9月26日-27日,廣州第二輪出讓的48宗地塊将分批次集中競拍。和首輪集中供地相比,這一輪供地,不僅規則出現了極大的變化,還集體遇冷。
截至9月24日晚,僅有20多家房企參與報名。據初步統計,19宗地塊無企業報名,總起拍價超310億。而有房企參與報名的29宗地塊中,也僅有5宗地塊有報價。
熱門地塊意外遇冷
據了解,比較熱門的黃埔區香雪地塊、南沙區珠江街地塊無人報名,實屬意外。這兩宗地塊均采取“限房價 限地價 競自持 搖号”以及限50%首次置業。
香雪LGPQ-E1-1地塊處于科學城和香雪闆塊交界處,距科學城核心區不遠;周邊3公裡有保利羅蘭國際、東荟城、新福港鼎峰、科城山莊等“網紅盤”。
根據廣州中原研究發展部的監測,該地塊北側靠近濟廣高速,其餘三側多為山林和農地。西側長嶺農業公園在建,周圍沒有商業和住宅項目,視野開闊,私密性好。但周邊1公裡暫無商業項目,處于相對偏僻的地帶,業主購買生活用品不便利。地塊300米範圍内有元貝橋公交站,距離香雪地鐵站2公裡,地鐵站點周圍共享單車稀少,日常需要公交接駁。
這兩宗地塊都屬于全周期限售價,附加條件多,将影響實際獲利空間窄。
比如香雪LGPQ-E1-1地塊,建成房屋銷售價格不得高于38051元/㎡;與距離最近的樓盤時代天韻售價相接近;香雪地塊在競價到最高價時還需要競自持,如此情況下,房企的可售部分面積減少,相當于額外的成本增加;此外,地塊還要求首套住房購房家庭(或個人)購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%,這無疑給這塊用地的樓房銷售增加了一定壓力。
2021NJY-8南沙區珠江街一湧西側地塊限制建成房屋銷售價格不超過24254元/平方米;首套房家庭或個人總套數比例不低50%,否則取消1年内在廣州參拍資格;配建28000方安置房;限房價-限地價-競自持-搖号。
僅20多家房企參與報名
從報名情況來看,截至9月24日晚,僅有20多家房企參與報名,與第一輪集中拍賣的熱鬧不可同日而語。
其中,比較受青睐的為番禺區大石街飄峰路西側地塊、黃埔區廣汕路以南、班嶺村西側HBPQ-LD-5地塊、增城區新塘鎮新塘大道南側18102218A21094号地塊。
黃埔區廣汕路以南、班嶺村西側HBPQ-LD-5地塊距離第一次集中供地,最後需通過搖号出讓的深振業HBPQ-A-6地塊相距僅1公裡。該地塊采取“限地價 限售價 競自持 搖号”的方式出讓,最高限價為26.4億,到達最高限價時,樓面價為24546元/㎡;
該樓面價比第一次集中挂地深振業搖号競得的“HBPQ-A-6(樓面價27274)”地塊低10%。要求新房産品售價不得高于46796元/㎡,且要求50%的單位傾斜無房家庭進行銷售,出讓條件相當苛刻。競至最高限價後,還需要進入“競自持”環節;自持部分全部作為租賃住房之用,将增加開發商建設成本。
此外,還有廣鋼新城最後一塊宅地——荔灣區廣鋼新城AF040234地塊、AF040406地塊也有2家報名。其為目前荔灣區起拍樓面價第二高的地塊,僅次于2019年南岸路冷凍廠地塊36060元/㎡(即目前保利天珺項目)。
該地塊将采取“限地價 競配建”的方式出讓,最高限價為70.3億,到達最高限價時,樓面價為31864元/㎡,溢價率為12%。此外,該地塊處于廣鋼公園重點開發區段,限高控制相對嚴格(≤100米)。
廣州中原研究發展部監測,AF040234地塊位于公園第二排,考慮一排葛洲壩項目遮擋,預計20樓以上北向單位能看廣鋼公園景觀。AF040234地塊生活配套、教育資源相對較佳,但交通便利度相對較低,距離1号線/廣佛線西塱站約1200米,廣佛線鶴洞站約1200米。
重點城市流拍和撤牌率為何上行?
不僅僅是廣州,其他城市第二輪集中供地也普遍遇冷。
近日,重慶第二批集中供地中的9宗地塊因故終止出讓,剩餘33宗地塊繼續拍賣;南京11幅地塊終止出讓,其餘42幅地塊将于9月26日将在網上公開限時競價,要求“限房價、定品質、競地價”。
更早點,首批集中供地戰火最激烈的杭州,第二批集中供地中的10宗“競品質”地塊中,9幅地塊因有效申請沒有達到規定門檻,無法進入後續正式競價環節。成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地塊,有1宗地塊流拍,平均溢價率隻有2.1%,15宗地為底價成交,這一結果也和首次供地大相徑庭。
據中指院監測,截至2021年9月22日,重點城市第二批集中供地進度過半,成都、蘇州、沈陽等十個城市率先完成第二批次地塊出讓。從近期完成出讓的城市來看,重點城市流拍和撤牌率大幅上行,主要原因有三點:
其一,政策調控頻繁加碼和房企資金持續承壓下拿地節奏放緩。“三線四檔”融資規則逐步完善并持續發力,商票和拿地銷售比被納入監管,與此同時二批次地塊嚴格房企購地自有資金來源審查,房企拿地意願受到抑制;
其二,二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好預期相對有限,特别是競自持、競高品質方案地塊。客觀上來看,下調溢價上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本,從而增加房企利潤空間。同時,天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求,成都、蘇州等城市增加品質相關要求。房企拿地成本有所下降,但配建、自持及施工成本增加下,二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好有限;
其三,房企對二批次地塊的拿地緊迫性下降。前兩批次供地的背景有所不同,首批集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續多月未供地,而集中在二季度出讓的首批地塊可年内入市,對房企業績形成貢獻,房企補貨意願強烈,市場競争加劇下土地市場熱度較高。而對後續兩批次地塊,房企觀望情緒上升,拿地趨于理性。
第二批集中供地城市的地塊交易情況
對于後市,中指院預計,後續即将競拍的城市土地市場也将出現降溫,部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點,進入競價最終環節的概率較高,利潤較低或出讓要求複雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或将進一步優化土拍規則。對房企而言,第二批集中供地市場明顯降溫,房企拿地窗口期已開,資金實力雄厚的企業存在較大拿地機會。
南都記者 王豔玲 邱永芬
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