首創置業金域濱江?編者按：經過數年來的“躍進式發展”，中國商業地産已經走到了非常關鍵的時點大量不乏泡沫化、同質化的商業物業不斷興建，空置率高企，運營能力欠缺之際同時遭受互聯網和電商的沖擊，我們不得不反思，商業的未來究竟如何？，接下來我們就來聊聊關于首創置業金域濱江?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

首創置業金域濱江

編者按：經過數年來的“躍進式發展”，中國商業地産已經走到了非常關鍵的時點。大量不乏泡沫化、同質化的商業物業不斷興建，空置率高企，運營能力欠缺之際同時遭受互聯網和電商的沖擊，我們不得不反思，商業的未來究竟如何？

2014年11月24-26日，觀點地産新媒體将在廣州舉行第二屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“互聯網時代的商業”，觀點地産新媒體遍訪商業地産的行業專家學者、中國内地、香港及海外知名商業地産發展商、品牌商、零售商以及互聯網電商，推出“互聯網時代的商業”2014觀點商業年會系列報道。

觀點地産網

就在9月份，首創正式明确香港矩大國際成為以奧特萊斯為主的商業平台。至此，首創商業進入新的發展階段。

10月31日，首創置業股份有限公司副總裁鐘北辰先生接受了觀點地産新媒體的專訪，在采訪中，鐘北辰詳述首創奧特萊斯項目的發展現狀，并觀察在互聯網時代背景下的商業未來。

“截至目前，首創兩個正式開業奧特萊斯項目的運營狀況都比較理想，兩個項目銷售額加起來十個多億元。”對于這樣的成績，鐘北辰稱，還不錯。

據悉，自2010年起，首創置業開始謀求戰略升級，轉向奧特萊斯商業地産領域。在首創奧特萊斯的規劃中，該項目将有酒店、電影院、餐飲、大賣場及住宅等，成為集消費、娛樂休閑和居住為一體的“新城市中心”或“新都市”。

目前，首創奧特萊斯正式開業的項目是房山和海南萬甯的奧特萊斯項目，其他項目處于試營業狀态。

其中，到現在為止，運營一年有餘的北京房山奧特萊斯項目完成了将8億元的銷售額指标。“如果該項目今年能夠完成9億元銷售額，應該能夠進全國奧特萊斯的前十名，估計應該排第七或第八。”

同時，海南萬甯奧特萊斯項目在今年6月份開始試營業，10月份正式營業，到現在為止将近完成了3億元銷售額。

在鐘北辰看來，首創奧特萊斯項目最重要的環節是招商。“每個環節都是必不可少的，這裡面最關鍵的環節是招商，這個環節不僅僅是人際關系，更多是經營過程中的互相磨合。”

畢竟該項目基本上以國際精品、國際一二線品牌和國内名品為主，并以奧特萊斯折扣店的形式出現，其中國際品牌店面占到總項目招商70%左右的份額。

事實上，品牌也正是首創奧特萊斯對抗電商的最大武器。“奧特萊斯業态抵抗電商的沖擊能力是所有商業業态裡面最強的。”鐘北辰認為，現在國際奢侈品和國際一線品牌不願意放到線上去賣，這也正好是首創奧特萊斯的主力産品。

此外，重要的是，奧特萊斯商場都是品牌商直營的正品貨折扣店，其價格和網上購物的打折價格相差無幾，并帶來很多體驗性内容。

不過，鐘北辰也指出，首創奧特萊斯也在抓住互聯網時代新變化；“現在正在做這方面的工作，我們不叫網上平台或者電商，而是叫"貨櫃延展"”。

據他介紹，其大的方向還是要做出區域貨櫃延展方式，把實體店裡所有的貨品、貨櫃向實體店外延展，現在北京正在試驗這種方式。

“線上線下的融合是一個很大的趨勢，也是個大的走勢。”但鐘北辰也清醒指出，一些機構和企業在嘗試和電商聯合在一起，但是真正做出形式，做出具體内容的不多。

以下是首創置業股份有限公司副總裁鐘北辰先生接受觀點地産新媒體的采訪實錄整理：

觀點地産新媒體：目前首創奧特萊斯的運營和經營怎麼樣？在定位、運營等各個方面，首創運營奧特萊斯這樣的商業項目，最看重的是哪個方面？

鐘北辰：

現在正式開業項目是房山和海南萬甯的奧特萊斯項目，其他項目處于試營業狀态，這些項目的開業率還不是特别足，不過品牌入住率相當高了。

截至目前，首創兩個正式開業奧特萊斯項目的運營狀況都比較理想，兩個項目銷售額加起來十個多億元。

房山奧特萊斯項目今年收益還是不錯的，到現在為止完成了将8億元的銷售額指标。如果該項目今年能夠完成9億元銷售額，應該能夠進全國奧特萊斯的前十名，估計應該排第七或第八。這個項目今年剛剛開業一年多，已經達到這樣的業績指标，說明首創的招商、運營和管理提升的速度非常快。

