今年初，昆明中原發布了2020年房地産年報，數據顯示，2020年昆明近郊區縣土地市場活躍，未來主城區新入市項目将有所減少，周邊将成為房企主要戰場。
受到昆明主城土地資源稀缺和房價不斷走高等因素的影響，近些年，開發商們逐漸把目光轉向昆明周邊。
但是，并不是所有區縣都能獲得青睐的。
昆明一共有7區6縣1市，其中，7區是五華區、盤龍區、官渡區、西山區、東川區、呈貢區、晉甯區；6縣是富民縣、宜良縣、石林彜族自治縣、嵩明縣、祿勸彜族苗族自治縣、尋甸回族彜族自治縣；1市為安甯市。
按照目前進駐的房企及開發項目開發情況，可以将昆明郊縣分為3類。
第一類是安甯、嵩明和晉甯；第二類是宜良、富民和石林；第三類是祿勸、尋甸及東川。
（昆明區縣位置）
其實，從區域就可以看出，由于安甯、嵩明和晉甯離昆明主城最近，因此也優先獲得了發展的機會。
據克而瑞數據顯示，今年一季度，昆明郊縣商品住宅供應33.46萬方，成交76.96萬方，均價7351元/㎡。主力供應來自安甯、晉甯，分别占比38%、30%，主力成交來自安甯、嵩明，分别占比34%、30%。晉甯、安甯憑借環滇資源優勢，價格位居郊縣前列。
在土地市場上，2020昆明郊縣土地出讓數量也不少，據克而瑞數據顯示，今年一季度昆明商住辦綜合用地共計成交22宗，主要分布于郊縣；其中，晉甯、安甯地價已破千元。
在晉甯、安甯及嵩明三個區域中，安甯以承接主城外溢為主，是目前近郊開發項目最多的區域。
安甯：
安甯的開發主要可分為太平新城和安甯市區，老城區主要以高層為主，太平新城則是以洋房、别墅為主。
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安甯 | |||
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樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
金地自在城 |
高層 |
7500-8500 |
金地集團 |
|
院墅 |
170萬/套起 | ||
|
融創雁來湖小鎮 |
小高層 |
8000 |
融創中國 |
|
合院 |
210-240萬/套 | ||
|
洋房 |
8500-9500 | ||
|
昆明西麓·溫泉山谷 |
洋房 |
5500 |
雲南康旅集團 |
|
聯排 |
162萬/套起 | ||
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浩創悅山湖 |
洋房 |
38萬/套起 | |
|
聯排 |
165萬/套起 |
浩創集團 | |
|
魚先生的社區 |
小高層 |
7000起 |
天譽置業 |
|
洋房 |
9000 | ||
|
天譽城 |
小高層 |
7500 | |
|
吾悅海悅西山 |
高層/合院 |
待售 |
新城控股 |
|
昆明安甯吾悅廣場 |
高層 |
7500-7800 | |
|
安甯萬達·中央公園 |
高層 |
7600 |
萬達地産 |
|
翰文九萬裡 |
高層 |
6300 |
雲南啟翰房地産開發有限公司 |
|
洋房 |
7300 | ||
|
海倫堡大城小院 |
疊墅 |
140萬/套起 |
海倫堡 |
|
聯排 |
350萬/套起 | ||
|
海倫堡傾城小院 |
待定 |
待定 | |
|
陽光城文瀾公館 |
疊墅 |
138萬/套起 |
陽光城 |
|
小高層 |
8400 | ||
|
花樣年好未來 |
高層 |
6000 |
花樣年控股 |
|
洋房 |
7800 | ||
|
昆明恒大昆海湖 |
聯墅 |
24000 |
恒大 |
|
俊發·玉龍灣 |
高層 |
60萬/套起 |
俊發 |
|
洋房 |
180萬/套起 | ||
|
合院 |
300萬/套起 | ||
|
安甯俊發城 |
高層 |
8000 | |
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瑞倫璞園 |
高層 |
6800起 |
瑞倫地産 |
|
東湖世家 |
高層 |
7500 |
安甯東湖置業房地産 |
（信息來源搜狐焦點網，如有遺漏歡迎補充）
從上表可以看出，安甯開發的項目除瑞倫璞園和翰文九萬裡外，其餘都是品牌房企旗下樓盤。
瑞倫璞園的開發商為安甯瑞倫置業有限公司，是安甯當地房企，目前僅開發有瑞倫璞園一個項目。
翰文九萬裡的開發商則是雲南啟翰房地産開發有限公司，是翰文教育集團旗下公司。它是雲南本土最大的民辦教育集團，此次開發是他們第一次進軍房地産行業。
晉甯：
晉甯開發也相對較早，它和安甯情況相似，開發多以品牌房企為主；并且受到資源因素的影響，片區大多都為千畝大盤，業态豐富。
|
晉甯 | |||
|
樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
七彩雲南•古滇名城 |
别墅 |
310萬/套起 |
諾仕達 |
|
洋房 |
