當下樓市發展千變萬化，不同區域價格分化明顯。經常有網友咨詢某個闆塊，房價那麼高了，還有潛力嗎？我們要明确一個概念，價格圍繞價值變動，但價格≠價值。

一個闆塊熱不熱，第一要看新房銷量，這代表購房者對闆塊的認可；第二要看土地市場，這代表開發商對闆塊的認可；第三要看規劃，這代表政府對闆塊的認可。

首先來看一下近三年，大連樓市闆塊供銷排行榜。

前三名東港、小窯灣和體育新城，分别代表大連樓市三個時期的“頭部”闆塊。從第四名開始，鑽石灣、開發區濱海、大連灣、高新中心、金州機場新區等可稱為“機會”闆塊。

數據來源：大連新峰地産

“頭部”闆塊賣得好不稀奇，其他闆塊中有什麼“機會”呢？

政府對鑽石灣的投入有目共睹；開發區濱海，融創·海逸長洲獨挑大梁，建7中分校，點式機會還是有的；大連灣，目前華潤領銜，打重點學區牌，未來還将有品牌開發商跟進；高新中心，全大連年輕“荷爾蒙”最集中的區域，三發電地塊成功出讓，将區域帶向新的高度；金州機場新區發展是個長線，看機場建設情況。

再來看一下2020年，大連銷量前15名闆塊的銷售均價。價格高的不一定賣得少，價格低的不一定賣得多，再次印證價格≠價值。

數據來源：大連新峰地産

最後，結合闆塊規劃以及新基建，我們挑選出6個闆塊，重點解讀未來潛力。

1

鑽石灣，集億萬配套于一身！

大連基建砸錢最多的闆塊，非鑽石灣莫屬。

用一個時髦的網絡用語就是“爺青回”。10年起伏，從80中（鑽石灣校區） 恒遠小學落地，到配套逐步累積，人口聚集，雖然目前闆塊早晚高峰堵車嚴重，但未來是光明的。

大連地鐵4、5号線，大連灣海底隧道、光明路延伸工程、梭魚灣專業足球場......受到這些利好的刺激，鑽石灣迎來更多開發商進駐，房價已然直逼對岸東港。

東港會成為鑽石灣未來的“天花闆”嗎？

在規劃概念上，東港 鑽石灣（梭魚灣）=鑽石港灣。在最新的大連城市定位中，人民路-東港是唯一一個城市主中心，作為承接成熟東港外溢的城市副中心——鑽石灣，在學區 地鐵兩大利好的加持下已經釋放了一些價值。

不過，這還遠遠不夠，因為鑽石灣未來還有更多土地等待釋放。因此，政府一定要不斷給闆塊“做加法”，才能在未來兌現其價值。鑽石灣的地塊多為70年産權，并且是南向海，未來的發展，将會有更多可能性。

目前，鑽石灣在售項目以品牌開發商為主，項目品質都不錯。值得關注的項目有：金地保利招商·星光照瀾、遠洋保利·悅和山海、萬科金地·和風明月、遠洋鑽石灣·時代海等。

2

小窯灣，利好逐步兌現

大連動作最頻繁的闆塊，非小窯灣莫屬。

小窯灣規劃效果圖（僅供參考）

很多人認為，小窯灣的吸引力在于房價低，這種說法太片面。判斷一個新區闆塊能否成長，關鍵要看它有無人口的吸附能力。

跟大連主城區相比，小窯灣走的是産業路線。在區域規劃和産業落地上，小窯灣是很先進的。小窯灣商務區共設計21個功能組團（總部基地區、行政會展區、北部商業區、濱水生活區、藝術文化區、娛樂休閑區、金融區、精品購物區、濱海中心區、東部商業區、健康醫療區、體育休閑區、中央智創區、創智藝術公園景觀區、居住區、港服配套區、航海主題公園景觀區），每個功能組團區塊都進行了建築和景觀風貌的設計，其中居住區隻有4個組團。

政府領導班子在宣發上也十分給力，因此我們每隔一段時間，都能夠在官方媒體看到小窯灣的最新進展。攜手北京拟建大連版中關村，德泰進駐小窯灣核心地塊創業園辦公，金牌教育園區預計2021年9月将建成投入使用。

萬丈高樓平地起，小窯灣未來必成大器。

因此，有居住需求的前提下，在小窯灣置業是不錯的選擇，但是區域的發展是一個過程，這些規劃需要時間落地。因此，需要把眼光放得更長遠一些。

目前，小窯灣在售新盤較多，并且去化都比較不錯。值得關注的項目有：萬科·未來之光|山望、旭輝·江山樾、金科金弘基·集美郡、金科金弘基·春暖花開、龍湖|金灣·天鉅等。

值得一提的是，2020年大連銷售面積前五名中有三盤來自小窯灣，其中金科金弘基·集美郡最新推出110㎡洋房、100㎡小高層改善産品。

數據來源：大連新峰地産

3

大連灣，造城3.0，房價何時2.0?