同時海南萬甯奧特萊斯項目在今年6月份開始試營業，10月份正式營業，到現在為止将近完成了3億元銷售額，人流量和銷售額是比較高的。

提到定位，每個奧特萊斯的定位和運營都是非常清晰的，基本上以國際精品、國際一二線品牌和國内名品為主，并以奧特萊斯折扣店的形式出現，其中國際品牌店面占到總項目招商70%左右的份額。

我認為無論從項目的建設、設計、招商到後期的運營，每個環節都是必不可少的。這裡面最關鍵的環節是招商，這個環節不僅僅是人際關系，更多是經營過程中的互相磨合。

觀點地産新媒體：目前房山項目的後期運營是怎麼做的？

鐘北辰：

奧特萊斯這種單獨業态，走購物中心的經營方式。在這種經營方式裡，開發商第一是做業主，第二是做運營方。

所有品牌與首創的合作方式都是租賃店，一種是固定租金的，比如餐飲；另一種是根據流水的提成扣點；還有一種是聯營，從經營收入裡面去提成。

這裡開發商需要承載的工作主要有，第一是監督協作，并輔導每個租戶貨品的管理和貨品的整理；第二，要組織各個品牌，包括對每個商場的營銷推廣、市場計劃，能否吸引更多客流；第三，要維持整個運營過程中的秩序，包括安全秩序、物業秩序、設備維護，甚至是處理與地方上的各種關系。

觀點地産新媒體：現在購物中心受電商沖擊比較大，有很多商場引入了體驗式消費，奧特萊斯是不是也有這種業态的調整和注重引入這些業态？

鐘北辰：

首創也是這樣做的，一方面，要從所有硬件系統上進行提升，每一個店都可以做到全部WIFI覆蓋，每一個智能手機接入到奧特萊斯的WIFI系統以後，就可以随時在線，搜索想要找的品牌位置。

另一方面，基本上每一個首創奧特萊斯項目都會配有兒童體驗活動，這又以下幾種，一種是包含兒童娛樂的兒童體驗城，另一種包括一些幼教培訓的内容。

此外每一個奧特萊斯商場都是開放式的街區商場。街區式遊覽是一種非常好的享受體驗，如果在購物中心内，所有中心的空間裡都會布置大量體驗性活動和餐飲活動，都可以加強消費者和商場之間的融合與互動。

觀點地産新媒體：最近電商“雙十一”臨近了，一些購物中心開始學習電商搞多店同慶活動，首創奧特萊斯這邊有沒有類似活動？怎麼看這種情況？

鐘北辰：

電商對商業的沖擊還是比較大的，尤其是百貨業受到的沖擊比較大，因為百貨業是訂貨、銷貨和存貨這種方式來進行的。

奧特萊斯商業業态抵抗電商沖擊的能力比較強，因為商場内都是折扣店，其價格和網上購物的打折價格相差無幾，并帶來很多體驗性内容。

最重要的是，奧特萊斯商場賣的所有東西都是品牌商直營的正品貨，貨源非常有品質保障的，不會存在任何假貨，或質量不合規的情況。

現在國際奢侈品和國際一線品牌在電商上非常少，這些品牌也不願意放到線上去賣，它們正好是奧特萊斯的主力産品。因此，奧特萊斯業态抵抗電商的沖擊能力是所有商業業态裡面最強的。

關于是否要跟上“雙十一”，我覺得這隻是一種營銷手段。其實首創所有區域的每個項目也在聯合做營銷活動，但這跟電商做的活動完全不一樣。

觀點地産新媒體：整體的效果不像電商那麼集中？

鐘北辰：

對，因為商業業态性質不一樣，營銷手段也不同。這種營銷手段更适合電商，卻不一定同樣适用于奧特萊斯。

觀點地産新媒體：奧特萊斯有沒有類似于是否也做網上運作平台？

鐘北辰：

首創現在正在做這方面的工作，我們不叫網上平台或者電商，而是叫“貨櫃延展”，大的方向還是要做出區域貨櫃延展方式，把實體店裡所有的貨品、貨櫃向實體店外延展，現在這個正在北京試驗。

這個首先需要品牌商同意才能做。畢竟在電商這方面，奢侈品相對比較保守，需要首創和大量品牌進行溝通。現在首創已經和200多個品牌進行溝通了，反饋的意見都是正面的。但在具體操作的時候，各個品牌内部審批要花一段時間才能做出來。

觀點地産新媒體：目前下一步計劃開業地點在哪裡？有沒有大概的布局規劃？在具體選擇上，在城市和區域方面，主要考慮哪些因素？

鐘北辰：

簡單的說，首創奧特萊斯在選址時有一個明确的範圍，基本上有17個主要城市的名單。

這些城市要滿足幾個基本數據，第一是城市人口的規模得在500萬人以上；第二是城市GDP達到2000億元左右，這樣才能支撐整個商業業态；第三是城市人均可支配收入水平，另外一小時交通輻射能力等這些都是考量标準。

如果這幾個條件不能達标，這個商場的營業額和首創的收益就會受到影響。所以隻要能夠達到這些最基本的條件，加上公司的招商運營，項目成功的概率就非常高，幾乎不會有失敗的可能。

