近期，東二環邊上的成發紫悅府成功引起了小全全的關注。

該項目置業顧問在某搖号APP上發布的最新項目動态是這樣的：戶型建面100-123㎡，清水房，預計價格1.8-1.9萬/㎡，預計拿證時間12月底。

上次項目以剛需盤的姿态出現，清水1.3-1.6萬/㎡的價格吸引了1159人報名。而新批次産品面積段由77-108㎡提升到100-123㎡，那麼，項目産品是否真有升級？單價近2萬的價格能否匹配産品價值？小全全決定前去項目實地踩個盤。

配套高度成熟的萬年場闆塊

區域面臨新房斷檔

項目位于東二環的萬年場闆塊，所在區域非常優秀。

整個片區幾乎都是華潤的地盤，華潤二十四城在這裡撐起了城東的一片天。整個華潤項目占地面積近1100畝，規劃居住人口高達7萬人，大家甚至戲稱：幾乎每一個成都人，都有一個住在華潤二十四城的朋友。

華潤二十四城

成發紫悅府項目臨近二環路，不管是飙到市中心還是跑到城外都非常方便。周邊既有地鐵4号線也有2号線，目前距離最近的地鐵站點是雙橋路站，約有300米，還有地鐵8号線一期在建中，出行非常便捷。

雙橋路地鐵站

目前，區域商業額配套主要靠華潤萬象城支撐，總建築面積約32萬平方米，作為城東人民的驕傲，萬象城的業态十分豐富，可以滿足不同消費群體需求。

萬象城

周邊居民下個樓走兩步就能滿足吃喝玩樂和逛街購物等日常生活需求，成發紫悅府項目距離萬象城約有400米的距離，晚上散個步就能走攏。

當然，項目距離攀成鋼的商圈約有1公裡，雖然可以享受到商業配套，但也要等到攀成鋼商圈起來才行…

距離項目約200米處有家樂福超市，項目自身也自帶商業街區；華潤潤街以及部分社區底商也已非常成熟，可以負責地說，萬年場闆塊的商業配套是完全不缺的。

華潤潤街

教育方面，周邊有二十四城的金蘋果幼兒園和嘉業幼兒園，都是私立學校；雙慶小學屬于項目劃片範圍内，還有雙慶中學、石室中學東校區、列五中學。學校不缺，但沒有排得上名号的公立學校，一直是這個區域的痛點。

嘉業幼兒園

再談醫療情況，周邊較近的是成都新華醫院、南光醫院和攀鋼集團成都醫院，都在項目1公裡範圍内；較好的三甲醫院是成都市第二人民醫院，距紫悅府約3公裡左右，坐地鐵4号線隻需要2個站。

最後，作為主城區稀缺地段，紫悅府的生态配套也不算差，距離項目200米處有雙桂公園，長度達400米左右，公園面積不大，可滿足飯後散步。

雙桂公園

周邊還有華潤紫雲府項目前的中央公園，更遠的有距離約1.7公裡的新華公園。

萬年場周邊配套已經高度成熟，連成發紫悅府的置業顧問也傲嬌地說：這個項目就是賣地段。

二環邊容積率高達4.9的20畝小盤

180套房源預計清水價1.8-1.9萬/㎡

目前華潤悅玺短期已沒有推新的計劃，此次成發紫悅府推售的也是最後一批次産品，區域後面可能會出現無新房可售的情況。這樣看起來，紫悅府還有點兒“真香”的意思了。

項目地段可圈可點，那麼項目自身的産品又如何？

成發紫悅府項目開發商是中國航發成都發動機有限公司，國有企業，房地産開發屬于旗下一個業務闆塊，目前已在成都開發的項目有紫東陽光、紫東芯座和萊茵北郡，成發紫悅府的售樓中心就設在紫東陽光的底商中。

售樓部位置

項目詳情

成發紫悅府項目占地20畝，規劃了4棟樓，3棟住宅 1棟公寓（用于返遷房），其中2#和3#兩棟樓下有底商，項目共計540套住宅房源，戶型建面為70-129㎡。

沙盤圖

上批次2018年底開盤推售2#和3#樓，清水售價13600-16200元/㎡，建面為77-108㎡，360套房源吸引了1159人報名，最低總價100萬出頭，十分搶手。

