“廣州一線江景，地鐵上蓋，30分鐘到廣州之芯，月供隻需2000元起”，這廣告聽上去是不是很吸引，但天上真的會掉餡餅嗎？近日，白雲區區住房建設和交通局發布了一則《關于租賃“金沙洲一号商業樓”的風險提示》警示廣大買家。

類似的套路近年頻繁出現，筆者也曾前往類似樓盤視察，銷售人員向我描述的是：“正常公寓的産權都是40年，這個承租也是40年，沒有區别的，還便宜很多。”但事實上真的一樣嗎？今天我們就來深挖裡面的套路以及當中的法律風險。

一、“使用權公寓”的興起背景

為鼓勵集體經營性用地流轉入市，提高集體土地開發利用價值，提高農民收入，促進城鄉一體化發展。2019年新修訂的《土地管理法》删去了原《土地管理法》中從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的集體土地的規定，并增加規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式，交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用。使用者在取得農村集體建設用地之後，還可以通過轉讓、互換、抵押的方式，進行再次轉讓。随後，2021年的《土地管理法實施條例》在《土地管理法》對集體經營性建設用地做出入市規定的基礎上，進一步明确入市交易的規則。

以“金沙洲一号商業樓”項目為例，該項目是由土地權屬人沙鳳村經濟聯社和投資人簽訂《合作開發合同書》，投資人取得該土地40年的開發運營權，然後投資人再對外進行“銷售，合作期滿，土地及上蓋物将歸還沙鳳村經濟聯社。部分房地産開發商利用買家對房屋産權概念的不熟悉，誤導買家購置“使用權公寓”，緻使消費者蒙受損失。

二、購買“使用權公寓”的風險

（一）所有權不屬于買家

有部分開發商會打着簽署《房屋使用權轉讓合同》的名義兜售“使用權公寓”，但房屋使用權轉讓其實質是房屋租賃，不發生所有權的轉移，買家無法取得由不動産登記中心辦理的《不動産産權證》，買家隻是獲得了在合同約定期限内該公寓的使用權。且《民法典》第三百五十九條已明确規定了，住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權期限屆滿均可續期。簡單點說，購買“産權公寓”，土地使用權期滿後續期，公寓仍然是你的，而購買“使用權公寓”等于一次性預繳了多年的租金。

（二）合同期限超過20年

由于房屋使用權轉讓其實質是房屋租賃，所以适用房屋租賃相關法規政策。根據《民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過20年。超過20的，超過部分無效。即使将兩次租期拆開提前簽訂，實質上是為了規避法律強制性規定而作出的安排，自簽訂之日起算，合并超過20年的部分也應屬無效。因此目前市面上的“40年使用權公寓”存在合同無效的風險。

（三）無法交付

部分“使用權公寓”和住宅一樣，開發商向買家銷售的是“期樓”，開發商向買家先收取房款，承諾數年後交房，由于不是現房交付，存在租賃房屋無法通過竣工驗收以及無法按時交付的風險。

（四）“租金貸”陷阱

由于“使用權公寓”項目的買家和項目方是租賃合同關系，傳統的銀行貸款基本上是無法辦理該類業務的。所以，銷售人員向買家推薦的貸款機構貸款屬于“租金貸”的信用貸款，而非傳統的“房貸”，其還款方式、利息等可能和傳統銀行貸款不一緻。

（五）公寓由二房東轉租

部分“使用權公寓”是開發商委托第三方進行招租，第三方作為二房東，和開發商之間的租賃合同可能是一年一簽，而和買家則可能采用購買“使用權公寓”方式。假如買家和二房東簽訂租賃合同，并貸款一次性支付“房款”給二房東後，二房東拒絕履行和買家之間合同義務，買家僅能依據和二房東之間的合同向二房東追償，由于買家和公寓産權人之間不存在合同關系，買家可能會落得房财兩空的結果。

（六）公寓已被抵押或查封

“買賣不破租賃”是《民法典》中保護承租人權利的一項重要原則，簡單點說，隻要在租賃關系存續期間，公寓被拍賣、被轉讓等所有權變動，不影響租賃合同的效力。但“買賣不破租賃”亦有例外，假如該公寓先被抵押或查封，再出租給承租人，那麼“買賣不破租賃”原則将不再适用，屆時隻要買受人不願履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關系的存在來對抗買受人。

三、避坑指南

（一）留意是否五證齊全

正規的開發商都會在售樓部公示以下五證：《土地使用協議許可證》、《建設用地批準書》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》（如果是使用權項目則沒有《商品房預售許可證》）。買家也可要求開發商向你出示五證以核查。

（二）确認房屋權利狀态

在租賃房産時，要核查清楚房屋權屬證明或合法出租來源資料，确認出租人是否有權對房屋出租，例如要求出具《授權委托書》等材料。同時注意房産是否有查封以及其他限制房地産權利的情況，具體可以通過線下或線上方式在不動産登記中心對“目标房産”進行查冊。

（三）留意合同條款

合同的名稱可能是五花八門，例如《房屋使用權轉讓》、《銷售買賣》、《合作建房合同》等等，用以擾亂買家的視線，應仔細閱讀合同條款，理清合同内容和雙方權利義務，以免上當受騙。

（四）在住建局官網查詢樓盤情況

以廣州為例，買家可在“廣州市住房和城鄉建設局”官網查詢房産項目的開發情況，如果在住建局官網無法檢索到相關房産項目的信息，就要提高警惕。

四、結語

以上内容僅作為參考意見，各位可根據自己的實際需要決定是否購買。

今天的分享就到這裡，我是你們戴着口罩眼鏡起霧的小林律師，我們下期再見，拜了個拜！

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