房産稅有兩種繳納方法：

如果是自用通常适用從價計征，稅率為1.2%，其計稅依據為房産原值一次減去10%-30%後的餘值；

如果是出租的通常适用從租計征的，稅率為12%，以房産租金收入為計稅依據。

很多企業将房屋造價中的設備設施從原值中剝離單獨計價，如電梯、消防設施等，采用這種做法強行希望降低房産原值是非常危險的做法，因為電梯和消防設施都屬于房屋造價一部分，構成房屋使用功能，不可以單獨剝離。

同樣的道理，從租金收入中将電梯、消防設備等租金收入剝離出來依然是不合理的高風險操作，一旦稅務機關發現，将面臨補稅、罰款和滞納金繳納。

這個問題的關鍵其實在于裝修費用究竟是不是應該計入房産原值？通常情況下，新建房屋（無論是外購還是自建）首次裝修費用應計入房産原值作為固定資産，舊房後續裝修如果不涉及結構調整的通常作為長期待攤費用處理，按照至少三年的原則進行分攤。

因此，對于新房裝修還是應當計入房産原值作為房産稅計算依據。但是在租賃環節有一個特殊情況可以考慮，那就是裝修到底是房産所有人投資還是租賃人投資，如果是租賃人投資，自然不需要計入房産原值，租金價格也可以适當降低，房産稅自然随之降低。

房産稅一般是在租賃的第一個環節繳納，由房産所有人按照租金收入12%繳納，實務中如果出現轉租行為，如A公司以50元/平方租給B公司，B公司以100元/平方租給C公司，那麼房産稅應由A公司按照50元租金價格計算繳納，第二個環節B公司隻需要繳納增值稅即可。

很多人想利用這個規律自行設計低價轉租，降低房産稅稅負，這裡需要特别關注風險，轉租作為一種特殊交易行為，一定要有真實性和合理性，而且在雙方定價中，第一個環節為什麼是50，第二個環節憑什麼漲到100，背後都要有邏輯支撐，比如長租與短租的價格不同，品牌影響力影響價格不同，還有是否B公司有後續投入影響價格不同等，都是企業在面臨轉租時要特别關注的風險點。

無償使用房産通常出現在關聯公司之間，如果是無償使用并不能規避繳納房産稅。根據《财政部 國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（财稅[2009]128号）：“無租使用其他單位房産的應稅單位和個人，依照房産餘值代繳納房産稅。”因此，出現無償使用，應由使用人代為繳納房産稅。

這裡特别需要關注這個“代”字，那就意味着房産稅還是應由産權所有人繳納，使用人代繳納并未改變納稅義務本身。而且無償使用還可能引發更多風險，如根據增值稅規定，企業和個體工商戶對外無償提供服務，應視同銷售繳納增值稅，這裡的無償使用就是典型的無償提供服務，還會涉及按照公允價值計算繳納增值稅的風險。因此，無租使用得不償失。

對于直接租賃的房産所有人來講，直接從租金分拆管理費（或商管費或運營費）顯然是不合理的，常見的分解主要出現在商管公司中，如果商業管理公司真的提供了相關商業管理和運營服務，當然應當收取管理費或運營費，但本質上講這個費用應當是租金之外，而非租金分拆，實務中在商業運營闆塊常常出現房産所有人和運營公司是關聯方的情況，那麼企業總是傾向于将房租轉移到管理費用之中以規避房産稅，這将導緻租金偏低而管理費用偏高的情況，比較容易引發稅務機關的關注，如果一旦認定為避稅行為，還會面臨調整風險。

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