圖片來源@視覺中國

文 | 易觀分析

生鮮電商、高端制造業等産業對高标倉的需求持續增長，我國高标倉市場一直處于供不應求的狀态。近年來我國出台建立國家物流樞紐的産業政策，推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作，使得物流地産市場迎來新一輪的競争，各類參與者紛紛角逐物流地産市場。

物流地産的概念與分類

1.物流地産的相關概念

根據客戶的需求，在合适的範圍内為其選擇合适的地點，投資建設高效優質的物流倉儲設施，再将其出租給包括制造商、零售商、物流公司等在内的客戶，并為其提供物業管理服務。

2.物流地産的基本分類

按照物流服務功能，參考《全國物流園區發展規劃(2013-2020年)》中對物流園區的分類，物流地産包括商貿服務配送型物流地産、貨運樞紐型物流地産、口岸服務型物流地産和綜合服務型物流地産。

按運營模式，依據不同的投資建設和管理的主體、不同的融資方式對物流地産的運營模式進行劃分：地産企業主導型運營模式（普洛斯、萬緯）、物流企業主導型運營模式、地産企業與物流企業合作型運營模式（中儲股份與普洛斯的合作）、第三方企業牽頭型運營模式。

中國物流地産行業産業鍊

中國物流地産行業産業鍊上遊的參與者由設備、建材供應商、土地資源提供方（政府、地産商等）。産業鍊中遊環節主體是物流地産企業，有專業的物流地産企業、傳統房地産企業、物流企業、零售企業、金融機構、電商企業。産業鍊下遊是物流地産的客戶，包括電商企業、制造業企業、零售企業、物流企業等。

高标倉供不應求

2020年我國通用性倉儲面積已達11.5億平方米，但經營性高标倉存量面積約7198萬平方米，高标倉處于供不應求的局面還将持續相當長的一段時間。疫情影響，生鮮電商迎來爆發式增長，社區團購、直播電商等新模式催生了冷鍊高标倉市場的需求不斷增長，行業的參與者紛紛加大對高标倉的投資建設力度。

中國物流地産行業競争格局

我國的物流地産行業競争格局，呈現出一超多強的局面；主要由物流地産商、傳統房地産企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成；其中一超是普洛斯，行業市場份額為28.5%；多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。

中國物流地産行業主導力量仍集中在外資專業物流地産商，市場份額相對比較集中，主要得以外資物流地産商豐富的開發運營經驗以及雄厚的資金實力，在較早的時間内，布局中國核心區域的物流倉儲，抓住了中國經濟高速增長的良好機遇，快速的擴大的市場份額。

近年來，随着我國對政策引導，強化物流樞紐建立，優化不合理的各類産業園區，市場迎來新的參與主體，如萬緯、順豐、平安不動産等，紛紛布局物流地産，市場格局逐漸發生變化，外資的物流地産市場份額也下降明顯，如2015年普洛斯的市場份額為55%，2020年普洛斯的市場份額為28.5%。新增的市場參與者，依靠自身的優勢，同時與外資開發商并購、合資或戰略合作的方式共同發力國内物流地産市場。與此同時，市場參與者的增加，我國的物流地産市場間的并購也在加速，京東收購中國物流資産、萬緯參與普洛斯私有化、中投集團收購黑石集團旗下歐洲物流資産等，物流地産行業規模和網絡優勢特征顯著，隻有頭部企業更好的發揮其運營優勢，服務好廣大客戶。從長遠看，我國的物流地産市場最終的勝出者不會超過5家，各類參與者最多隻能勝出1家。

中國物流地産行業未來發展趨勢

我們發現，物流地産的發展未來市場競争格局會得到進一步明朗，未來五年行業間市場出清的手段主要是各廠商之間的投資并購，行業的頭部效應會進一步放大。高标倉建設、園區數智化、REITs等方面仍是市場關注的焦點。

1、高标倉方面：高标倉的空間利用率較高，可以大幅降低土地成本；同時高标倉的選址要求嚴格，一般距離主要交通樞紐較近，能夠有效降低運輸成本。此外高标倉自動設備程度高，有利提升倉内的運作效率，提升貨物的周轉水平。高标倉的投資可以為為企業最大程度上降本增效。且高标倉的主要客戶電商零售、高端制造業等行業，客戶的付費能力強。消費升級，生鮮電商需求持續爆發，人口老齡化進程加快，使得生鮮、醫藥冷鍊的市場需求持續高增長，高标倉的需求的度仍舊非常強勁的，其投資熱度絲毫未呈現減弱的迹象。

2、物流地産園區數智化方面：物流地産園區的主要投放的設備有自動化貨架、AGV、智能叉車、揀選機器人、搬運機器人、物流SaaS軟件等，通過園區的數智化建設，提升園區的綜合運營效率，為客戶降低成本。國内已經出現有頭部特征的園區數字化智能設備供應商：極智嘉、快倉、音飛存儲、唯智信息、曠視科技等，物流地産商通過外購或者自研的方式對園區進行數智化建設。

3、物流地産REITs方面：REITs出台實施，為中國的物流地産帶來曆史性機遇。在國内資管新規和大力發展資本市場背景下，海量資金将從單一的銀行存款投資渠道中釋放後，會選擇進入新的投資渠道。物流地産REITs具有投資回報率高于辦公樓物業和無風險收益産品，回報穩定，同時獲得股權增值的收益，常常受到長期資金的青睐，如國外大學捐贈基金、養老基金、社保基金、險資、機構投資資金等。此外，REITs有助于物流地産商的投資資金快速回流，對項目拓展起到至關重要的作用，有助于貫通整個物流地産園區業務鍊條。

專有名詞解釋：

高标倉：指面積更大、倉庫更高、倉庫手續齊全、消防系統完備、配套設施齊全、具備承載自動化設施運作條件的現代化倉儲。

REITs：全稱房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一種以發行股票或收益憑證的方式彙集衆多投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，并将投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

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