如何解決房地産土地權屬問題?大家好，我們是坤略律師事務所“房随地走”或“地随房走”是我國物權法房地一體原則的重要體現，同時也是司法實務中的常見難題因土地和房産價值較大，也是較為常見的抵押物，如對物權法的房地一體原則把握不明，極有可能導緻抵押權落空，債權人的利益遭受損失本期，我們結合各法院發布的經典指引案例一起來聊一聊，在建設用地使用權抵押過程中，如何理解“房地一體”原則？，我來為大家科普一下關于如何解決房地産土地權屬問題?以下内容希望對你有幫助!

如何解決房地産土地權屬問題

大家好，我們是坤略律師事務所。“房随地走”或“地随房走”是我國物權法房地一體原則的重要體現，同時也是司法實務中的常見難題。因土地和房産價值較大，也是較為常見的抵押物，如對物權法的房地一體原則把握不明，極有可能導緻抵押權落空，債權人的利益遭受損失。本期，我們結合各法院發布的經典指引案例一起來聊一聊，在建設用地使用權抵押過程中，如何理解“房地一體”原則？

案例一、房地一體原則的适用

江蘇法院金融審判十大案例（2018－2020）之五：招商銀行股份有限公司江陰支行訴江陰申穎針紡織品有限公司破産債權确認糾紛案

案件背景：

江陰申穎針紡織品有限公司以其所有的國有土地使用權為結欠招商銀行股份有限公司江陰支行的債務提供抵押擔保。

法院認為：

本案中，雙方争議的兩棟新廠房在土地設立時已經取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，且已經開始施工，屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十條第一款第五項（現為《民法典》395條）規定的“正在建造的建築物”,系可抵押的财産。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條（現為《民法典》397條）的規定，案涉土地使用權設立抵押時，該土地上的兩棟新廠房視為一并抵押，招商銀行股份有限公司江陰支行對該土地上的兩棟新廠房的變價款享有優先受償權。

裁判結果：

二審法院判決确認招商銀行股份有限公司江陰支行對抵押土地上建築物的變價款享有優先受償權。

借鑒意義：

1、對銀行債權人的借鑒意義：如果在設立土地使用權抵押時，地上建築物亦具備抵押登記條件，應當盡可能辦理抵押登記，保證抵押權不存在權利分歧和争議；如果地上建築物尚不具備抵押登記條件，應當對地上建築物在設立抵押時的價值進行證據保全并對地上建築物的抵押采取一定形式進行公示，給其他市場主體宣告權利的同時提示交易風險，在具備抵押登記條件時盡快辦理抵押登記。

2、對于後順位的抵押權人的借鑒意義：不論是對土地使用權還是其地上建築物設立抵押時，都應當對土地使用權和地上建築物是否設立抵押、抵押債權金額等進行盡職調查，充分審查房地一體原則可能對其抵押順位帶來的影響。

3、沒有取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證對建築物抵押權設立的影響：

（1）根據《中華人民共和國城鄉規劃法（2019修正）》第四十條的規定：“在城市、鎮規劃區内進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。......”沒有取得建設工程規劃許可證的建築物為違法建築；

（2）根據《中華人民共和國建築法（2019修正）》第六十四條的規定：“違反本法規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。”沒有取得建設工程施工許可證的建築物應當責令改正、停止施工或處以罰款；

（3）根據《最高人民法院關于适用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋》第四十九條的規定：“以違法的建築物抵押的，抵押合同無效，但是一審法庭辯論終結前已經辦理合法手續的除外。抵押合同無效的法律後果，依照本解釋第十七條的有關規定處理。當事人以建設用地使用權依法設立抵押，抵押人以土地上存在違法的建築物為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。”由此可知，當建築物因缺少建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證成為違法建築物時，抵押合同無效，無法辦理抵押權登記，即無法将該違法建築物作為抵押物設立抵押。（該點在本文案例三法院認定部分也有所體現）

案例二、存在多名權利主體，權益順位如何确認？

最高人民法院第六巡回法庭2019年度巡回區典型參考案例之二：西安經發融資擔保有限公司與陝西華江新材料有限公司、陝西星王企業集團有限公司、王應虎、王輝、長安銀行股份有限公司西安絲綢之路支行追償權糾紛案

