當中國香港重返全球第三大金融中心之後，資本對香港的信心，重新點燃！

這次的風暴眼位于香港淺水灣，那個富豪、明星雲集的頂尖豪宅區，香港娛樂新聞的頭版常客……

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相當于上海地王的6倍、深圳地王的10倍

香港淺水灣，将迎來新的豪宅小夥伴，而且貴到沒朋友，貴到創紀錄：

2月16日晚間，港股公司爪哇控股(00251.HK)公告稱，于2022年2月15日，成功以港币11.88億元地價，拍下位于香港淺水灣南灣道一地塊。

折合樓面價約90萬元/m²，再次刷新全球樓市的極限值。

這麼貴的地，是商業用地還是住宅用地？

據悉，該地塊為香港淺水灣南灣道的鄉郊建屋地段第1203号用地，指定作私人住宅用途，批租期為50年。

這塊地具體在哪呢？位于老牌豪宅區淺水灣區域

圖源圖片來自“劉曉博說樓市”

地塊面積約為1967平方米，最低及最高的樓面總面積分别為1063平方米及1770.3平方米。

最令人驚訝的是，它的樓面地價。我們來算一筆賬：

若按最高樓面總面積算，該地塊的樓面價約為67.12萬港元/平方米，約合人民币54.52萬元/平方米；

若按最低樓面總面積算，該地塊的樓面價約為111.78萬港元/平方米，約合人民币90.8萬元/平方米！

每平米90.8萬元！這是一個什麼概念？

可在廣州郊區買一套正兒八經的小三房了！還有網友戲稱：“足夠在鶴崗購買一棟。”

橫向對比的話，該地塊足以吊打内地城市單價地王，甩開北上廣深的地王N個level！

目前中國内地的單價地王，出自上海。

2016年8月，融信豪擲110.1億元總價拍下上海市靜安區中興路一宅地，以10萬元/平方米名義樓闆價、14.3萬元/平方米可售面積樓闆價，創下内地土地成交史上最貴單價紀錄

但新鮮出爐的香港淺水灣地塊，按照最高樓面價算，是内地單價地王的6.35倍，無情碾壓！

縱向來比，香港上一任地王是位于中環的一塊商用地。

2017年5月，恒基兆業以總價233億港元、樓面地價47.4萬元人民币每平米的價格，拿下中環一塊商用地，此後一直穩坐香港單價地王寶座。

而香港淺水灣這塊地，如果按照最高樓面價算，是香港前單價地王的1.9倍！

再來看看京穗深三大的城市單價地王：

北京單價地王，是豐台樊家村一地塊，商品房住宅部分折合樓面價達到7.5萬元／平方米。

廣州宅地單價地王，是越秀區一宗宅地，樓面價約6.46萬元/平方米。

深圳宅地單價地王，是前海一稀有居住用地，可售樓面價為8.74萬/平方米。

而香港淺水灣這塊地的地價，是北京“地王”的12.1倍，廣州“地王”的14.06倍，“深圳”地王的10.39倍！

完全是無情地吊打啊……

這還不夠！請注意，90萬一平米，這個是樓面地價，還不是房價！

如果是房價，那就更讓人瞠目結舌了。

大家知道，香港是全球房價最貴的城市，沒有之一！而淺水灣又是香港房價最貴的地方之一。

目前，淺水灣在售的洋房最貴145萬元一平米

圖源香港中原地産

這個價格，讓深圳灣看了沉默，珠江新城看了流眼淚，因為140萬元的單價，已經5倍于深圳灣壹号、7倍于廣州彙悅台。

壕到讓人窒息！

另據觀點機構，“有地産分析師指出，由于項目投資金額不算高，可興建三至四幢洋房，該地塊預料落成後單價可達 120 萬港元或以上。”

爪哇控股稱，拟将該土地發展為豪華住宅發展項目，作為長期投資以賺取租金。

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香港9大豪宅區，居然沒一個在CBD

那麼問題來了，這塊地為啥可以這麼貴？

要知道，當前香港樓市并不火熱，甚至處于下行，但架不住這地皮稀缺啊！

香港樓市的邏輯和廣州不太一樣，其CBD中環是一個純粹的商務區，沒有配備高端住宅，所以最貴的房子不在CBD，甚至都不在維多利亞港兩岸。

以下是媒體整理的香港九大豪宅區地圖

圖片來自“劉曉博說樓市”

如上所示，香港有九大豪宅分布區，分别是淺水灣、深水灣、山頂、半山區、赤柱和春坎角 、九龍塘、多加利山、銅鑼灣以及石澳。

這9大豪宅區，其中8個不在維多利亞港沿岸，可見香港富人對豪宅的偏好是鬧中取靜的山水區域，不像内地富豪那樣熱衷于CBD。

其中，淺水灣的房子更是出類拔萃，一套200多平方米的洋房别墅售價動辄近2個億，每平米100萬元，而且供應極少，想買都不一定能買到。

據悉，淺水灣内上一次出售地皮已是 2012 年，大昌地産以16.68億港元、樓面地價約44萬元/平方米拿下淺水灣道近110号地塊。

八年過去，才出讓了這一宗地塊，非常稀缺，地價自然也翻了一倍。

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香港地價為何這麼貴？

話說回來，香港房價為啥可以這麼貴？

一般認為有三個原因：

一是香港是全球著名的自由貿易港，整體稅負低，又背靠中國内地這個全球第二大經濟體，全球資本和富豪明星蜂擁而入，需求非常旺盛。

截至2021年12月，香港的資金總量15.186萬億港元，折合12.39萬億人民币，超過深圳一萬億，僅次于北京、上海。要知道，香港常住人口隻有深圳的42%，足見香港的資金密度之高。

另一方面，香港人口密度高，但土地供應極少。

香港是世界上人口密度最高的城市之一。但是，香港規劃高度重視生态，全境土地面積1106平方公裡中，房屋用地面積僅占6.9%↓

由于财政高度依賴賣地和地産相關收入，香港政府非常稀地，每年推向市場的新房供應量也少。

公開數據顯示，2018年，香港的新房供應量隻有約20000套。

但彼時香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%。

早在2019年，香港知名商人劉銮雄之子劉炜鳴就曾對媒體說：

“香港房價确實比較高，但是香港房價高不是開發商的問題，而是供應關系的問題。

能夠被用來蓋房子的土地供應得太少了！

他還坦言，賣良心價是不可能的，即使他願意賣良心價，其他發展商也不可能賣良心價。

錢多、人多，但宅地供應少，房價自然高。

相比而言，北上廣深住宅用地的供應要多很多，地價、房價就不會像香港那麼離譜。

所以，香港房價之高，隻是一個特例，内地城市的供應充足，再加上強有力的樓市調控，房價肯定不會這樣脫缰。

第三個原因常常被忽略，那就是香港樓市的高度分化，超級豪宅與普通房子的價差可以拉到十倍以上。像淺水灣、半山區、山頂區的房子，已經完全成為超級富豪的“内循環”，與香港樓市的基本面無關。

簡單來說，這類房子被高度圈層化、高度資産化，其行情與香港普通人沒有任何關系。這種情況在内地城市還沒有出現，即使是北上廣深的超級豪宅，目前還沒有完全脫離市場的基本面。

所以，這些超級豪宅的價格體系，已經不能用傳統的樓市邏輯去解釋，它更像高端藝術品市場，有錢人隻講喜歡與不喜歡，不講值不值得。

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