江山地處浙閩贛三省交界，是浙江省的西南門戶和錢江源頭之一，衢州唯一縣級市。1987年撤縣設市，區域總面積2019平方公裡，戶籍人口61.08萬人，經濟發展較好，先後被命名為“中國猕猴桃之鄉”、“中國白鵝之鄉”、“中國白菇之鄉”、“中國蜜蜂之鄉”，産業支撐能力強。

江山市受地理條件限制，城市發展呈帶狀分布。以城中為中心，按照南拓、北優、東西兼顧的理念發展。城中片區，即老城片區，遵循着“一帶、五園、七片”規劃，打造商業金融、文化休閑集中區域。

作為衢州唯一縣級市，江山雖然受到地理條件限制，但産業支撐強，經濟發展勢頭較好。2021年江山全市GDP及人均GDP均位于衢州下轄縣市第一位，固定投資及房地産開發均保持超10%的增長。

和經濟一同狂奔的是江山樓市。2020-2021年上半年，衆多房企在一二線城市競争加劇，繼而将目光轉向下沉市場。作為衢州市下轄縣市的優等生，江山樓市一時間風光無兩，迅速成為各大房企争相搶奪的高地。樓面價從七八千一路飙升至一萬三，溢價率更是幹到77%，就連之前在江山有過江山印和江山公館的品牌房企碧桂園，也是一樣削尖腦袋進不去。

2021年是江山房地産市場的量價高點，供應量達34.23萬方，成交量在經曆2020年需求集中釋放後回落至21.98萬方，成交均價受供應結構影響從2021年的13481元/方，跳漲至當前17541元/方。2022年截止當前供應9.65萬方，成交2.52萬方，成交量僅占2021年的11.5%，從供求數據來看，一站回到2018年。成交均價雖然死撐在17541萬元/方（不含低密），但環顧四周，不過是清華園、江山荟和江東華府三個樓盤擡着，成交堪憂，有價無市罷了。

前幾天，狗哥專程去了一趟江山，發現市場遠比數據慘淡。完全沒了當初的意氣風發、揮斥方遒之感，取而代之的是各家售樓處躺平的銷售和寥寥無幾的來訪。除了步陽玫瑰園依托高檔低密産品打了補了市場空位以外，其他主打洋房的項目，可以說是門可羅雀。禮賢清華園打出最低價20588元/方的廣告，仍然改變不了近兩個月0成交的現狀；中原江山荟作為當前江山城區唯一在售項目，首開時候聲勢不小，現狀也是近三個月成交4套，七八個銷售員守着售樓處發呆而已；城南市場也是一片哀鴻，周來訪不足十組，成交更是奢望。

以上是步陽玫瑰園的銷售情況，案場銷售告訴狗哥，項目網簽滞後，推售的52套排屋已去化30來套（實際網簽4套，後續仍待觀察）。不過項目最大亮點是石材立面、良心贈送、3.1-3.6米層高，作為江山唯一在售的排屋項目，的确是當前改善首選。項目600-1000萬的單套總價妥妥是江山改善天花闆了。

原本以為7月12日購房新政發布，江山市場會像龍遊一樣迎來小波走量，然而跑遍各大樓盤，發現客戶對這個所謂的刺激并不買賬，尤其是城區市場。城南因客群不同，對政策反應略好一些。市場能不能重拾當年風采，還得看接下來的政策走向。

短期内，狗哥并不看好江山市場。原因很簡單，首先作為封閉型市場，江山當初被拱高無非是恰逢外部大勢及開發商拓展需求，内部雖擁有一定經濟支撐和需求支撐，但明顯“德不配位”。多重因素疊加下，江山市場早已超過真實水位線，因此政策重拳，信心撤退，市場急速萎縮。撇開未來政策方向，單看江山本位情況即可管窺。

人口方面，江山自2017年開始人口外流情況逐年嚴重，2021年戶籍人口61.08萬人，低于2015年的61.09萬人。流失率也從2018年的-0.02%，逐年惡化到當前的-0.41%。

存量方面，當前江山市場普通住宅顯性存量共2587套，集中在80-110方（80-90方共1082套占42%，90-100方共552套占21%，100-110方共405套占16%）；整體存量約65.39萬方，合計約6131套，市場存量密集，去化周期漫長。像江山這樣上行周期中被高估的市場，比比皆是，最終買單的仍然是普通老百姓。

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