官宣央行全面降息樓市拐點将至?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，現在小編就來說說關于官宣央行全面降息樓市拐點将至?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

官宣央行全面降息樓市拐點将至

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總您好，剛剛關注您不久，我是去年工作落戶的，家在外地，家裡想支持一下在北京買套小型的婚前房産，現在在望京花家地工作，向您提問:1.目前單身，家裡人為了讓我婚後有些保障想買個一居室。但我有些顧慮，不知道這樣用掉我的首房首貸資格是不是好。雖然知道越早上車越好，但也怕今後結婚時買二套婚房會比較吃力。您對單身女性購房有什麼建議麼？

2.買房總價預算在300－400左右，用于投資和落個人戶口，主要想看一居室，請問望京有什麼您比較看好的樓盤推薦麼？花家地的老破小還有沒有投資價值呢?3.雖然您說學區因素不穩定，沒孩子可以暫時不考慮，但是有沒有必要為了以後增加孩子上好學校的幾率，将房子購買在東西海三個區呢？（可以不考慮自住問題，買完先租出去，自己仍然租住在單位附近）

A:回答:您好;感謝信任!1、婚前買一套房産一是用來作為抵禦通脹讓資産保值升值,二是對于自己是一種保障;無論是中期還是長期從哪個維度看方向上都是正确的;根據現在的婚姻法:婚前貸款購買房産,婚前的财産(包括存款 房産)都屬于個人财産,不管是對未來的另一半還是對未來的家庭都是一件好事;

2、問題二和問題三可以一并回答,300-400萬的預算在望京隻能選到一些尾部的老舊小區,這些盤大都是行情不太穩定;在東西海更是這樣,可以作為純投資計劃,選一個居住體驗好一點的純商品房社區,房地産進入後半場,對于投資房産的門檻要求越來越高,房地産黃金時代,隻要買房就能賺錢,大家想的更多的是怎麼搞更多的錢進入房地産,那時候越博傻賺的越多,現在房地産是過渡階段,市場上的“買房者”越來越少,所以一部分雜盤接盤的人會越來越少,

你圍繞着核心區看是正确思路,不要離開主城區安全系數很高,可以把目光重點放在朝陽,比較穩健的區域可以看看常營的蘋果派,400全部下來可以拿一個大一居,北京新天地五期可能會超出20-30的預算,滿五唯一加上中介費稅費價格420-430左右可以拿下;常營是一個無學區溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那麼一點點缺陷的區域,現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,

未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好;不足是常營的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區域的價值會再上一個台階,目前這個區域的價格比較低,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好;這個區域内的保值性和流通性都很好;四五百的預算純投資選這個位置很合适;祝一切順利!

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Q:提問:您好，目前孩子上學在東城租房，自有一套垡頭翠城的塔樓3居兩廳兩衛經适房，目前父母住。4-5年内不會回去住，父母有房票一張。考慮1:置換經适房，在周圍買一兩居父母住，剩餘款項和目前存款拿出200-300，合适時再入手一套500萬的房子，投資，如果不合适，就緩緩，一套算2套，一套可以用父母房票；考慮2:買一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考慮過保利錦上一期和綠城沁園，被否。不知哪種選擇比較好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票還是二套？謝謝，期望得到您指點

A:回答;您好,出掉垡頭翠城正确,經适房保障房等此類房屋是居住權,北京人不缺住房,大量建設保障房,會導緻商品房的用地進一步變的稀缺,商品房的價格也會越來越貴,商品房是财産權,大家缺的是财産保值與升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财産保障;優選方案二,集中資源配置一套優質地段優質商品房;十八裡店目前的區域界面很差，新區的發展除了資金和時間的投入，最重要的是上面的重視，望京和國貿發展了近二十年才有今天

整個朝陽的産業結構已經很明朗，東南方向四環外不在範圍内，有很大的不确定性，未來大概率也是處于冷門闆塊;孩子在東城上學,可以集中資源在東城附近找一些不錯的區域;即便是父母自己住離孩子也近,生活上也方便很多;其次對于财産的保值增值性效率更優;就目前的一個經濟發展速度和社會效率;對社會貢獻大的人自然會選擇城市的龍頭位置自住;房地産的城鎮化接近尾聲,普漲的行情越來越少,房地産行情隻剩下闆塊紅利,冷門闆塊或位置較差的未來的行情大概率會處于橫盤陰跌的狀态,對于新區也存在很多不确定性;穩妥起見選擇确定性更高的位置安全性更高;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理，祝一切順利！

