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先說幾個關鍵字詞：天河客運站旁、燕嶺路、學校衆多、雙地鐵站，大家猜一下這次會是哪條村？賣個關子。

昨天，我們收到爆料：省住建廳“悄悄”發布了一份名為《關于明确近期國家有關文件約束要求的函》的重磅文件（回顧詳情）。

實際上，同一天，我們也收到了另一份文件：廣州市委辦公廳印發了《關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）》。

仔細對比發現，兩者有着許多相通之處：闡述“舊改要怎麼做、什麼是重點、什麼要留、什麼要改”。

不過，市委文件則偏向強調城市更新如何防止大拆大建，老城區怎麼做、城中村怎麼做、曆史建築和傳統風貌怎麼保護，且更加細緻提出一套城市更新改造的指導程序。

不管怎樣，兩份文件都在傳遞一個好消息：舊改不會停，但需要更加規範和加強引導。

揭曉謎底。在同一時間，天河區舊村改造項目再次迎來了好消息。11月23日，廣州天河區興華街辦事處公布了銀河村土地勘測定界項目的合同公告。這意味着，時隔6個月，銀河村終于有下一步動作。

前幾天，有着“天河客運站旁、雙地鐵站”、也是與銀河村僅有一路之隔的元崗村，以及岑村，都有了新動态。這說明天河區舊改有了重啟迹象。

畢竟，“十四五”期間，天河要全力推進16個舊村項目進行改造。而在今年上半年，天河舊改項目招商工作交了一份“零分”成績單。

01

客家村、經營産值突破21億

銀河村，處于天河區西北部，廣園快速路以北，白雲山東側，銀河公墓西側。這條村有着優越的地理位置，臨近廣州新中軸線北部，屬于沙河片區，臨近天河客運站。

交通上，銀河村處在地鐵3号線、6号線燕塘站、天河客運站中間的位置，距離燕塘站地鐵口僅有800米的距離，出行十分便捷。

銀河村又擁有廣州環城高速、廣園快速路兩條主幹道，形成四方彙聚的道路走勢，無論是北上到春崗立交進入廣河高速、廣佛肇高速，還是東進增城、蘿崗，同樣便捷。

銀河村，也是一條曆史悠久的舊村。銀河村居民祖先從各地遷徙到此，最早可追溯大緻時間為北宋時期，他們大部分為客家人，遷徙人群較散，故沒有形成特别大的姓氏家族。相對較大的為邱姓，由廣東梅縣松口、花縣花縣紫坭莊等地遷徙而來。

銀河村原本叫銀河鄉。建國初期，原銀錠塘、河水、興華村一帶均屬番禺龍洞鄉第十保，伍仙橋、雞荔村、蘇莊、牛利崗一帶則屬同安鄉；前者後合并為一鄉，從銀錠塘、河水各取一字定為“銀河鄉”，再後來又将同安鄉合并，保留原名，後又在互助合作運動中，改鄉為村。

實際上，銀河村現在雖然叫村，但不是傳統意義上的舊村，而是一個撤村改制公司。1999年6月，天河區撤銷了銀河村村民委員會，成立了銀河經濟發展有限公司。

這一改制，徹底改變了銀河村的發展，促進了村内經濟快速“飛躍”。目前，銀河村内建有廣州市火葬場、武警廣東省總隊醫院、汕頭大學廣州華新骨科醫院、銀龍商務大廈、廣環大廈、華南理工大學五山校區等。

近幾年，銀河村集體股份公司經營總産值由千萬元級别跨越到十億元級别，5年翻了好幾番，即由2014年的3347萬元增至2019年的21.32億元。

又動了！天河客運站旁、雙

21.3億元是什麼概念？沒有參照物就不知道銀河村有多富裕，地處CBD的獵德村、收租破4億石牌村都不是對手。

天河官方數據顯示，獵德街道集體股份公司經營産值為2.5億元，石牌街道集體股份公司石牌三駿企業經營産值為4.22億元，沙東街道集團股份公司沙東有利集團經營産值為3.65億元，棠下街道下屬兩家經濟發展公司合計經營産值為8.8億元。

而冼村街道兩家集體股份公司經營産值為2.96億元，冼村實業未披露最新數據，後者2014年金額為1.1億元。

簡單概括，銀河村是一條曆史名村、“土豪村”。

02

租金高、啟動晚，升龍的去與留

和隔壁村元崗村一樣，銀河村富裕的程度使得整村改造遲遲未有動靜，且銀河村租金收入超出前者不少。

安居客租房信息顯示，鳌魚港社區一室最低租金為1200元/月，環衛宿舍一室租金為4000元/月，銀錠塘前街小區和後街小區一室最低租金為700元/月左右、一室一廳則為1000-1300元/月。

想要相對好一點的居住環境，可以參考最近的燕東大廈的租金情況，一室最低為1800元/月，兩室一廳最低則要3300元/月。

有着如此地段優勢、租金收入，銀河村村民并不擔心房子出租問題。舊村改造，對于他們來說，“上午歎茶、下午收租”的舒适生活狀态短時間會被打破。

但是，銀河村村内的情況與大部分城中村相似，建築老舊、破爛，地面髒亂差，住宅工業建築交錯分布；同時，抛開地段優勢，村内生活配套較差，商業、小學、幼兒園、養老院等十分缺乏，醫院資源則相對富裕。

若不改造，銀河村的地段優勢，無疑是一種浪費。到了2019年，銀河村才正式啟動整村改造，以超過90%的同意率通過了舊改意願表決。随後，升龍開始接觸該村的前期工作。

到了今年5月份，銀河村正式開展舊村改造的前期工作——舊村改造基礎調查，踏出第一步。

根據招标公告顯示，銀河村改造項目片區範圍調查範圍（含實施範圍）用地面積約358.12萬平米，實施範圍調查範圍用地面積約84.48萬平米，實施範圍内建築面積估算為149.31萬平米。

調查内容包括土地、房屋（含國有部分和集體部分）、人口、經濟、産業、文化遺存、古樹古木、公建配套及市政設施等基礎數據，滿足片區更新改造的方案和要求，最高限價為776.45萬元，最終由廣州市城市規劃勘測設計研究院中标。

到了今年6月份，銀河村的改造推進工作出現了一個“利空”消息。

彼時，黃埔夏園村召開了股東代表大會，其中一個議題是與升龍解除服務合同，最終以同意率100%通過該議題。有市場消息傳出，升龍亦有可能退出銀河村的舊改工作，确實消息還有待企業、村委消息公布。

本次土地勘測定界工作的開展，無疑說明銀河村舊改沒有受到影響，還在正常推進。根據土地勘測定界服務項目公告顯示，服務商将界定用地地塊的權屬情況、調繪土地利用現狀等，預算金額為260.55萬元。

按照當前的推進狀态來看，銀河村的推進改造速度還是比較快的。

現在，元崗村、岑村、銀河村都動了，天河區舊改又開始恢複了今年6月份的熱鬧，石溪（天河）、宦溪、蓮溪、長湴、銀河、沙東、珠村、黃村等多條舊村同時啟動改造基礎數據調查。

下次又是哪一條村有進一步動态，可以期待一下。

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文章來源:樂居買房

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