北京有五環，南京有五橋。

五橋，顧名思義。是南京除了2條過江隧道外，位于長江之上的第五座大橋。它既是江南江北攜手同城化的重要标志象征，也是從“宇宙中心”河西南進入老山-江浦中心片區的最關鍵節點。其區位的重要性不言而喻。

但，令人略惋惜的是，在“大橋未通，地産先行”等經營城市的操盤邏輯下，五橋闆塊作為江北又一個富有想象力的房地産開發區，一直走得不太順暢。

以拟建中的五裡橋大型互通式立交為圓心，少數開發商急吼吼地進入了這片仍是不毛之地的區域。有的拓荒盤在2、3年前就大張旗鼓地為“五橋闆塊”造勢，但宣傳的效果似乎并不盡人意。尤其是，近年随着距離地鐵站更近的雨山路闆塊被更多人認可，極大地“分化”甚至直接取代了仍在醞釀中的五橋闆塊概念。導緻後者不得不暫時偃旗息鼓。

五橋片區，或者叫大五橋闆塊。這個命途多舛的概念股，從問世的一開始就注定充滿戲劇性。展望未來3-5年，随着龍湖、世茂、五礦、招商、中糧、保利、中海等品牌房企雲集，大家最後能不能“玩到一起”？共同合力支撐起一個真正的“五橋闆塊”？在房叔看來，它将成為江北樓市除了核心區之外，大多數買房人最關心的問題。

五橋闆塊，是時候該刷一刷你的存在感了。

（一）

五橋如今之癢，究竟是雞肋還是“藏在深閨無人識”的香饽饽？還要從國資當年“搶地”說起。

作為南京江南江北雙主城一體化、打破跨江交通瓶頸的關鍵一環，五橋最早的名字叫梅子洲過江通道。它也是繼緯七路長江隧道、緯三路揚子江隧道（南線）之後，南京第三座橫跨河西-江心洲-江浦地區的過江通道。可以預見，它的建成将帶動江浦南部地區的開發。

鮮為人知的是，五橋最初計劃在2011年動工，原本拟建視覺上更加壯觀的雙層公路大橋。但由于種種原因，最終設計方案改為“橋 隧”組合模式，即跨越長江主江采用大橋方式，穿越夾江則采用隧道方式。工程的啟動時間也被拖延了5年之久。

但這并不妨礙一些嗅覺靈敏的開發商搶先盯上這塊“潛力股”或者說是“肥肉”。2016年4月15日，經過47輪競拍，國資置業以31.4億摘得江浦五裡橋西南角的G08地塊，樓闆價14095元/平米。就在國資拿地僅三個月後，國家發改委正式批複同意建設南京長江第五大橋。

不難發現，擁有政府背景的國資，在斬獲優質地塊的嗅覺和身手上，不得不說是非常的敏捷。這家“小”房企在前期下了大血本，賭的就是五橋核心區的未來。

彼時，五橋主體工程才剛剛動工不久，最快預計也要到2020年底建成通車。在此期間，作為五橋闆塊最重要的産業支撐：總規劃面積17平方公裡的江北研創園也是在慢慢開發過程中，距離全部建成投産，大規模人口導入還需要比想象中更長的時間。

但，國資似乎有些等不及了。看得出，它非常鄙視身邊那個碌碌無為的力标贊城。更想借着2016年南京樓市瘋狂輸出的餘溫，打響五橋崛起的第一槍。

（二）

一心想快周轉的國資G08地塊，很快确定案名為江山荟【點擊查看詳情】。

從2016年10月臨時售樓處公開，到2017年2月舉辦産品發布會。該項目在前期營銷上的推進節奏可謂十分迅速，但首開時間卻一拖再拖，直到2018年9月才姗姗來遲地領到了預售許可證。

“江山荟是南京第一家打出五橋概念的樓盤。2017年初的放風價是毛坯2.5萬，到了下半年突然改口，宣稱要賣精裝3萬。2018年入市後的銷許均價是2.7-2.8萬，幾乎快要逼近江北核心區的價格。”

