9月26日-27日，廣州第二輪出讓的48宗地塊将分批次集中競拍。和首輪集中供地相比，這一輪供地，不僅規則出現了極大的變化，還集體遇冷。

截至9月24日晚，僅有20多家房企參與報名。據初步統計，19宗地塊無企業報名，總起拍價超310億。而有房企參與報名的29宗地塊中，也僅有5宗地塊有報價。

熱門地塊意外遇冷

據了解，比較熱門的黃埔區香雪地塊、南沙區珠江街地塊無人報名，實屬意外。這兩宗地塊均采取“限房價 限地價 競自持 搖号”以及限50%首次置業。

香雪LGPQ-E1-1地塊處于科學城和香雪闆塊交界處，距科學城核心區不遠；周邊3公裡有保利羅蘭國際、東荟城、新福港鼎峰、科城山莊等“網紅盤”。

根據廣州中原研究發展部的監測，該地塊北側靠近濟廣高速，其餘三側多為山林和農地。西側長嶺農業公園在建，周圍沒有商業和住宅項目，視野開闊，私密性好。但周邊1公裡暫無商業項目，處于相對偏僻的地帶，業主購買生活用品不便利。地塊300米範圍内有元貝橋公交站，距離香雪地鐵站2公裡，地鐵站點周圍共享單車稀少，日常需要公交接駁。

這兩宗地塊都屬于全周期限售價，附加條件多，将影響實際獲利空間窄。

比如香雪LGPQ-E1-1地塊，建成房屋銷售價格不得高于38051元/㎡；與距離最近的樓盤時代天韻售價相接近；香雪地塊在競價到最高價時還需要競自持，如此情況下，房企的可售部分面積減少，相當于額外的成本增加；此外，地塊還要求首套住房購房家庭（或個人）購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%，這無疑給這塊用地的樓房銷售增加了一定壓力。

2021NJY-8南沙區珠江街一湧西側地塊限制建成房屋銷售價格不超過24254元/平方米；首套房家庭或個人總套數比例不低50%，否則取消1年内在廣州參拍資格；配建28000方安置房；限房價-限地價-競自持-搖号。

僅20多家房企參與報名

從報名情況來看，截至9月24日晚，僅有20多家房企參與報名，與第一輪集中拍賣的熱鬧不可同日而語。

其中，比較受青睐的為番禺區大石街飄峰路西側地塊、黃埔區廣汕路以南、班嶺村西側HBPQ-LD-5地塊、增城區新塘鎮新塘大道南側18102218A21094号地塊。

黃埔區廣汕路以南、班嶺村西側HBPQ-LD-5地塊距離第一次集中供地，最後需通過搖号出讓的深振業HBPQ-A-6地塊相距僅1公裡。該地塊采取“限地價 限售價 競自持 搖号”的方式出讓，最高限價為26.4億，到達最高限價時，樓面價為24546元/㎡；

該樓面價比第一次集中挂地深振業搖号競得的“HBPQ-A-6（樓面價27274）”地塊低10%。要求新房産品售價不得高于46796元/㎡，且要求50%的單位傾斜無房家庭進行銷售，出讓條件相當苛刻。競至最高限價後，還需要進入“競自持”環節；自持部分全部作為租賃住房之用，将增加開發商建設成本。

此外，還有廣鋼新城最後一塊宅地——荔灣區廣鋼新城AF040234地塊、AF040406地塊也有2家報名。其為目前荔灣區起拍樓面價第二高的地塊，僅次于2019年南岸路冷凍廠地塊36060元/㎡（即目前保利天珺項目）。

該地塊将采取“限地價 競配建”的方式出讓，最高限價為70.3億，到達最高限價時，樓面價為31864元/㎡，溢價率為12%。此外，該地塊處于廣鋼公園重點開發區段，限高控制相對嚴格（≤100米）。

廣州中原研究發展部監測，AF040234地塊位于公園第二排，考慮一排葛洲壩項目遮擋，預計20樓以上北向單位能看廣鋼公園景觀。AF040234地塊生活配套、教育資源相對較佳，但交通便利度相對較低，距離1号線/廣佛線西塱站約1200米，廣佛線鶴洞站約1200米。

重點城市流拍和撤牌率為何上行？

不僅僅是廣州，其他城市第二輪集中供地也普遍遇冷。

近日，重慶第二批集中供地中的9宗地塊因故終止出讓，剩餘33宗地塊繼續拍賣；南京11幅地塊終止出讓，其餘42幅地塊将于9月26日将在網上公開限時競價，要求“限房價、定品質、競地價”。

更早點，首批集中供地戰火最激烈的杭州，第二批集中供地中的10宗“競品質”地塊中，9幅地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入後續正式競價環節。成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價率隻有2.1%，15宗地為底價成交，這一結果也和首次供地大相徑庭。

據中指院監測，截至2021年9月22日，重點城市第二批集中供地進度過半，成都、蘇州、沈陽等十個城市率先完成第二批次地塊出讓。從近期完成出讓的城市來看，重點城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三點：

其一，政策調控頻繁加碼和房企資金持續承壓下拿地節奏放緩。“三線四檔”融資規則逐步完善并持續發力，商票和拿地銷售比被納入監管，與此同時二批次地塊嚴格房企購地自有資金來源審查，房企拿地意願受到抑制；

其二，二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好預期相對有限，特别是競自持、競高品質方案地塊。客觀上來看，下調溢價上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本，從而增加房企利潤空間。同時，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求，成都、蘇州等城市增加品質相關要求。房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好有限；

其三，房企對二批次地塊的拿地緊迫性下降。前兩批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年内入市，對房企業績形成貢獻，房企補貨意願強烈，市場競争加劇下土地市場熱度較高。而對後續兩批次地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

第二批集中供地城市的地塊交易情況

對于後市，中指院預計，後續即将競拍的城市土地市場也将出現降溫，部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的概率較高，利潤較低或出讓要求複雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或将進一步優化土拍規則。對房企而言，第二批集中供地市場明顯降溫，房企拿地窗口期已開，資金實力雄厚的企業存在較大拿地機會。

南都記者 王豔玲 邱永芬

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