今日測評樓盤：新城卓越·榕域風華

01PART基本信息

新城卓越.榕域風華，備案名稱為新城卓越公館，2021年5月，合肥新城鴻佳地産通過搖号方式，以最高限價8.14萬元競得福州宗地2021-21号，樓面地價10382元/㎡，溢價率30.03%。該項目出讓面積為49畝，容積率2.4以下，限高80米。

根據土拍約定，該樓盤需有如下配建：建設安置型商品房6.6萬平方米，銷售均價為15948元/平方米，由福州市土地發展中心回購。同時商業建築面積不少于3000平方米，不超過4000平方米,集中設置在北側規劃路一側。

根據施工許可證信息透露，該項目總建築面積是106075㎡，但該地塊土地面積是32669平方米，容積率按2.4，計容面積是78405㎡，那麼扣除商業和安置房，推測約隻有8000多方的可售商品房，按照我們之前對安商房分類，那麼它有可能是分棟或者是混合式安置商品房。

02PART區位分析

項目位于晉安區戰坂路北側，龍頭路東側，原省拖平衡西側地塊，屬于福州五四北外圍區域，區位一般。往北走戰坂路可以到福州繞城高速，可達貴安桂湖，連江北路可到東二環泰禾廣場及晉安湖公園，往南走坂中路可達五四北泰禾廣場。

交通出行較不便，目前周邊已經入住的天空之城業主都在12345網站要求加快片區公交覆蓋率。

在地鐵方面，到1号線太遠，隻能未來通過公交抵達。

周邊環境較前幾年大為改善，從圖上，我們看到這幾年片區幾個樓盤已經陸續交房，除了東邊一個舊社區，整體面貌較新。

未來規劃，有傳說中的3号線，但還沒有官方信息。

03PART周邊配套

作五四北邊上的樓盤，該項目周邊在逐步完善：

商業配套，需要到1.5公裡外五四北泰禾廣場，或者周邊一些社區底商等，總體尚可。

醫療配套，有已經建好的省婦産醫院，是五四北首個三甲醫院分院，是片區最重要醫療配套。以及福州人民醫院（福州市中醫院）五四北院區在建中，預計2024年建成。

文化和教育配套偏弱，周邊村小村中為主，有晉安第二小學、福州七中等。

其他配套，到森林公園較近。

04PART産品信息

新城卓越.榕域風華是一個中等安置型商品房社區，從網上效果可知總共有8棟樓。

北側的部分樓棟下有底商。社區采取的是縱橫式布局。

從網上的戶型可知，主打是89㎡，說明開發商定位很精準，以剛需為主。

這個89㎡也是市面常見戶型，北向入戶，兩開間陽台，動靜分離設計，已經兩個二次分離的明衛。主卧還帶L型衣帽間。整體戶型通透采光較好，如果有樓層平面圖就更好，可以一窺整體布局。

05PART價格分析

該項目周邊在建一大批新樓盤，價格從1.8W到2.75W不等，比如天空之城2.5W，金地五四嶺峰1.8W左右，榕發夏荷郡、新榕金岚秀山、三迪雅築楓丹為2.2W，榕域風華的商品房銷售指導價27500元/平方米，未來正式入市，肯定要低于這個價格，作為安商房，我們認為在2萬以下，對買房人更為友好。

至于周邊的二手房挂牌價格，老舊社區在1.5-2萬左右，2016-2020年開盤的次新房還沒挂牌。

06PART總結

優勢：

城市面貌和生活配套正在完善，小戶型設計較出彩。

劣勢：

地處五四北外圍區域，總體配套還是偏弱，且屬于安置型商品房社區，有可能是混合或者分棟，2W左右的預算，剛需買房人選擇很多，在五四北外圍可以選擇安置商品房或者十年次新房，整個片區庫存巨大，剛需房産增值有限。

适宜人群

對于這個項目來說，新城和卓越作為外來房企，此時在五四北拿地時機選擇的很好，因為周邊一些地王和安置房項目都建好，已經路網已經竣工，城市面貌也更新，比2017-2018年地王好太多。這個項目适合剛需群體，分為五四北和鼓樓外溢客群。這個項目主要看：實際銷售價格與剛需預期匹配程度。

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