即将推售的是最後一棟樓，即1#樓，共有2個單元，24層，2梯4戶，戶型面積100-123㎡，共計180套房源，預計價格1.8-1.9萬/㎡，清水交付，2020年底交房，計劃于本月底拿證。

項目整體容積率偏高，達到了4.90，綠化率為25.57%，共計655個停車位，物業費為2.75元/㎡·月。

實地打探

目前項目已經封頂，可以大緻看到外立面情況。

因為地塊較小，自身定位是剛需盤，第一眼看上去給人的感覺就是挺密。項目外立面呈磚黃色，缺乏設計感。嗯，有點土黃土黃的感jio。

成發紫悅府住宅樓棟外立面

雖然此次推售的1#正對中庭景觀，是3棟住宅中位置最好的，但一側緊挨雙橋社區，小區較為老舊，目前并未有拆遷計劃，低層樓棟有一定的視野遮擋影響。

項目部分樓棟與老小區距離較近

還有一點，是許多客戶都比較關心的噪音影響問題，已售罄的3#樓和即将推售的1#樓距離蜀都大道較近，現場目測項目打圍的圍牆與蜀都大道之間隻有5、6米距離，蜀都大道的車流量非常大，車輛噪音及揚塵鄰近樓棟，低樓層的影響是無法避免的。

項目部分樓棟與蜀都大道距離

蜀都大道

二環高架更不用說，距離項目也僅僅10多米，對于2#和3#來說确實會有噪音影響。但1#位置更靠裡面，所以相對會較為安靜。

戶型解析

紫悅府即将推售的這一批次，戶型面積為100-123㎡，套四戶型有1個，套三戶型較多，大概有4個，均在100-110㎡，整體公攤為22%。

100㎡三室兩廳兩衛

空間格局分布合理，更多的空間給到了客廳和餐廳，面積達到30㎡，較為寬敞。

卧室都有飄窗設計，兩個次卧有點擁擠，約有9㎡，廚房和景觀陽台面積都相對較小。

104㎡三室兩廳兩衛

跟100㎡的戶型差别不大，格局分布基本一樣，區别在于主卧和次卧衛生間的面積都有增加。

108㎡三室兩廳兩衛

基本上算是104㎡戶型的鏡像戶型，但入戶多了獨立玄關，面積增加也主要在這裡。

109㎡三室兩廳兩衛

豎廳設計，玄關處約2㎡，沒有太大浪費較合理。這個戶型是動靜分區做得最好的，布局合理。

123㎡四室兩廳兩衛

作為120㎡的套四，除了客餐廳達到了30㎡的面積外，其他地方還是較為局促。

景觀陽台長度僅有3.3米，而開間有6.6米，加上客、餐廳的主要采光觀景面位于建築“凹槽”位置，導緻客廳外陽台的景觀視野受到嚴重影響，且在一定程度上會影響室内的采光狀況。

總結

1、從新盤來看，華潤悅玺清水1.6-1.7萬/㎡，朗基城精裝1.7-1.9萬/㎡，恒大中央廣場清水1.5-1.9萬/㎡，首創天禧清水1.7-2.5萬/㎡。成發紫悅府清水1.8-1.9萬/㎡的價格優勢不大，但因為目前區域内暫無其它新盤供應，因此占到了入市時機上的優勢（當然，目前并不确定本月底項目是否會取證）…

從二手房看，區域房價波動較大，以華潤二十四城為代表的品質樓盤普遍在2萬出頭，老小區在1萬多。

周邊二手房均價（數據源自鍊家）

不過，由于成發紫悅府的主力戶型多為100㎡左右，所以總價能控制在200萬以内，更适合想買入二環的剛需群體。

2、區域配套十分成熟，生活非常便捷，但交通既是優勢也是短闆，因為臨近二環高架和蜀都大道，會有一定噪音影響；且靠近老小區，會遮擋部分視線。

3、時隔一年，如果按照預計價格開盤的話，較前一批次的價格漲幅将達到4000元/㎡。項目從容積率、小區綠化等指标看都是剛需盤的定位，同樣是清水交付，享受同樣的小區配套，隻有位置和戶型面積大小的差異，産品上并沒有别的升級，要讓剛需客戶接受比前一批次貴了4000元/㎡的這個事實，也許沒那麼容易。

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