17000 | ||
|
小高層 |
13000 | ||
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滇池南灣未來城 |
酒店式公寓和民宿酒店 |
8000-60000 |
環球融創 |
|
保利·和光嶼湖 |
高層 |
8500起 |
保利 |
|
華僑城公園悅府 |
高層 |
7500 |
華僑城 |
|
洋房 |
9000 | ||
|
晉甯吾悅廣場 |
高層 |
5533起 |
新城控股 |
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綠地·觀雲山 |
洋房 |
8000 |
綠地香港 |
|
合院 |
190-320 | ||
|
疊墅 |
150 | ||
|
清鳳滇池美岸 |
高層 |
11500 |
清鳳集團 |
|
古滇未來城 |
高層 |
11000 | |
|
疊拼 |
15000起 | ||
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春城365 |
商墅 |
320萬起 | |
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實地昆明常春藤 |
高層 |
5800-6500 |
實地集團 |
|
海倫堡晉雲府 |
高層 |
7300 |
海倫堡 |
|
藍光新城碧桂園·古滇水雲城 |
洋房 |
14000-15500 |
藍光 新城控股 碧桂園 |
|
高層 |
10000-10500 | ||
|
藍光·雍錦香頌 |
高層 |
6000 |
藍光 |
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藍光芙蓉楓錦 |
待定 |
待定 | |
|
招商依灣郡 |
高層 |
6500 |
招商蛇口 |
|
招商依山郡 |
高層 |
6900 | |
|
官房香城康苑 |
待定 |
待定 |
雲南官房 |
|
安居和苑 |
高層 |
待定 |
雲南建投 |
（信息來源搜狐焦點網，如有遺漏歡迎補充）
值得注意的是，雲南本土老牌房企官房集團在晉甯片區布局有多個項目。
官房集團目前已累計開發30餘項目，在昆明打造有金色年華、金實小區、雲康園等項目。
2020年6月，官房集團收購了聚望地産100%股權，也順勢接受了聚望地産名下項目，包括約70.3畝的“月山北片區（含小東門片區）”城中村改造項目、香城康苑小區。
嵩明：
嵩明則是昆明輔城，坐擁大學城、國家級楊林經濟技術開發區等衆多産業配套，作為鐵路空交彙的高速區域，其交通優勢顯著，産業與交通為嵩明提供了穩定的人口客群。
|
嵩明 | |||
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樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
昆明恒大文化旅遊城 |
高層 |
8100 |
恒大 |
|
昆明恒大國際健康城 |
平層公寓 |
36萬/套起 | |
|
LOFT公寓 |
56萬/套起 | ||
|
洋房 |
94萬/套起 | ||
|
獨棟 |
290萬/套起 | ||
|
恒大陽光半島 |
高層 |
7688 | |
|
招商·依雲國際社區 |
高層 |
7900-8500 |
招商蛇口 |
|
洋房 |
9000-10000 | ||
|
合院 |
15000-18000 | ||
|
中建龍熙國際 |
高層 |
6000-7000 |
北京中建地産 |
|
得勝·溫泉度假公園 |
高層 |
7500 |
得勝家居 |
|
合院 |
21000 | ||
|
藍光雍錦府 |
高層 |
6300 |
藍光地産 |
|
中駿雲谷小鎮 |
高層 |
7800 |
中駿集團 |
|
浩創半山雲府 |
小高層 |
6500 |
浩創地産 |
|
聯排别墅 |
170萬/套起 | ||
|
碧桂園·天樾 |
高層 |
待定 |
碧桂園 |
|
俊發嵩山溪谷 |
合院 |
175萬/套起 |
俊發 |
|
洋房 |
115萬/套起 | ||
|
俊發空港城 |
高層 |
7400 | |
|
中梁東景軒 |
小高層 |
5800-6200 |
中梁控股集團 |
|
力标十裡藍山 |
合院/高層 |
待定 |
福建力标集團 |
|
華僑城·滇中樂活城 |
高層/洋房/合院/疊拼 |
待定 |
華僑城 |
|
昆明君和君泰 |
合院/洋房 |
待定 |
禦苑置業有限公司 |
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嵩明一共有13個在售/待售項目，多為康養地産。其中，恒大開發數量最多，共開發昆明恒大國際健康城、昆明恒大文化旅遊城、恒大陽光半島三個項目。