區域價值提升三件套：土拍、學區、産業。這三樣，大連灣都有。

振興路大連灣段實景圖

對于大連灣來說，華潤“造城”是近幾年闆塊啟動的最大利好，拿地之後帶動周邊房價上漲。而重點學區的打造，将給這個區域未來的潛力埋下伏筆。

有産業的地方，就有人。大連灣街道南部區域，是裝備制造業總裝加工區和大型設備的主要出海口；北部區域則是臨海裝備制造業配套園區，為總裝加工區提供生産加工配套服務。

與此同時，大連灣還将規劃建設大件出運碼頭、路網、綠化等相關基礎設施，推進科技創新，在石化裝備、核電裝備、特種船舶等産品的制造上實現突破，依靠自主創新，大力推進大型裝備産品結構調整和轉型升級，積極推進特色小鎮的創建工作，打造“都市漁港小鎮”、“體育休閑小鎮”的名片。

大連灣的價值兌現，我們要看3個方面：

• 華潤置地大連灣國際社區配套周水子小學 彙文中學投入使用後，重點學區的成績對房價的帶動作用。
• 大連灣闆塊周邊産業配套落實情況。
• 未來土地出讓情況。

目前，大連灣在售項目不多，但未來潛在土地供應量不小。值得關注的項目有：華潤置地·大連灣國際社區、恒大港灣等，待入市的金地·灣和府也可期待。。

4

體育新城，何以支撐1.8萬的房價？

大連地鐵2号線北段，建設呼聲一年高過一年。

很多人對這條地鐵線給予厚望，目前雖然官方鮮有提及相關進度，但通過一些小道信息（去年的12月已經實現了213标段左線洞通），我們能夠判斷，目前這條線路的施工正在“按部就班”。

雖然對2021年底能否坐上表示懷疑，但2022年左右預計大概率能夠運行。而到那個時候，體育新城的配套也将迎來集中兌現。目前中海·公園上城正在體育中心配套二期建設的小學、招商海德公園南側正在建設的招商花園城商場，大概率會在未來2年内兌現。

目前體育新城的高層房價1.7-1.8萬元/㎡，洋房價格2萬元/㎡。

短期來看，預計2022-2023年，體育新城将迎來集中交房，人口聚集 配套落地，這将夯實闆塊房價，而未來潛在的地塊會給剛需和剛改帶來更多上車的機會。

長期來看，體育新城，其實是金州灣新機場商務區的先期啟動闆塊之一，未來金州灣機場的建設也将對體育場有一定的輻射作用，當然，前提是看新機場的建設時間。

目前，體育新城集中了大連主力品牌開發商。值得關注的項目有：招商·公園1872、中海·公園上城、萬達·體育新城、大華·公園世家、綠城·誠園。

5

東港，定鼎大連中心

近幾年，大連發展的最成熟、位置最核心的闆塊，非東港莫屬。

有地鐵、有商業、有學區、有海景、有錢......全大連資源最好的區域，就是沒有地了。随着中海拿下最後一宗70年居住用地，洋房賣到4萬 ，東港的價格高度再次刷新了我們的認知。

所以對于僅存的幾個70年産權住宅，有錢一定且買且珍惜。

對于公寓來說，自住首選“類住宅”産品，畢竟一部分高性價比公寓價格是住宅的一半，不限購，又能夠享受學區，預算有限，卻想住在大連CBD核心區的人可選。

東港未來能否有所突破？主要看以下2點：

• 東港教育集團的成績，目前小學已經建到4小，中學也即将投入使用，這也側面反映東港的人氣在上升。中山區的教育質量還是有目共睹的，并且對于東港教育集團的投入也非常大，加上東港居民以高淨值人群為主，對未來學區的發展還是看好的。
• 作為大連核心區域，東港集中了全大連最優質的的資源，一旦未來大連城市發展有所突破，東港會是率先起勢的闆塊。

目前，東港在售新盤，住宅項目稀缺，以公寓為主。值得關注的項目有：招商·臻園、保利·天禧、海韻華府、碧桂園·東港國際、碧桂園·望海中心、中海·東港、中海·海港城、中海·星鑽、星光耀、凱丹公館、萬科·天地等。

6

甘西，潛力初顯！

2020年底，地鐵4号線正式開工。

大家對4号線并不陌生，經曆多次“官宣” “爽約”，這條貫穿甘西的生命線，終于伴随由家村140地塊的成功出讓，正式落聽。全長27.9公裡、20站，其中一期工程為營城子-梭魚灣，17站。

地鐵4号線有多重要？它不僅将解決甘西闆塊的交通問題，也是換乘王線路。為來将與大連1、2、3、5（在建）、6（規劃）、8（規劃）号線路換乘。

甘西，隻有4号線這一張牌打嗎？顯然不是！由家村140地塊中包括TOD的打造。TOD是指:"以公共交通為導向的發展模式"。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線，然後以公交站點為中心、以400-800米(5-10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的"混和用途"。一條地鐵線 一個中心，猜測未來甘西會是這樣的打法。

今日的價格窪地能否成為明日的價值高地？我們需要看3大因素。

• 政府對區域的定位和規劃：目前甘西還不是很清晰，看未來。
• 招商引資落地情況：華僑城東方巴黎“達裡尼”、N·PARK公園、科創新城等項目進展。
• 人口外溢效應：人口流向哪裡，哪裡的價值才會兌現。

目前，甘西在售項目較少，但是由于價格較低，吸引了一波置業潮。值得關注的項目有：中海·牧雲山、保利·和府、碧桂園·熙山郡、國合·悅瀾山等。

最後，甘西還有哪些機會？

一個價格窪地的“慢牛”要耐得住寂寞，而甘西的發展需要更多的耐心。由家村140地塊将完成建設大連首個TOD的使命，革鎮堡、大黑石夏家河、科技創新城、辛寨子等闆塊還有大量土地待入市。如果未來有自住打算，可以趁低價入手一套，短期内區域配套改善不大，但長期來看，這個區域未來還是有漲價空間的。

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