費項目、收費标準、收費依據。（政府相關文件）

5. 物業各項服務标準，服務内容及事前統計的業主投訴内容，要統一答案，統一口徑。

6. 告知業主可選擇的交費方式，交費時約定好交費時間，專人接待。

7. 拜訪業主時，對提出的問題或投訴要認真做好記錄，整理後上報公司，能解決的問題要在最短的時間内及時解決。不能解決的問題或短期不能解決的問題要派專人進行跟辦，不能石沉大海，做到首問負責制。

8. 當業主要求你承諾時，可以對業主承諾說：我會繼續跟辦這件事情的，會給您一個滿意的答複或者答複說我會将事情轉告領導的。

六、 業主繳納物業管理費的增值服務

1. 送家庭财産保險：家安險保費20元/份，保險金額：2.9萬元、家損險70元/份，保險金額：8.4萬元

2. 保險責任：綜合險責任：室内财産及室内裝潢（1萬元/6萬元）、盜搶保險：室内财産（5千元/1萬元）、管道破裂及水漬險（1萬元/1萬元）、家用電器用電安全保險（4千元/4千元）。

七、 其他問題，僅供參考

1. 業主對物業單項服務不滿意，提出減免單項費用，你如何解釋？

2. 業主欠繳兩年物業費，提出先交1年費用，你如何解決？是先收1年費用，還是拒絕收費。

3. 業主提出物業費收費過高，你如何解釋？

4. 業主提出物業是開發商的下屬單位，開發商的問題就是物業的問題？

5. 投訴出租房、樓内設立的公司擾民，居住不安全？

6. 投訴停車問題、綠化問題、衛生問題、保安問題、電梯故障等問題，你如何解釋？

7. 投訴維修不及時、對維修人員不滿意？

8. 我是你們老闆的朋友，要錢找你們老闆要去？

9. 我的汽車在園區裡停放時被刮蹭，（自行車丢失）物業至今沒有解決，解決了在交費？

10. 地下車庫、地下室屬公攤範圍，業主要求收益分成？

11. 商業樓施工擾民，業主要求經濟補償？

12. 你了解本物業住宅公共區域哪些部位屬分攤範圍嗎？

13. 屬于你轄區的業主，你都認識嗎？他們從事的職業？家庭情況你了解嗎？

14. 你知道萬方阿波羅焦點房地産網版主《斑竹》是誰嗎？經常上網的網民你能對号入座嗎？

15. 經常被網民關注的物業服務行為有哪些？哪項服務問題經常被網民議論？

16. 如果一部分業主聯合起來拒交物業管理費，你如何解決這個問題？

17. 你在收費、回訪業主時，是否随時了解情況，并上報給你的上級？

18. 如果業主拒絕與你見面或讨論交費問題，要求見你的上級，你如何處理？

19. 你是否遇見業主投訴，經常采取回避的辦法，将業主指引到其他部門或你的上級解決問題？

20. 對惡意欠費戶或有背景的業主，采取回避辦法，不見面、不催繳物業費或找各種理由證明業主不在家嗎？

21. 你能做到占用自己的公休時間主動加班加點收費嗎？或占用公休時間約見業主嗎？

22. 你是否知道物業總應收面積，總應收費用嗎？你預測過今年物業費收費率嗎？能收到90%以上嗎？

23. 你是否做過收費前的準備工作？準備了哪方面内容？

24. 《北京市物業服務收費管理辦法》中規定，商品住宅樓物業服務收費實行市場調節價，已從2006年1月1日起執行，你們為什麼沒有執行新标準？

文件規定：在辦法實施前應執行《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》京價（房）《1997》第196号。在未成立業主大會前，物業服務收費從其約定，物業服務收費标準沒有約定的，按不高于現行收費标準執行。

實行市場調節價的物業服務收費标準要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商确定。（見辦法第七條）

25. 你有工作壓力嗎？你如何釋放工作壓力？

26. 你是否經常與你的同事請教或探讨收費問題？

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