如果一切順利，明年年底首創昆山項目就會達到營業條件。其它新城市都在積極拓展中，如南昌、武漢、長沙、南甯和昆明等這都是選擇目标。

觀點地産新媒體：前段時間矩大國際進行了一個反收購，要重新上市，現在這個流程走得怎麼樣？

鐘北辰：

首創正在注入西安一個商業地塊項目，因為規模比較大，這就構成了反收購，這個程序正在進展中。首創正在抓緊時間往前推進。

觀點地産新媒體：能不能透露一下對矩大國際的定位和其他發展計劃？

鐘北辰：

實際上矩大國際這個平台主要是發展商業的，首創會依托這個平台盡快完成商業地産的發展。首創最大的商業就是奧特萊斯商業，當然首創現在還有其他商業地産資源，未來矩大國際也可能會有一些商業綜合體業态。

觀點地産新媒體：在首創奧特萊斯商業地産方面，會有哪些金融創新的手段？很多企業覺得商業就應該輕資産運作，但對于地産而言，商業地産仍是重資産。對商業的這種輕重如何來看？

鐘北辰：

目前來講，傳統地産确實是重資産，是以投資為主的全球擴張的一種業态。但是如今做新的商業發展，首創也在探讨一種輕資産方向。

住宅比商業投資更大，但是住宅第二年就開始回籠資金了。商業從投資直到開業，能夠産生穩定的現金流産生，一般都需要三到五年的時間，在這期間，資金如何進行支撐？這是商業地産發展的一個命脈。

我們認為，所謂的輕資産就是在發展的不同階段引入不同性質的資本。比如最早可以以戰略合作夥伴的資金合作，接下來可以引進一些投資三到五年的，做一些優先股安排，此外還可以發債等融資方式。

一般，商業經過三至五年基本可以養成，這樣就可以做Reits的退出安排。如果商業地産真正要做好，這背後是一個不同階段融資配比的過程。

觀點地産新媒體：現在一些險資和房企都會去境外收購物業運作商業項目，這對國内商業地産發展有什麼警示？

鐘北辰：

任何商業行為都是以盈利為目的，無論資本是往中國境内流，還是往國外流，隻要能夠獲取利潤都可以，沒有太多的區别。

以前外資大舉投資中國商業物業，最主要的标志是分享中國商業物業快速的升值。現在中國資産加速在國外收購商業物業，其最主要的目标是資産的分散配置，使資産獲得更合理穩健的投資收益。

從國内的商業地産來說，現在不确定性提高，某些城市供應量的确很大，但是真正能夠運營起來的，能夠形成規模效應和商業收益的企業倒是鳳毛麟角。

有數據表明，國内商業飽和，但是真正好的商業企業卻不多，這樣必然會形成一種擠出效應，而在激烈競争的本土市場之外得市場環境比較穩定。

觀點地産新媒體：國内商業地産的過剩和同質化的現象比較嚴重，對這個現象怎麼看？有沒有改善或者解決的方式？

鐘北辰：

從國外經驗來看，商業地産必然會走到大規模并購，還包括資本市場的重新梳理的任何一種商業模式都會有好有壞，同業競争以及大量項目的出現導緻了群雄并起的狀态。但真正有能力做好或者有資金實力來做的商業企業并不是特别多。

按照美國和歐洲的發展趨勢，商業地産必然會存在大量的并購，每年有一些經營不善的企業或者商場就會面臨被收購的情況。

觀點地産新媒體：2014觀點商業年會的主題是“互聯網時代的商業”，你怎麼看這個主題？互聯網和商業的關系是競争還是促進？在這個時代背景下，商業地産的發展是什麼樣的方向和未來？

鐘北辰：

中國互聯網理念現在是全球最領先的，沒有一個國家跑得比中國迅速；互聯網讓一切東西都變得很快，新技術不斷開始改變整個商業地産的租賃、運營、物管、配貨以及物流。

線上線下的融合是一個很大的趨勢，也是個大的走勢。但是依然有一個核心的問題，如何在變化中滿足客戶訴求，為客戶創造價值？

持續提升商業地産的收益能力，現在還是比較落伍的。其實現在很多互聯網機構本身是不賺錢的，但是，商業地産必須要盈利。

一些機構和企業在嘗試和電商聯合在一起，但是真正做出形式，做出具體内容的不多。各個公司都在探索哪種形式能夠最好地把線上線下融合在一起，現在還沒有任何企業摸索出一個相對準确可行的答案。

觀點地産新媒體：你覺得還沒有這個答案？

鐘北辰：

線上、線下如何融合是商業發展的大趨勢，這是毋庸置疑的。現在首創自身也在不斷探索線上、線下融合的形式，包括剛才說的“貨櫃延展”已經往這個方向在走。

在實際運營過程中，怎樣和互聯網的節奏、理念相結合？現在在日常工作中，首創所倡導的都是這方面的内容。我們也會做一些更新嘗試，做一些相對穩定的嘗試，來摸索出一條适合自己的道路出來。

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