可以說，當下的天津市場，是一個割裂的市場。

剛需不敢妄動，剛改左顧右看，改善開始躁動，豪宅瞅準就下手。

身在其中的購房者，對于買房這件事很是焦慮，今兒和大家分享四個買房故事，希望對大家有啟發。

1

彭哥，最近接觸的一個粉絲，在互聯網大廠上班，來天津時間不長，想在這裡安定下來，買房成了第一目标。買房預算最高首付50萬以内，妥妥的剛需購房者。

怎麼選房子，道士君給了他之前做過一個公式，剛需買房人可以參考。

地段30% 學區30% 産品力（戶型、小區配套等）10% 商業10% 利好（交通、産業、環境）10% 其它（10%）。

在他所承受的預算範圍内，看了幾個項目，最後定了想買的樓盤，房子品牌、産品、價格都到位，所在的區域發展較好，且在通勤圈内，對他來說，均好。

決定交定金的檔口，彭哥公司下達命令，整體裁員比例50%。更壞的消息是他也可能在裁員名單中。

彭哥最終決定暫時不買了，延期了買房計劃。核心是擔心月供沒有穩定的資金來還。

現階段，像彭哥這樣的剛需購房者一批批。當下買房，不僅僅是首付湊夠就行，還要确認一下收入是否能夠完全覆蓋房貸，充滿不确定的時代，現金流穩定才是買房的底氣所在。

現在，很多剛需已經被逼到牆角，當連生存都是問題時，哪還有精力去售樓處看房？哪還有錢去買房？

作為成交主力的剛需，不誇張地講，直接影響了樓市預期。

的确，疫情影響下，人們經曆着行業變動，收入萎縮且進入不安全邊際，樓市剛需行情被暫時抑制，置業放緩，這是事實。用一句話來概括，疫情之下，剛需寸草難生。

但對于剛需，道士君還是那句話，能上車，抓緊上車，趁現在買房窗口期。

2

庚少，奔波在買學區房路上的“雞娃”家長。從去年開始看二手學區房，到現在了，還是沒解決。

大家都知道，從開年，天津的學區房率先迎來了新的獨立上漲行情。短短幾個月的時間，有學區房就漲了接近40%。

學區房，依舊是這一波天津行情中強勢的存在。

前幾日，庚少和道士君講了講其辛酸的買房曆程，他主要盯上河西，和平預算不夠。來來回回看了不下40多套，要不就太小太破，壓根沒法住，要不就是超預算了，更要命的還是最近這幾套，看上了，和房主也洽談好了，隔天就要付款了，晚上被告知，已經賣出去了，河西上海道小學那一片，房子稀缺，挂一套出來全靠搶。

最近，好不容易一套可以了，萬萬沒想到房主轉天因為其公司原因，牽連個人資産被暫時凍結，解凍還不知道什麼時候。

一邊是在漲的學區房行情，一邊是孩子上學的時間逼近，着實讓庚少很愁。

根據庚少反映的優質學區房出一套少一套火熱行情，道士君特去查了一下發現，二手房挂牌量和帶看量明顯增加，尤其是學區房，除了成交量上漲，價格也一定程度上浮。

常規來看，上海、廣州都經曆從熱點學區開始蔓延至熱門或大IP闆塊熱點樓盤跳漲，最後迎來普漲。包括北京，也正在按照這個路徑在走。

于天津而言，這個行情已冒頭很久，但基于目前整體市場判斷，這很大程度上是單點行情小爆發，傳導至全域，可能性不大。

3

這兩天，天津新下發的樓市利好政策：針對名下有多套住房的居民，2022年1月1日後賣掉1套後，可再購1套住房。并強調該政策覆蓋全市，各區通用。引發行業熱議。

也是，目前新政剛下，成功案例不多，一來是精準調控，滿足條件的購房者少。二來，時間短，還需要一定周期發酵。

這幾天，去年陷于賣一買一困局裡的孟哥，房子終于賣掉了，順利買了中交融成。

多長周期呢？一年零三個月。

目前一個家庭2套住房，賣一買一置換為主流。能賣的出去，才能做下一步購房打算。

改善是目前樓市破局的關鍵。為什麼呢，曾在《接下來的天津樓市，剛需平，改善起，豪宅争搶！》一文中有闡述，在此不過多贅述。

刺激改善，釋放改善需求，道士君建議可以支持置換購房需求，可先“買一”，待領取新的不動産權證前再“賣一”。

4

接下來這個買房故事，意料之外，也是情理之中。

前兩天一個粉絲，一個粉絲打算出手買體北魯能公館，來咨詢主要是夯實幾個信息點，其中一點是其規劃的小學、中學是否屬實。如若屬實，就直接買了。

末了，提出在天津在售上千萬的房子可選擇的太少了。

今兒上午被告知，買完了。本來還想等等接下來新拍的體北地塊，得知停牌，覺得短時間這個片區出新盤難，就果斷下手了。

豪宅市場，在天津有點特立獨行，這幾年地王延遲入市，市場供量少，但需求還是很飽滿的。數據上，800萬 需求，這幾年暗戳戳的漲了。除了2016年特殊除外，該波段的成交量又刷新了曆史新高。

另一方面，有個事實，天津樓市是割裂的，并沒有像連通器一樣，要漲一起漲，要跌一起跌，更像是中間有大壩的水庫，有的水位持續高，有的地方水位比較低。沒有邏輯，沒有道理，但它就在那裡。波動中，扛價較穩的當屬高端改善、豪宅這類産品。這裡多說一句，近兩年天津市場上的豪宅産品又上新了不少，比如招商江山玺、體北魯能公館、龍湖天曜等。

最後，應一個項目所求，抛個話題：新政之後，還想再漲個價，是否可行？

我表情悠哉，跳個大概，動作輕松自在，你學不來......

嗯，道士君又對《本草綱目》上瘾了。練操去了。

數據來源：京津冀數據研究院。圖片來源：好友周總、鐘總朋友圈

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