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Q:提問:房總好！目前嘉銘桐城有一套三居，孩子今年上初一了，還款壓力太大，計劃賣掉、還清貸款和借款後剩1000左右，然後全款買林奧嘉園。未來三年初中和三年高中需要在學校附近租房，同時買的房子租出去保值以及未來居住。這兩天看到了您的貼，覺得我想的不一定對，如果投資應該有更好的選擇。朋友剛買了望京樾，建議我也買那裡，請問您的建議，謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、嘉銘桐城的升值性一般,但保值屬性還可,亞運村雖然近些年過氣了,但區域能吸收到東西海澱和朝陽的客群,海澱主要的産業園區在中關村一帶,朝陽主要的産業園區在望京和來廣營,亞運村在兩者之間,如果您們要把這套出了置換,從置換的邏輯上隻能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,

大方向上是這樣的;否則置換除了增加摩擦成本以外沒有實質的意義,林奧嘉園屬于奧森闆塊第三梯隊樓盤,并不是頭部盤,奶西地塊望京樾是目前新房市場比較值得買的,從樓盤的位置以及後期可開發程度都還可;但空白區域兌現總需要時間,期間存在規劃落地的不确定性,優勢是樓盤新,成熟後在市場上更具備競争力;賣出嘉銘桐城買望京樾等于把确定性換成了不确定性;不利于家庭的資産保值性;

2、關于貸款;一是可以通過以貸抵貸;二是如你所說如果考慮置換,可以考慮把嘉銘桐城換成更高等級區域更高等級樓盤,1000不加杠杆在朝陽也能選到優質跑赢大盤的房子,但會錯失效率,房子隻要有漲幅月供可以通過很多方法解決,并不會影響生活質量,但杠杆高低會影響虧賺的效率;優質房産大方向一定是上漲的,放大杠杆既能放大收益;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹正在路上，普通人的對與策;有問題再溝通,祝一切順利!

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Q:提問:房總好！目前倆娃，老大在聯想橋附近上小學，老二還小，愛人在甘家口附近上班，我在中關村附近。目前在西郊賓館家屬樓一套67平二居，17年買的沒怎麼漲，現值大概600吧，當時買着主要是考慮離單位比較近，沒考慮學區，單位可以解決中關村學區上學問題。目前手頭180，家庭年收入80左右，本來不打算折騰了，但看您的關于北京房價的帖子，深以為然，覺得應該在戰略上合理布局。目前有兩種方案：

1）保留西郊賓館的房子，部分抵押，入手一套500左右的投資房；主要是覺得上班、孩子上學比較方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、馬連窪、回龍觀、西二旗一帶看看，不知您有何推薦？2）處理掉西郊的房子再買一套，兼顧居住和升值，杠杆現在不敢加太高，對未來經濟不樂觀，也想保留一定的抗風險能力；從距離和改善需求來看，關注了馬連窪闆塊的3/4居，重點看了圓明園花園别墅，不知道這個樓盤值不值得入手？以上是自己的想法，請問您的建議，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、建議優先方案2,西郊賓館這種盤沒有長期持有的意義,這個盤在五道口商圈屬于尾部盤,第一54年建成的,金融屬性會越來越弱,第二五道口是有2000年之後的房子,也有7080年代的,無論是老房子還是次新從居住體驗都高于西郊賓館,所以這個盤一直被市場甩在後面屬于正常的市場行為,未來樓市繼續分割的情況下這個盤最好的行情也就是能維持住原值,而17年到現在北京是出現過行情的,一些優質盤是吃到過闆塊紅利的,出于“機會成本”考慮;如有條件投資更好的位置,不建議繼續持有這個盤

2、清河、西北旺、馬連窪、回龍觀、西二旗這幾個闆塊清河和回龍觀屬于行政區内的第一梯隊,在回龍觀選的話可以選到第一梯隊的盤,整體行情相對穩健,西二旗不是産住結合,馬連窪西北旺這個地方城市界面很差,并且2015年到2019年已經完成了前期漲幅,未來如果一直比較固化房價會有上限;未來上漲動力比較一般,配套幾十年基本都是一個樣,有一個生物醫藥基地 百望山,發展商業的話比較難,簡單說就是這片地已經往固化的方向發展了;房價的天花闆比較低