有業内知情人士稱：“開發商從拿地開始，一直都渴望高溢價。不過，五橋闆塊這一概念獲得買房人認同尚需時日。在漫長蓄客期中，流失了一部分投資客，後面的營銷節奏也明顯慢了下來。那些隻能承受均價2萬以内的剛需人群又買不起，隻能望樓興歎。”

值得注意的是，身為五橋概念拓荒者的江山荟，并不是五裡橋立交片區的第一個商品房。在它的隔壁，還有一個拿地更早的，基本沒有任何存在感的力标贊城【點擊查看詳情】。沒錯，就是那個從2015年開始默默賣，磕磕絆絆也沒賣完的江浦邊緣老盤。去年10月加推了一批新房源，毛坯均價1.9萬。賣了4個多月，才剛剛去化一半。

“拟建的五裡橋互通立交，占地面積很大。南面除了五裡工業園，大部分區域還是待開發的荒地狀态。靠近綠水灣濕地的研創園南部區域内還有不少農田。城市化的落後，也就決定了商品房過去極少出現。力标贊城直線距離雨山路地鐵站3.8公裡，騎車也要20分鐘。所以又被稱為江浦最邊緣的外圍盤。”有家住江浦的本地“土著”網友如是說。

與力标贊城甘願做“沉默的羔羊”不同，江山荟從一開始就渴望做五橋拓荒期的“扛旗者”，想最大程度吸引全城客群（包括都市圈投資客）的目光。不難看出，其新亞洲主義風格 萬科物業 高溢價的逆市打法，本意是想重新奠定五橋核心區未來十年的人居品質基調。但，房地産市場畢竟是殘酷的，錯配的結果很快就出來了。（見下圖）

這，究竟是開發商操盤的問題？還是闆塊能級不足的問題？或者，兩者皆有問題？某種意義上，至少可以說明三點：

1，五橋闆塊這一概念，最缺的其實就是“人氣”。在加快人口導入的基礎上，還需大型商業、優質教育、軌道交通、主力産業等多個實質性利好支撐。以填補配套上的“真空”。

2，國家級江北新區落地将部分開發商的心理預期拔高，項目開發速度明顯快于人口導入速度。作為江浦南部最大的潛力闆塊，初期定位出現偏差，高不成低不就。

3，國資一家形影單隻，号召力非常有限。未來注定需要實力更強的大鳄進駐“扛旗”，共同搭台唱戲。這也為後來繼續邀請龍湖、祥生入局埋下了伏筆。

于是，一個叫頤和九裡的、案名有些詩情畫意的新項目，終于在今年出現了。它真的能刷新買房人對這一片區的固有印象，重振五橋闆塊概念的雄風嗎？

（三）

“五橋九裡，雙城共舉”。今年1月初，一篇飛機稿在南京房地産業内的“朋友圈”刷爆了屏，出品方正是龍湖 頤居 祥生聯手開發的“五橋第一盤”頤和九裡【點擊查看詳情】。

頤和九裡的前身是江浦G38地塊，于2018年8月被國資和龍湖聯合摘得。成交總價17.6億，樓面地價10194元/㎡。這也就意味着，其“面粉”比一街之隔的江山荟直降近4000一平。更耐人玩味的是，雖然項目地價便宜了，還要拉來近年風頭正勁的、偏愛重倉三四線小城市的“浙江黑馬房企”祥生地産一起玩。

為什麼說祥生是一匹半路殺出的黑馬呢？先看一組數據：2015年，祥生的銷售額是109億元；2016年，祥生銷售額翻番至325億元；2017年，祥生銷售額達到620億元。2018年銷售規模更是一舉突破1000億元。對于一家“幾乎不在大城市拿地”的中等規模房企來說，這樣的成績在整個地産圈都是絕無僅有的。

雖然手握大把滾燙的鈔票，但祥生的高管層認為：随着三四線城市紅利消退，祥生也要開始擁抱大城市。但這個擁抱不等于直接進入，而是在大城市的核心區周邊挖掘機會。此外，祥生選擇項目的另一個重要因素是，一定要能産生高溢價。

