縱觀房市20年的發展曆程，高房價給人留下了深刻印象，一路高歌不說，房産的供不應求促使了房價不斷升溫。這樣的環境下，住房價格可以說一直都是隻漲不跌的，也讓大家潛意識當中認為房價就應該是這樣。

但不可否認，有這種心态的人，多數都和樓市有着千絲萬縷的利息關系，樓市漲跌關系到他們的利益，隻有市場一直漲，買房人、投資客、炒房客和開發商才能從中賺錢，所以他們對高房價是抱着歡迎的态度，也隻有那些沒有房子或買不起房子的人，才會對高房價不滿。這就是當前房市的矛盾所在：既得利益不願意看到房價跌，普通人不願意房子漲。總體來說，陣痛期的樓市怪象正在上演。

房地産怪現象出現，樓市進入“陣痛期”？

伴随着幾億人進城，滿足居住需求成為首要出發點，而房地産市場在當中起到了舉足輕重的作用，但是在發展過程中，為了加快經濟産業做大做強，樓市不得不擔當起支柱性行業，以此去牽動上下遊多個産業的共同發展。不過，即便家具、建材、家電、裝修、水泥等等都受到了房地産市場的影響，發展快速壯大，但卻給樓市埋下不少隐患，比如炒房成風，房子成重要投資品，比如土地财政與樓市緊密聯系，以至于樓市存在泡沫問題，購房壓力越來越大。

第一，樓市陷入買不起賣不掉怪圈，僵持何時能打破？

一邊是手裡有房的不願意房價跌，另一邊是手裡沒房子的希望房價跌，近兩年中，這個問題越來越突出。數據顯示，8月末，商品房待售面積54605萬平米，同比增長8.0%。其中，住宅待售面積增長15.1%。而同期的商品房銷售面積87890萬平米，同比下降23.0%。

之所以市場上等着賣的房子很多，但最終成交的确實寥寥無幾，根本原因是價格居高不下，按照1-8月成交數據可得出，成交均價為9770元/平米，比2021年的成交均價10139元/平米，降幅近3%。一個不願意降價賣，一個不願意高價買，除了非常着急有需求的外，大部分還是僵持的局面，就看看誰先撐不住。

第二，開發商不複往日榮光

這些年各大樓盤開盤搶購的輝煌，仍然讓人記憶猶新，由此可見開發商的日子過得是多潇灑：拿地開發項目，把房子蓋到四五層就能賣房，一套流程下來，不怕開發周期長，就怕沒房子賣。如今房子不好賣了，開發商的債務承壓，高周轉模式受阻，直接由高處跌落塵埃，房企2022年預計到期債務約9600億元，上半年百強房企銷售操盤金額同比降幅達到50.3%。目前打折優惠早就不是新鮮手段，以前是客戶求着買房，現在是求着客戶買房，你說怪不怪。

第三，房價漲的時候大家都看好，跌的時候要求賠償

房子賣不動讓開發商很是缺錢，為了獲得現金流減價促銷的手段可不少，在過去的小長假推出了各式以價換量優惠。比如蘇州贈送萬元車抵用券、南京打出“首付5%起”的标語、但這樣的情況往往會惹着老業主不滿，要求賠償。6月底淄博就發生過降價被老業主舉報的事情，原因就是房子賣便宜了，損害了他們的利益，可商品自然漲跌有序，要賠償就有點無賴了。

對于樓市出現怪象的情況，有些人會把造成今日房市現狀的原因，歸因于調控政策，導緻房企資金鍊斷裂，進而影響開發項目停工、交不了房，開發商關門。

但房說君認為，冰凍三尺非一日之寒，之所以市場萎靡，與房地産行業本身的發展周期有很大關系，從當下的市場基本面來看，住房過剩、後繼力量偏弱、城市化趨緩、住房擁有率幾近飽和、家庭債務與房産深刻綁定等等，這才是造成我國房地産行業現狀的深層原因，而調控不過是讓市場的衰落提前了而已。

但不可否認的是，樓市怪象越來越多，對于剛改類購房者，難免有“看房價何時出現底部”的觀望情緒，這或成為市場“陣痛期”的關鍵，随着3個新趨勢出現，房産走向基本清晰。

趨勢1：調控轉向了

之所以去年至今有20多個城市開啟房價保護模式，無非有兩個擔憂：一方面是保住土地收入，另一方面，也是更重要的一點，怕一旦開了降價的頭容易讓房企惡意競争，造成無法挽回的局面。不過随着房企的資金壓力逐步加大，不少城市鼓勵房企開展團購優惠，比如四川眉山提出市外公職人員一次性團購30套以上房産，由住建部門協調房企給予優惠。還有遂甯、長春、沈陽等10餘城市先後出台了“鼓勵團購房”政策，這也算是迂回降價了，意味着調控轉向了，從保房價到鼓勵促銷，購房成本下降有了正當依據。

趨勢2：保交樓落地

作為此次樓市風波的焦點，鄭州在拯救爛尾樓方面相當賣力。不僅明确提出：10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性複工：有錢的督促複工，沒錢的利用纾困基金和并購貸形式先複工再清算，同時追查項目挪用資金的責任。不誇張地說，未來将有越來越多城市保交樓落地，向停工樓盤發出通牒。

趨勢3：保住錢袋子

造成房子賣不動的原因，除了樓市風波外，還包括物價上漲、收入降低引起的錢袋子縮水現狀。畢竟冠毒影響還在，蔬菜豬肉等CPI，比往年貴了不少，再加上今年失業率高企，青年工作不好找，很多人為了生存，隻能保住最低的需求，減少花銷。不過8月開始，對于保租錢袋子有了新方向，發改委開了豬肉保供穩價會議，8月環比漲幅隻有0.4%，明顯漲不動了，高層開會要求着力保就業保基本民生，顯而易見，未來環境在改變，會朝着更好的方向。

房說君有話說，在諸多壓力下，房價能扛多久？雖然說不同城市有不同的結果，但穩定必然是主旋律，價格像過去那樣翻番，或者跌到“白菜價”，肯定是不可能的。要度過這個“陣痛期”，無論買方還是賣方都應該早做打算，做到心中有數。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯系删除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：房說君）

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