2019-02-18 17:45 | 浙江新聞客戶端 | 記者 盛哲徽

幾天前，記者在網上看到一條推文，說是濱江區2019年的新房供應在杭州主城區各闆塊中排在第二，僅次于城東新城。

濱江供應量大，對于熟悉杭州樓市的人來說，多少有點欠缺真實感，因為在過去的幾年裡，人們已漸漸習慣了一個無房可賣的濱江。

數據顯示，過去兩年（2017-2018）濱江區總的新增房源量僅有1920套，這個數字差不多是拱墅區的1/3，江幹區的1/7。

當一個闆塊突然由“荒漠”變成“糧倉”，其給區域帶來的影響就絕不會是“房子多了”這麼簡單。

一方面，随着高價地的紛紛入市，闆塊一直标榜的強大購買力将經受檢驗；另一方面，在過去的牛市中，因濱江房荒而得利的周邊闆塊，很可能迎來新一輪的洗牌。

濱江區新項目分布圖 制圖/方仲辰

壹 | PART 1

濱江區今年的供應究竟有多少？

在文章的開始，我們先來盤整下。

根據記者整理，理論上在2019年可能開盤的項目有8個，分别是：

中海·雲宸、綠城·曉風印月、信達中心丨杭州壹号院、時代濱江區政府項目、時代西興項目、世茂浦沿項目、保利·天彙、城市之光。

中海·雲宸大概率是首個開盤的，據項目銷售介紹，該盤極有可能在3月領出首張預售證，項目總的體量不算很大，僅由4幢高層組成，規劃了393戶。

作為綠城繼明月江南、柳岸曉風後的第三個項目，曉風印月的進程也很快，預計會在2019年的下半年入市，項目共由10幢高層組成，規劃戶數在800戶左右。

綠城·曉風印月的外牆圍擋

杭州壹号院1号地塊目前已經售罄，2号地塊的規劃戶數還沒有公布。從項目此前公示的信息看，2号地塊的地上建築面積為28.8萬方，遠大于1号地塊的17.9萬方，因而即便保守估計，2号地塊的規劃總戶數也大概率會超過1号地塊的700多戶。

溫州時代的兩個項目，2019年預計都會入市。其中西興項目進程較快，目前主體結構已能看到，項目規劃為8幢高層，建築面積6.2萬方；而區政府項目，建築面積10.5萬方，目前還是一片空地，面市最快估計也要到今年的四季度。

世茂浦沿項目，也就是原先的東冠浦沿項目，按照開發商的說法，預計會在今年的三季度入市，項目總的建築面積約為9.7萬方，不過由于要配建2萬方的公租房，因而實際用于商品房開發的建築面積很可能在7萬方以下。

還有一個隐藏的供應大戶——城市之光。這個項目可謂命途多舛，自2015年首開至今，已先後輾轉了嘉凱城、恒大、萬科三家開發商，目前，項目剩餘可售面積6.57萬方，約600多套，值得一提的是，城市之光已步入現房階段。

城市之光目前已是現房呈現

備受矚目的5号線上蓋綜合體——保利·天彙，比較遺憾，2019年入市的可能性幾乎為零。按照規定，該樓盤是需要現房銷售的，而記者探訪後發現，它還處在打地基階段。

貳 | PART 2

綜上，我們可以做一個粗略的估算。

雲宸、曉風印月、杭州壹号院、城市之光，這4個盤保守估計，供量就已超過2500套。

溫州時代和世茂的三個項目，可開發住宅的體量相加大概在24萬方左右，按照濱江區過去兩年公寓的平均173平米的成交面積計算，最多可産生近1400套的存量。

時代西興項目

也就是說，理論上濱江區2019年可新增近4000套的可售房源。

當然，這個數字的水分是非常大的。

可以看到，這些項目中，絕大多數都是在今年下半年才能入市，有些甚至要等到四季度，短短幾個月就實現整體清盤，就目前的行情看，可能性和操作性都不是很強。

此外，考慮到這些項目中有相當一批拿地價較高，因而在限價的背景下，不排除開發商有惜售的可能。

不過即便将這個預估的數字砍掉一半，對濱江來說，也是當之無愧的供應大年。

要知道，濱江區上一次年新增供量超過2000套，還要追溯到2015年。換句話說，在新房的供應上，濱江已經遭遇了“三年之癢”。

叁 | PART 3

濱江最新的這波供應潮有哪些特征？

1、預計房價将攀上5萬

曉風印月：33625元/㎡；

雲宸：34464元/㎡ 自持13%；

時代區政府項目：32638元/㎡；

時代西興項目：31851元/㎡ 自持25%

可以看到，絕大多數項目光是地價就已突破了3萬元/㎡。

在這波供應之前，濱江的樓面價紀錄是杭州壹号院創造的21575元/㎡，而這個項目最近一批高層的售價為47792元/㎡，由此類推，上述的這些項目的售價将大概率攀上5萬 。

記者在雲宸探訪時，銷售也告訴記者，項目預計的售價很可能在5萬以上。

2、面積偏大，120方以上産品是主流

從目前已公示規劃的幾個項目看，130方以上的大戶型将是今年濱江區的主流。

雲宸的戶型為清一色的139方；曉風印月初步規劃的面積段為138-255方；時代西興項目，據開發商消息，預計的主力面積段在120-140方之間。

中海·雲宸的沙盤

而在三年前，也就是濱江新房供應還充裕的2015年，平均成交面積為110方。

3、基本為高層

和柳岸曉風、金茂府那波供應不同，濱江今年的這波供應潮，鮮有高低配的情況，多以高層為主，雲宸、曉風印月、時代西興項目（銷售部分）均為清一色的高層規劃，時代區政府項目雖然還未有公示，但考慮到項目的容積率高達3.0，因而也難規劃有低密産品。

肆 | PART 4

随着供應的“一夜暴增”，關于濱江樓市，外界普遍産生了兩個疑問：

1、 濱江的購買力能否承受與日劇增的房價？

2、 這波供應會對周邊産生怎樣的影響？

我們首先來看第一個疑問。

在這個問題上，去年濱江幾個開過盤的項目無疑是最有發言權的：

杭州壹号院，均價47792元/㎡，戶型128、160、165、193方，中簽率23.1%；

濱江金茂府，均價47100元/㎡，主力戶型154、187，中簽率6.5%。

濱江金茂府開盤現場

盡管單價都已逼近5萬，且戶型較大，但可以看到，兩個項目的表現都極為強勢。

由此看來，濱江今年入市的幾個項目，雖談不上高枕無憂，但形勢也不至于很惡劣。

值得一提的是，在幾天前杭州公布的2018年各區縣GDP排行中，濱江區的人均GDP達到了38.5萬，高居杭州各區之首！強大的購買力當能保證濱江樓市的下限。

再來看第二個問題。

前面我們已經提到過，濱江區的這波新增供應，主要還是以大戶型為主。

而濱江周邊的幾個闆塊，像湘湖、蕭山市北等，其目前銷售的産品中還是有不少小戶型，存在着一定的差異化競争，因而就整體上看，濱江供應潮對它們的沖擊還是比較有限的。

然而不可否認的是，在130方以上的這個面積段中，這些闆塊将受到不同程度的挑戰，如何保證大戶型成功去化，将成為這些闆塊的新課題。

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