圓明園花園别墅在商圈内排名靠後,馬連窪流通性和口碑不錯的盤是西山華府、百旺家園、西山庭園、天秀,這些盤如果遇到行情會有微漲,圓明園花園隻能等這些口碑不錯的盤漲完喘息時才能輪到,但這個商圈的行情存在周期,很短,作為家庭唯一資産不建議首選這樣的區域,回龍觀和清河整體很好,清河配套成熟,靠近産業園區,品質盤紮堆,一直以類對外的口碑都不錯,房價相對牢靠,建議以回龍觀和清河為主,在預算範圍内挑選居住體驗不錯的盤即可,祝一切順利!有問題再溝通建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！最近在琢磨換房，頭疼不已，特向您請教。目前有德勝實驗二小老破小一居，清河力度家園3居，孩子今年剛上學，一家三口帶一老人住一居住不下，準備換房。目前有以下幾種方案，您看哪種既能讓孩子上學不遠，又能讓四口人值得舒适些，兼顧資産不縮水；

1、賣學區老破小，估計650萬，換成850内的小兩居，換在德勝或旁邊東城或海澱；看了一個月，覺得換不了太大的，四口人住着還是局促；優點是清河大房子戶型好留着，缺點是兩邊跑，這一陣子兩邊跑真累；

2、賣清河，估計1200萬，換到孩子學校周邊，德勝本區或旁邊東城或海澱，也沒找到合适的房子，不上不下的；優點是保留了孩子德勝戶口，缺點是清河好戶型房子賣了可惜，住不了大房子;3、兩套都賣，好像能在德勝和旁邊東城或海澱換個稍微大一點的，但是心裡沒底應該買哪裡不讓資産貶值。優點是能住大房子，缺點是隻有一套房子了，且若買在了東城或海澱，孩子戶口不在德勝且上下學遠。還請京總幫忙出謀劃策，感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、力度家園在清河闆塊排名居中,保值增值性不錯,本身清河這個區域自帶産業價值,購買力全部集中在區域内,居住感不錯的盤整體行情是一直往上走的;如果把這套盤出掉或2套全部出掉隻能往同等價值區域更高級别樓盤上換,或更高價值區域同等級别樓盤,如果往同等區域或者更低級别區域換,從長期看不如繼續持有力度;如果加上摩擦成本選的盤不如力度會很虧;學校周邊換隻能是海澱南部和安定門附近,海澱南部和安定門附近隻能算是市中心,區域的樓市價值不如清河;北京的樓市邏輯是點狀邏輯并非環線,并不是靠近二環或者三環價值就一定高于五環;

2、你們的核心訴求是解決居住需求兼顧資産不縮水,既然賣掉德勝學區解決不了實際的居住價值,可以以租換租,850萬在綜合價值比較高的區域建倉用來純投資,在學校附近租一個大一點的用來居住,這種好處是名下兩套優質盤,保留了力度家園,又回避了學區政策的不确定性帶來的風險;可以同時吃到闆塊紅利;更有利于家庭資産的保值增值性,這是從利益最大化的考慮,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好：慕名而來，我的情況如下：我家名下有兩套房，一套是廣渠門的金世紀嘉園，兩室兩廳兩衛，面積120平，另一套是小西天金典花園小區東邊的央産房，面積約58平。目前家庭年收入約50萬元。現在想置換一套房産，投資及自住均可。想向您請教：

1.如果僅置換一套房，優先置換哪一套房，是廣渠門120平的還是小西天58平的？2.家人比較喜歡新盤，最近在考慮順義後沙峪闆塊祥雲小鎮附近的和光瑞府以及中海湖光玖裡，買入後周末過去自住，這個位置您覺着買入後可否保值？3.您現在有什麼其它新盤推薦？4.如果不考慮新盤，置換成二手房（以投資為主，不考慮自住），您有什麼建議？

A:回答:您好,感謝信任!1、金世紀嘉園的流通性略低于金典花園;小西天和廣渠門闆塊都可,從戶型上小戶型的增值性不如大戶型,市場上的剛需客永遠的購買邏輯是買漲不買跌,隻有行情大範圍上漲,出現搶房的時候,剛需才會考慮出手,剛需客需要行情的氛圍來烘托,越是市場出現低迷的時候剛需就越退縮;