但，頤和九裡畢竟不是魔都的外灘九裡。單單一個“九裡”的案名，雖然拉近了人們心理上的距離。可事實上，南京長江五橋包括主橋、隧道和連接線在内，全長足足有10公裡多。從河西的江山大街開車，抵達江北五裡橋出口後再行至項目，還是稍微有點遠的。（PS：一裡等于0.5公裡，九裡相當于4.5公裡）

“拓荒尚未成功，新盤更需努力。”所以，這就更需要龍湖、頤居、祥生三家房企的通力合作，共同進退，将可能存在的操盤風險降至最小。

另一個讓人尴尬的變化是：近兩年似乎再無多少人提及“五橋”。甚至就連什麼海峽科工園、江北研創園也很少能登上樓市頭條。對于江浦傳統的人居主力闆塊，南京人挂在嘴上最多的，首先是“老山”，其次是“雨山路”。

況且，囊中羞澀的剛需客可能會失望地發現：随着江北房價“漲聲一片”，看似“偏遠”的五橋并不是想象中的剛需伊甸園。而那些購買力較強的，偏愛洋房、疊墅等低密度産品的改善客，又絕逼瞧不上五裡橋立交西南側的“荒蠻之地”。

他們更加關注的，是紮堆雲集在雨山路地鐵站2公裡輻射範圍内的央企盤們。比如保利、中海、中糧、招商、五礦等盤。而在央企大鳄們近乎“壟斷”的加持下，原本隻是子闆塊的雨山路硬生生從五橋主闆塊中被分裂了出去。

也就是說，以未來的五裡橋大型互通立交為圓心，越來越擁擠和繁榮的“橋北”（雨山路）和荒蕪有待開發的“橋南”（五裡橋-海峽科工園毗連區-研創園南部）有可能被完全撕裂開來，形成兩個獨立的闆塊。

（四）

有道是：既生瑜，何生亮？眼見雨山路闆塊的概念越來越深入人心，甚至在某種層面上大有取代“五橋闆塊”這一說法。五裡橋立交那頭的幾家房企，心裡不打小鼓是不可能的。

更關鍵的是，雨山路闆塊近三年内密集出讓了多幅宅地，土地供應量可觀。這為品牌大鳄房企迅速紮堆雲集，共同造勢創造了條件。房叔特地大緻梳理了一下：

2016年3月18日。經過46輪競拍，保利以31.2億拿下江浦G03地塊，樓面價22320元/㎡。至今都是區域天花闆價。項目涵蓋疊墅和小高層，已經入市。

2017年7月7日，經過301輪競拍，世茂以49.8億拿下江浦G24地塊，樓面地價19824元/㎡。項目規劃建設洋房和高層産品。

2017年7月7日，經過239輪競拍，五礦以41.5億拿下江浦G25地塊，樓面地價19909元/㎡。項目由五礦、保利、金地三家共同開發，規劃洋房和高層産品，預計年内入市，

2017年10月25日，經過61輪報價，中海以總價18.4億摘得江浦G54地塊，樓面地價19982元/㎡。項目規劃16棟7-11層洋房，以120多平米的四房大戶型為主。預計3月首開。

2018年6月22日，經過33輪報價，中糧以總價15.2億拿下江浦G21地塊，樓面價17922元/㎡。項目由中糧、正榮、海信三家聯合開發，規劃小高層及高層，面積段75-130㎡。精裝價放風2.7-2.8萬/㎡，預計3月入市。

2018年9月7日，招商以總價33.5億拿下江浦G43地塊，樓面價14123元/㎡。與一街之隔的保利相比，“面粉”直降8000多元/㎡。項目規劃洋房和高層産品，預計3月公開。

如果再加上地處海峽科工園的頤和九裡，整個雨山路-五橋闆塊從今年3月開始，将有多家新盤紮堆公開亮相或者開盤入市，勢必将掀起一股競品搏殺的腥風血雨。也将是江北樓市今年“金三銀四”的重磅開局看點。

但從長遠發展角度看，我們也始終願意相信，最終那個所謂的新五橋闆塊還是會形成，或者說是一個“大五橋”的概念。

如果有朝一日，那個合并了雨山路、海峽科工園、研創園南部的超級五橋闆塊，整體輻射範圍究竟能擴展至多大？至今官方沒有定論，但在理論上看，體量應該完全相當于另一個河西南。

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