基本案情：

案涉房産的抵押權人是經發融資公司，土地使用權的抵押權人是案外人。

一審判決：

陝西省西安市中級人民法院一審判決華江公司向經發融資公司償還代償款及利息。華江公司逾期不清償上述債務，經發融資公司有權以星王公司提供的抵押物（五棟房産）拍賣、變賣所得價款優先受償。

二審判決：

經發融資公司不服，提起上訴。陝西省高級人民法院二審對一審判決作了變更，另支持了華江公司關于經發融資公司對五棟抵押房産占用範圍内的土地使用權拍賣、變賣所得價款次于長安銀行西安絲綢之路支行優先受償的訴訟請求。

借鑒意義：

在房地分别抵押，兩個抵押權産生沖突的情形下，如何确定權利順序，實踐中一直存在争議。基于“房地一體”規則，此時應當将建築物和建設用地使用權視為同一财産，從而依照《中華人民共和國物權法》第一百九十九條（現為《民法典》414條）的規定确定清償順序：

（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先後确定清償順序；

（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

二審判決正确理解适用了《全國法院民商事審判工作會議紀要》第61條第二款 （二）抵押權已經登記的先于未登記的受償的規定，具有典型意義和參考價值。

案例三、存在多名權利主體，權益比例如何确認？

無錫市中級人民法院發布2020年度金融審判十大案例之六：謝某訴D公司别除權糾紛案

基本案情：

2010年6月17日，謝某與D公司簽訂《抵押設立協議》，約定謝某因向D公司出借款項享有債權3000萬元，D公司将坐落于安鎮街道膠西村的房屋抵押給謝某,并辦理了抵押登記。謝某為第二順位抵押，所在宗地登記的土地抵押權人為第一順位抵押權人。所在宗地上另有有證房産3棟及若幹無證房産，3棟房産未設抵押。

裁判結果：無錫市錫山區人民法院于2020年5月13日作出（2019）蘇0205民初4311号民事判決：一、按照謝某設押的建築物面積分别與所占宗地上的合法建築物總面積的比例計算其在第二順位應享有的對相應宗地建設用地使用權拍賣款優先受償權金額。二、駁回謝某的其他訴訟請求。

無錫市錫山區人民法院認為：宗地上建築物的建設須根據規劃部門的規劃進行，未取得規劃許可的應為違法建築。而評價宗地的土地利用效益的重要指标是容積率，即建築面積占宗地面積的比值，比值越高，土地利用率越高。從該角度來看，占用範圍的土地以建築面積為依據，繼而按照設押建築物面積與所在宗地建築面積之和的比例計算應有份額更加合理，也更體現其“占用”土地的實然狀态以及效能。

借鑒意義：根據《民法典》第三百九十七條的規定，以建築物抵押的，該建築物占用範圍内的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的财産視為一并抵押。

上述法律規定中所稱的“占用範圍”主要系用來界定建築物與建設用地使用權之間的所屬關系，即建設用地僅指與設押建築物相應的建設用地使用權，而非其他宗地上的建設用地使用權。因此，“占用範圍”不能理解為物理上的實際占用面積，而是按照設押建築物面積與所在宗地建築面積之和的比例計算設押建築物相應的建設用地使用權份額。如果人為将宗地再次作物理上的分割，有違物權特定原則。故，上述“占用範圍”操作方式可直觀表述為：若建築物設押時所在宗地僅有一棟建築物，則其占用範圍應及于整宗地；若設押時有數棟建築物，且不屬于區分所有的情況下，則各建築物構成共同占用相應宗地，且構成觀念上的按份共有關系。以所在土地建築面積為依據，按照設押建築物面積與所在宗地建築面積之和的比例計算各合法設押抵押物對應享有的建設用地使用權份額。

值得注意的是，本案判決内容中“建築物總面積”一詞前置條件為“合法”，無錫市錫山區人民法院論述：宗地上建築物的建設須根據規劃部門的規劃進行，未取得規劃許可的應為違法建築。故本案中計算設押建築物應享有的對相應宗地建設用地使用權時也同樣以合法建築物總面積為基數，該觀點同樣與本文案例二中借鑒意義3的論述部分相呼應。

作者 | 劉彥兵律師

聲明

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鑒于相關法律、法規浩如煙海，且對相關規定存在多角度解讀，文章内容僅為作者觀點。

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