2、如果考慮新盤可以看看奶西闆塊,後沙峪相對有投資屬性,但兌現需要時間,主要表現為本地有沒有核心産業支撐,流入的人群都為通勤人員,後沙峪能優先承接到主城區的溢出,和光瑞府、中海湖光玖裡價格不便宜;如果從效率方面考慮,這兩個盤和後沙峪這個闆塊不如城中的二手次新,新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費

缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對于一些規劃落地有很多不确定性,另外拿到房産證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱;二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房産都會有,配套相對成熟,優缺點肉眼可見,确定性更強;

基本每一輪行情都能吃到,重點是房産交易後可以馬上拿到房子和産證,金融屬性更強,投資房産不是簡單的隻投資居住功能,更多的金融工具抵押物,用負債投資優質房産,等于占有了新增貨币稀釋他人财富的便宜,可精算資金後再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,按照文章思路選籌包賺,祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！我的情況是這樣的：愛人于5年前調到在北京工作，北京社保5年，現在剛有資格在北京買房。由于北京戶口還沒獲得，為了孩子教育，目前兩地分居，我與孩子在老家新一線城市生活。愛人工作在西單金融街，租房在單位附近（房租單位可報銷大部分，如果我與孩子不搬去北京居住的話，愛人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考慮愛人的通勤距離）

在北京購房的主要需求就是希望保值增值的同時，也能兼顧将來如果有北京戶口，孩子能在北京上學的自住需要。當然，孩子已經初二，也許等不到北京戶口去北京高考。但孩子學習成績不錯，很大可能考到北京去上大學。想為孩子在北京留一套房。就算孩子長大以後在别的城市發展，那就把北京的房子賣掉置換成孩子所在城市的房産。所以也需要考慮十年後好出手。

目前首付可以拿出現金700～800萬元，房子總價想控制在一千二百萬以内。至少需要兩房，最好是三房。由于對北京也不是特别熟悉，平時愛人工作忙，我也沒時間去北京慢慢看房。就是不知道我這種情況選擇在哪個位置購房更合适？目前有人推薦在豐台的“國譽萬和城”和首創“天閱山河”；還有開發區的“橡樹灣”想您請給到更專業的購房建議。謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、先說下豐台這兩個樓盤,天閱山河和國譽萬和城目前的售價,未來在二手市場上優勢不是很明顯,這個區域的萬科紫苑2017年賣8萬,5年之後的今天依然賣8萬,并且是好樓層好戶型很優質的房源才能賣到8萬出頭,這個區域最好的買入時間是18-19年,17年後這個地段從8萬降到最低6萬,20年-21年回調到8萬,萬科紫苑屬于這個區域的标杆樓盤,緊跟的是假日風景,往後的是天洪美域、建邦;天悅山河在位置上不如萬科,緊靠高速,唯一的賣點就是所謂的科技住宅,這個區域保值性還可,但升值性一般;西紅門屬于大興西這條線的龍頭闆塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段;橡樹灣還可,但位置距離核心位置稍偏,存在不确定性;

2、現在北京投資房産比較常見的就兩種策略,一種是追求潛力最大,一種是追求穩健成長,您們現在的購房思路屬于第一種,追求潛力最大,這種方式，如果區域樓盤選擇得當，是可以實現暴擊;但如果對樓市研究并不是特别深，沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難;

您們在京沒有購房經驗,建議選擇穩健成長這種策略,穩健成長是放棄高風險高收益，選擇确定性高的闆塊，哪怕增值的不多，隻要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉;現在的房産投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小;具體到你們的購房事宜上,

1200以内這三個闆塊、無論是豐台還是大興,這幾區域有個共同的特性就是剛需客戶占比較多,1200屬于微改善的預算,應該關注城内的熱點闆塊,這些闆塊房價不會大起大落,也很容易吃到闆塊紅利;家人在金融街上班,如果想買的距離單位近一些,可以看下麗澤的順馳藍調、金泰城麗灣;兩個樓盤位置和品質都很好,性價比也可,房價也會随着麗澤的兌現慢慢增長,這種方案更适合你們,建議認真閱讀精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

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