樓市調控後，越來越多沒有名額，首付和稅費提高。近期經常有網友問，回遷房怎麼樣，交易有什麼風險？ 沒名額能不能買？

其實早在2017年就有關注，當時最早是平湖特别是不要名額回遷指标，被投資炒高，典型白石洲由去年中的4萬多，現在是8萬多，隻看到收益，但這其中的交易流程、風險，并不了解。

本篇文峰主要給大家做個普及，包括回遷房市場如何？指标房為什麼不限購？有什麼交易流程？購買風險又有哪些？

深圳可供開發土地越來越少，老城區舊小區和農民房多，可供開發的空地少，基本都靠城市更新來洗白，再提升片區面貌，還有公共配套，比如道路、學校，商業。

有住宅舊改、棚改，通常就都有回遷房！

回遷房本身是小衆需求，随着可供開發空地越來越少，舊改拆遷就有補償，回遷早期更是村民和自己朋友消化，随着深圳買房需求多，一共200萬套不到的住宅商品房，卻有2000萬居住群體。

加上7.15新政，限購、限貸的門檻持續提高，回遷房有差價空間，促使相當一部分群體轉而關注了回遷房，特别是外地的一些群體。

一、關于回遷房

回遷房其實是一紡統稱，由來是拆遷補償的房子，但是不同階段，風險和價格也不同。

回遷房的房産證：市場商品房，該業主通過市場拆遷補償取得該商品房。

交房辦證後跟商品房一樣是紅本商品房，隻是一個是通過跟開發商買過來的，一個是通過拆遷補償來的。辦證出來後，就是紅本商品房，可以正常出售。

為什麼有人買回遷房？

利潤差、指标房還不要名額

但是，回遷房都要全款買，不能貸款和杠杆，适合有錢、有資金。

而剛需首套，有3成名額，肯定優先買住宅商品房，本身錢不多，能貸款30年就貸款。

二、回遷房的兩種類型

（1）回遷指标：拆遷階段，買的是補償給回遷戶的指标（不要名額），等建好才有房

（2）集體分配回遷房：分配給集體，交房辦證前還能更名（要名額，比如豪方天際）

（1）指标房：

① 指标房為什麼不限購？

買村民的回遷房指标，直接跟開發商簽補償協議，回遷到買家名下，所以，優勢不限購。

指标房其實是目前市面上所指最多的，特點不要名額，有資金想投資住宅，外地客戶想買深圳的，會選擇這種指标房。

舊改多的地方項目就多，龍崗坪山，龍華寶安舊改較多，南山也有少量舊改拆遷。

賣指标房，通常是業主補償面積多，或者急用錢。

價格相比周邊二手房5-7折左右，每個月還有租金補償。根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣， 越往後期價格越高。

不要購房名額，相當于買村民的回遷指标，但是要全款，所以資金要求較高。

② 指标房的交易流程

指标房的交易，通常是看好項目，跟開發商簽《回遷補償協議》，補償的細節都在補償協議裡面有約定。

舊改簽約流程、交易流程都大同小異，不同項目的補償區别，主要體現在補償協議裡面。

這張圖，是平湖遠洋山廈項目，公布的拆遷補償簽約流程，跟開發商簽補償協議。

③指标房注意風險

最怕釘子戶，簽約不下去；還有開發商破産，爛尾

所以

1、有沒有立項，簽約進度、權屬人有多少，釘子戶；

2、開發商資金實力、品牌，有沒有舊改案例；

指标房，其實最擔心是進度，也就是拆遷周期。

（2）集體分配的回遷房：

分配給集體，交房辦證前還能更名

比如南山豪方天際，早已沒有；沙井博林君瑞還有少量，價格水漲船高。

南山臨海攬山，之前說可以有，遲遲沒開賣。

有人看到買豪方天際的賺的多，想吃肉？

确實75平3房當時500萬不到，現在900萬了。不過，疏不知，當時敢買的，也不知道什麼時候能辦下證來。

流程是全款先買，出證後再抵押，辦證時間如果拖很長，前期的資金成本也高，随着辦證時間确定，價格也會水漲船高。

南山豪方天際這波漲幅高，還有一方面原因是南山的學位房，去年普遍全漲帶動。南山教育集團基本覆蓋2/3樓盤。

三、總結：

目前市場上主要有兩種回遷，都是要全款！

一種就是拆遷指标，不要名額的，越前期價格越便宜，簽約剛開始最便宜，越到後期價格越貴。

另一種就是集體分配的回遷房，辦證前能更名。要名額，通常已經建好，沒爛尾風險，差價相比新房空間較小。

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