超高層住宅樓電梯規定?21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 崔先生最近在忙裝修，雖然房子在三樓，但由于沒有電梯，裝修材料運輸多有不便，且需要加收“上樓費”崔先生向21世紀經濟報道記者表示，由于預算有限，其所購住房為樓齡十多年的二手房，未來入住之後可能還會面臨老人和幼兒上下樓梯不便的問題，今天小編就來聊一聊關于超高層住宅樓電梯規定?接下來我們就一起去研究一下吧!

超高層住宅樓電梯規定

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 崔先生最近在忙裝修，雖然房子在三樓，但由于沒有電梯，裝修材料運輸多有不便，且需要加收“上樓費”。崔先生向21世紀經濟報道記者表示，由于預算有限，其所購住房為樓齡十多年的二手房，未來入住之後可能還會面臨老人和幼兒上下樓梯不便的問題。

近日，住建部官網發布《住宅項目規範》（後簡稱《規範》）（征求意見稿），對新建住宅的電梯要求進行更新，入戶層為二層及二層以上的住宅，每單元應至少設置1台電梯。如果該條款落地實施，新購房居民有望告别崔先生所面臨的上下樓梯難題。

除了電梯之外，《規範》最新版征求意見稿還規定，新建住宅建築的層高不應低于3米，卧室、起居室的室内淨高不應低于2.5米等。

要注意的是，在2019年2月征求意見稿中頗受關注的“住宅建築應以套内使用面積進行交易”的内容并未出現在最新版征求意見稿中。

2019年住建部即明确，工程規範是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設标準規範體系中位于頂層。《規範》是我國住房和城鄉建設領域的工程規範之一。

住建部官網顯示，目前《規範》已起草完成，在前期多次征求意見基礎上修改完善并經專家審查通過。現再次向社會公開征求意見。

二層及以上住宅應設置電梯

《規範》最新版征求意見稿明确，針對新建住宅建築，入戶層為二層及二層以上的住宅建築，每單元應至少設置1台電梯，并對轎廂尺寸進行規定；入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9米的住宅建築，每單元應至少設置1台可容納擔架的電梯。

入戶層為十二層及以上的住宅建築，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過33米的住宅建築，每單元應至少設置2台電梯，且其中至少應有1台為可容納擔架的電梯，至少應有1台為消防電梯。

其中最受關注的是入戶層為二層及二層以上住宅需設置電梯的内容。

2019年2月《規範》征求意見稿提出四層及四層以上住宅建築，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

2019年9月《規範》更新版征求意見稿将新房電梯設置樓層從四層及以上調整為入戶層為二層及二層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過 3米，并提出應在設有戶門的每層設站。最新版征求意見稿中對電梯的規定更加細緻。

中指研究院指數事業部分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，《規範》最新版征求意見稿對新建住宅電梯安裝提出更高要求，與當前老舊小區改造的方向亦相符合，有利于提高小區的安全性和适用性。對于新建住宅項目而言，設置電梯會增加開發商的開發建設成本，後續該條款如果落地執行，開發商需要在産品設計上進行相應調整。

某品牌房企重慶區域銷售程豐（化名）向21世紀經濟報道記者指出，目前重慶的新房項目均有電梯配置，五六層的新房項目多為洋房或疊拼别墅，産品業态相對高端，電梯已成“标配”。“目前重慶二手‘步行房’市場接受度很低。”

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀經濟報道記者，《規範》最新版征求意見稿對電梯的要求更細緻或與老齡化趨勢相關。同時，潘浩提醒，電梯安裝“一刀切”，也可能造成一定的資源浪費。

另外，《規範》最新版征求意見稿也對新建住宅建築的層高提出更高要求，明确新建住宅層高不應低于3米，較2019年2月和2019年9月的征求意見稿中的層高要求提高20厘米。

某品牌房企建築設計師孟齊（化名）向21世紀經濟報道記者表示，由于層高影響居住舒适性，很多購房者不願意接受2.9米層高，因而目前大多數房企的項目層高一般是3米。但對于開發商而言，層高影響建安成本。簡單理解，如果将層高分别設置為3米和2.9米，90米的建築高度分别可以建造30層和31層。

孟新增指出，除了提高建安成本，提高層高也會減少開發商的可售貨值。同樣以90米建築高度為例，較2.9米的層高，3米層高的可售貨值減少1層。

21世紀經濟報道記者調研發現，目前部分在售新房項目層高不足3米。如北京中海寰宇天下四期層高2.95米，淨高2.65-2.7米。該項目銷售向記者指出，項目淨高除了受層高影響外，還與吊頂、地暖厚度等相關。

《規劃》最新版征求意見稿提出，新建住宅建築的卧室、起居室的室内淨高不應低于2.5米，局部淨高不應低于2.1米，且局部淨高低于2.5米的面積不應大于室内使用面積的1/3。較2019年9月版征求意見稿，最新版征求意見稿卧室和起居室的室内淨高降低10厘米。

未見“應以套内使用面積進行交易”條款

除了設置電梯和層高、淨高相關規定外，《規劃》最新版征求意見稿中關注度頗高的是未見以套内使用面積進行交易相關條款。

2019年2月《規劃》征求意見稿在“使用維護”一節中提出，“住宅建築應以套内使用面積進行交易”，引發廣泛關注。

2019年2月24日，中國建築科學研究院有限公司相關負責人在接受新華社記者采訪時指出，該條款的提出，主要考慮從技術角度規範住宅面積的計算規則。按套内使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建築面積或套内建築面積。為提高我國工程建設标準與國際通行做法的一緻性程度，在改版《規範》征求意見稿中拟将住宅交易的面積統一按套内使用面積計算。

該負責人表示，這一做法一方面可以解決套内建築面積相同而住戶使用面積不同的問題，另一方面可以解決住戶使用面積不透明問題，“按套内使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現‘所見即所得’”，一定程度上有利于保護消費者權益。

實際上，2019年9月版《規劃》征求意見稿中已不見“以套内使用面積進行交易”相關條款，最新版征求意見稿亦未恢複相關内容。

早在1995年，住建部印發《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行），提出商品房銷售以建築面積為面積計算單位，商品房購銷合同中應明确載明建築面積，并注明該商品房的套内建築面積（實得建築面積）和應該合理分攤的公共建築面積（即公攤面積）。

據該文件，公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間等為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積，以及套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

潘浩指出，就使用而言，購房者是公攤面積的使用者，取消公攤面積或使得購房者公共空間權益缺乏保障；就價格而言，公攤面積取消與否無法改變開發商的投入成本和銷售收入，隻能改變計價方式。

重慶取消公攤面積多年，程豐談到，目前重慶主城區以套内面積計價銷售，周邊區縣多以建築面積計價銷售，但變動的是單價，對購房總價影響大不。重慶主城區部分項目為拉低項目單價，會以建築面積為計價單位來進行項目宣傳，但對于購房者成交價格影響不大。

雖然未涉及按套内使用面積進行交易相關内容，但《規劃》最新版征求意見稿非常關注公共空間，相關條款超1600字，對公共走廊、公共樓梯、電梯、公共出入口、外廊和内天井等進行細緻規定，進一步保障居民居住權益。

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