疫情擾動下的宏觀經濟，疊加行業深度調整的影響，使得中國樓市全面承壓。2022上半年武漢住宅供需均同比降幅超5成，成交量持續在谷底徘徊，開盤去化率不足3成，去庫存壓力十分艱巨，土拍市場熱度不再。5月起，維穩政策陸續出台，6月出現反彈勢頭，但市場複蘇任重道遠。下面，讓我們來看一下2022年1-6月武漢房地産市場的整體表現：

2022上半年武漢市場報告 中指雲-中指報告-深度解讀，分享行業前瞻

企業銷售業績

特别說明：武漢房地産企業銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；圖中企業聯合開發項目按合同銷售數據進行統計；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

從2022年1-6月全口徑銷售金額榜來看，武漢城建集團銷售額繼上月突破百億後，繼續大幅增長，以185.5億元穩居龍頭，萬科銷售金額63.48億元，位居次位，融創緊随其後，銷售金額60.73億元，排名第三。福星惠譽旗下紅盤月亮灣壹号繼續發力，助力企業銷售額顯著增長，排名升至第五位，銷售金額45.31億元。全口徑銷售面積榜武漢城建集團、萬科和融創分别位列前三甲。

特别說明：武漢房地産企業銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；圖中企業聯合開發項目已按照權益進行分配；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

從權益銷售業績表現來看，武漢城建集團分别以109.89億元、72.04萬㎡位列銷售額和銷售面積榜第一位。萬科銷售額47.43億元，排名第二，福星惠譽排名繼續上升至第三位，銷售金額45.31億元。銷售額TOP5門檻值為39.77億元，TOP10門檻值為20.97億元。

中指研究院對武漢市重點房地産開發企業經營狀況進行研究，基于企業的經營能力、發展潛力、品牌影響力等關鍵性指标，評價出武漢市本土房地産市場地位領先企業。2022年，房地産行業持續深度調整，武漢市本土企業把握市場需求，持續發力，穩健經營。武漢城建集團上半年銷售額達到185.5億元，新增土地儲備5宗，權益建築面積85萬㎡。福星惠譽月亮灣壹号二期推出兩開兩罄，深受市場追捧。

項目銷售榜單

特别說明：武漢房地産項目銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品住房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-6月，武漢市住宅成交套數TOP20項目共計銷售9486套，洪山區白沙洲萬科光瀾道以1177套位居榜首，項目2021年12月首開入市，性價比高，萬科品牌企業開發，持續熱銷，連續6月榮獲銷售套數榜冠軍。遠城區熱銷項目主要集中在東西湖、黃陂區、江夏區和新洲區，其中東西湖區4個項目上榜，分别為武漢二十四城、地鐵時代常青城、新城桃李郡和地鐵時代雲上城。

特别說明：武漢房地産項目銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品住房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

大漢口闆塊住宅銷售套數TOP10共成交4522套，武漢城建·天彙龍城成交759套，排名第一。上榜項目主要集中在盤龍城、吳家山、陽邏、金銀潭等遠城區闆塊。

特别說明：武漢房地産項目銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品住房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

大武昌闆塊住宅銷售套數TOP10共成交4417套，萬科光瀾道成交1177套，排名第一。大武昌熱銷項目較為分散，主城核心區、遠城區闆塊均有項目上榜。

特别說明：武漢房地産項目銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年6月30日期間銷售的商品住房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在武漢市的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其内容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

大漢陽闆塊住宅銷售套數TOP10共成交2866套，紐賓凱漢CITY成交623套，排名第一。大漢陽銷售套數TOP10門檻值為198套，熱銷項目主要集中在主城區，漢陽中心、經開闆塊較多。

房地産市場解讀

▍政策力度不斷加大 市場維穩效果顯現

從5月21日起迄今，武漢樓市經曆了3輪不斷加碼過程，主要是基于市場的動态調整，不斷尋找政策放開邊際。

2022上半年，4月、5月成交跌破萬套大關，前所未有的降溫，促使有關部門不斷出手，一系列維穩纾困措施持續出台，疊加房貸利率的下調，終于在上半年收尾之際起到效果。

通過三輪的漸進調整，通過房貸利率、落戶、限購放松等一系列手段，形成組合拳效應，有效促進了市場需求的釋放，特别是自住和改善性需求不斷入市，推動了市場成交的活躍。

▍土地市場主動減少供應熱情不再

2022年，武漢将集中供地由3次調整為4次，采取少量加推模式。其中，已經完成的第一第二批供地，累計成交住宅用地16宗，規劃建築面積89.52萬平米，較去年第一第二批的89宗、1476萬平米大幅減少。2022上半年，武漢土地出讓金222.03億元（包括住宅、商業等全口徑），較去年同期的1046億元，減少824億元。

總的來說，2022年上半年土拍基本延續去年下半年趨勢，除少數流拍外，大部分地塊均底價成交，國央企成為拿地主力，土地市場熱情不再。另外，硚口CBD闆塊以及洪山白沙洲闆塊新推宅地均吸引多家房企競拍，最終觸頂成交；全市平均溢價率保持在較低水平。

▍上半年武漢樓市供需雙降，去化壓力有增無減

2022年上半年，武漢市商品住宅新增供應497萬㎡，同比銳減54%，成交499萬㎡，同比減少57%，住宅供需均低于2020年上半年水平，創曆史同期新低。

需求收縮、預期轉弱、去化降低、信心不足、庫存高企等因素影響，2022樓市開局低迷，“金三銀四紅五月”回暖的預期全部落空。5月起，武漢維穩政策陸續出台，曆經三次加碼，最終在6月出現觸底反彈勢頭，市場成交明顯活躍，6月成交創半年新高。

數據來源：中指數據CREIS

2022年上半年武漢市推盤量和開盤去化率均處于近年新低。1月開盤去化率為39%，成為半年最高，3月、5月更是低于20%，6月有所提高，但仍然不到4成，供給端多以平推為主，需求端入市信心不足，去化較難。

上半年市場普遍去化難，最終勝出的項目，絕大多數是國央企等品牌企業打造以及高性價比項目，如武昌濱江的福星惠譽月亮灣壹号、光谷新中心的中建星光城、白沙洲的萬科光瀾道等項目。

▍小結

2022年上半年，宏觀經濟下行壓力加大，“穩地産”對“穩經濟”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策穩定房地産市場。但目前部分城市調控政策力度仍保持相對克制，在市場銷售繼續下行的情況下，政策力度有望進一步加強。短期來看，房地産市場恢複穩定運行前，各地因城施策頻次或将維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。

經過不斷的努力，武漢樓市6月成交明顯反彈，但在多重壓力之下，持續的動能有待觀察。相比同類城市，武漢政策出台時間較晚。從5月21日起迄今，武漢3輪持續加碼，主要是基于市場的動态調整，不斷尋找政策邊際。按照因城施策、循序漸進原則，武漢還會持續優化相關措施，支持居民的合理購房需求。後續，如果達不到預期目标，相信還會有其他儲備政策跟進。

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