而得勝·溫泉度假公園的開發商是得勝家居，是雲南最大的家居用品銷售企業。此前，它自購土地商業，體量達到約90萬㎡，而住宅方面，在玉溪開發有得勝·中樘府。
宜良：
宜良其實在售樓盤并不多，集中在陽宗海和老城。其中，陽宗海周邊以别墅等高端度假項目為主，老城主要以高層為主，價格較低。
|
宜良 | |||
|
樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
昆明富力灣 |
高層/小高層 |
7000-15000 |
富力地産 |
|
合院 |
10000-18000 | ||
|
雙拼别墅 |
30000 | ||
|
昆明恒大華僑城·陽宗海 |
聯排别墅 |
14000 |
雲南華僑城置業 |
|
洋房 |
7500起 | ||
|
金博·宜和園 |
高層 |
5500 |
曲靖市金博房地産 |
|
康錦名門 |
大平層 |
5500 |
昆明廣嵘房地産 |
|
旅泰幸福名苑 |
高層 |
5500 |
昆明市旅泰文化旅遊開發有限責任公司 |
|
鄉鴨湖 |
高層 |
5400 |
昆明天城屋業有限公司 |
|
小白龍溫泉小鎮 |
洋房/别墅 |
待售 |
曲靖市金博房地産 |
|
四方古城文旅小鎮 |
待定 |
待售 |
昆明宜良中青旅文化發展有限公司 |
|
鉑悅·翡翠瀾庭 |
高層 |
5000 |
宜良鑫合置業有限公司 |
|
依雲溪谷 |
獨棟/聯排/雙拼别墅 |
6500起 |
昆明發展投資集團有限公司 |
|
綠城春江花月 |
高層 |
待定 |
昆明東投置業有限公司 |
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富民：
富民作為與五華區和西山區接壤的區縣，雖自稱為昆明後花園，可是旅遊資源并不是很豐富，獨特性也不夠，缺乏開發全國性旅遊地産的先天優勢。樓市一片冷清，開發項目可以說非常少。
|
富民 | |||
|
樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
昆明産投·上河院 |
高層 |
5200-5900 |
昆明産投 |
|
别墅 |
10000 | ||
|
漢華天馬山國際溫泉度假區 |
疊墅合院 |
12000 |
漢華文旅控股 |
|
小高層 |
5800 | ||
|
合隆觀築 |
高層 |
待定 |
海南合隆集團 |
|
藍光芸玺台 |
高層 |
5800-7800 |
藍光 |
（信息來源搜狐焦點網，如有遺漏歡迎補充）
目前據統計在售/待售新房僅4個，大都以宜居度假的産品為主。
石林：
石林作為旅遊名城，一直努力往旅居度假産品方向推廣，但目前石林在售産品仍大多以剛需小戶型産品為主。
|
石林 | |||
|
樓盤 |
業态 |
價格（元/㎡） |
開發房企 |
|
創富金座 |
公寓 |
3500起 |
石林保達置業有限公司 |
|
石林夢想城 |
高層 |
4900 |
昆明石林城市資産經營股份有限公司 |
|
凱旋怡景 |
高層 |
3980 |
雲南佳澤投資有限公司 |
|
凱旋麗景 |
高層 |
4300 | |
|
洋房 |
4700 | ||
|
雲溪墅 |
洋房 |
20萬/套起 |
石林傑昌投資有限公司 |
|
别墅 |
120萬/套起 | ||
|
金色時代 |
公寓 |
4920 |
石林源晨實業有限公司 |
|
世紀陽光 |
别墅 |
6800 |
石林廣建房地産開發有限公司 |
|
郦邦豪庭 |
高層 |
4500 |
石林郦邦房地産開發有限公司 |
（信息來源搜狐焦點網，如有遺漏歡迎補充）
與上面的區域相比，布局石林的開發商幾乎都是石林當地房企，産品也幾乎屬于自産自銷。
其中，雲南佳澤投資有限公司應該是開發項目最多的一個，除凱旋怡景及凱旋麗景外，前期還開發有凱旋悅峰項目。
至于東川、尋甸及祿勸的話，由于搜狐焦點無新房數據，故未進行統計。
據血拼姐不完全統計，目前布局郊縣有近60個項目，有以下特點：
1.嵩明、安甯及晉甯多以品牌房企為主，富民、石林及宜良多以當地及雲南房企為主。
2.因離城距離、市場潛力、配套資源、區域定位等的不同，各個郊縣發展不同，開發主要集中在近郊的三個區域。
3.石林、富民及宜良受到區位的限制，發展明顯滞緩；特别是石林和富民，地産開發基本屬于自産自銷，幾乎沒有針對域外的房地産經營活動，也基本沒有外來大型房企落足。
4.對于頭部房企來說，他們在郊縣開發的往往都是文旅項目，不僅體量大、配套多、産品豐富，開發周期也相較長。就拿恒大來說，據克而瑞數據顯示，從2020昆明郊縣地州貢獻看，恒大業績貢獻為TOP5房企最高值，2020上半年業績以郊縣 地州遠超主城業績，主要是郊縣文旅項目業績表現突出。
最後：
整體來看，晉甯、安甯、嵩明這三個區域确實在郊縣裡更具潛力，但是，買房還是要結合自身需求來看，不要因為價格便宜而盲目買房。
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