柳州市一對夫婦購買一套商品房後，發現小區并非房地産公司在廣告中宣傳的屬于名校學區，于是将房地産公司訴至法院索賠損失。

房地産公司稱，廣告不屬于合同組成部分，房地産公司不應承擔違約責任。經柳州市兩級法院審理，這起商品房預售合同糾紛有了最終結果。

夫婦倆買了一套“名校學區房”

出于孩子上學及房屋升值的考慮，伍先生、朱女士夫婦決定購買一套學區房。他們看上了柳州市魚峰區某小區的房屋，因為房地産公司在廣告宣傳中稱該小區位于柳州八中的學區内。

2015年1月10日，伍先生、朱女士夫婦與房地産公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：伍先生、朱女士向房地産公司購買某小區的一套房屋，建築面積為103.66平方米，套内建築面積為87.45平方米，按套内建築面積1萬餘元/平方米計算，總價款88.8萬餘元。

房地産公司應在2017年6月30日前，依照國家和地方政府有關規定，将具備取得房屋建築工程竣工驗收備案證明條件且符合合同約定的商品房交付二人使用。

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合同補充協議約定：“買受人聲明已閱悉并理解上述明示的合同文本、補充協議及重要提示，且無異議，對所認購的物業狀況、交易條件、周邊環境已有充分的了解。”“出賣人就本項目所作的廣告、宣傳（模型及宣傳資料）及設置的示範單位（樣闆間）僅供參考，不作為具體承諾，與合同約定不一緻的，以合同為準。雙方關于商品房買賣的全部權利義務及裝修标準等均以合同及合同附件為準。”

合同簽訂後，伍先生、朱女士向房地産公司全額支付購房款。

認為受欺騙起訴開發商

2015年5月1日起，房地産公司未經核準辦理戶外廣告登記，在小區營銷中心設置一塊電子顯示屏發布戶外房地産廣告。

柳州市教育局函告工商部門：鑒于小區住宅樓未交付使用，不進行學區劃分，房地産公司在廣告中使用“八中·八中學區”文字開展售房促銷，内容虛假。

同年8月20日，工商部門對房地産公司作出處罰決定書。工商部門責令房地産公司在2015年8月30日前辦理營銷中心設置電子顯示屏發布房地産廣告的戶外廣告登記；停止發布含有“八中·八中學區”文字的廣告，并發布廣告予以更正、消除影響；對房地産公司未經登記擅自發布戶外廣告行為處以罰款1萬元，發布虛假廣告行為處以罰款150萬元，上繳國庫。

伍先生、朱女士認為，房地産公司發布小區房屋系學區房的虛假廣告對他們買房并簽訂合同的決策有重大影響，給他們造成了損失，遂将房地産公司訴至柳州市魚峰區人民法院，請求法院判令房地産公司賠償他們1.39萬元，并在當地一家紙媒上刊登公告對其虛假宣傳的行為消除影響。

房地産公司被判賠償5000元

房地産公司辯稱，廣告宣傳不屬于合同的組成部分，合同中沒有關于學區的約定，公司沒有違約行為，不應承擔賠償責任。

房地産公司提供該公司企業公示信息及柳州一家廣告策劃公司出具的小區廣告更換圖片清單，欲證明其已于2015年11月27日前對外發布廣告予以更正、消除了影響。

經查，房地産公司與廣告公司簽訂圍擋廣告牌制作合同，廣告發布之日為2014年7月21日，圍擋廣告牌含有“八中·八中學區”文字廣告用語。房地産公司于2015年11月27日在當地一家紙媒上發布的廣告已經沒有關于八中學區房的宣傳。據此，魚峰區法院認定房地産公司以八中學區房作為銷售噱頭發布虛假廣告宣傳的時間為2014年7月21日至2015年11月26日。

魚峰區法院審理後認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”伍先生、朱女士與房地産公司簽訂合同的時間在發布虛假廣告的時間段内，房地産公司發布虛假廣告對伍先生、朱女士買房并簽訂合同的決策有重大影響，該廣告内容構成具體确定的說明和允諾，應視為要約。現小區不屬于八中學區，房地産公司發布小區房屋屬于八中學區房的虛假廣告，該行為構成違約，房地産公司應賠償伍先生、朱女士相應的損失。

法院指出，伍先生、朱女士主張的損失過高且計算标準無依據。鑒于合同未對房地産公司該項違約責任作出明确約定，且考慮到伍先生、朱女士未向教育部門核實小區教育配套設施存在一定的責任，酌情認定房地産公司賠償伍先生、朱女士5000元。

魚峰區法院一審判決房地産公司向伍先生、朱女士支付經濟損失5000元，駁回伍先生、朱女士的其他訴訟請求。

房地産公司不服一審判決，向柳州市中級人民法院提起上訴，請求柳州市中院駁回伍先生、朱女士的訴訟請求。

經審理，柳州市中院認為，八中是柳州的名校，涉案房屋是否屬于八中學區房，對合同訂立及房屋價格确定有重大影響。現小區不屬于八中學區，房地産公司應承擔違約責任。房地産公司虛假宣傳的行為影響了合同是否訂立及購房者關于學區房的期待，一審法院酌定房地産公司支付違約金5000元并無不當。

柳州市中院作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。（文中人名為化名）

來源：平安廣西網、廣西法治日報

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