來源:經濟參考報

圖為前海經貿中心項目售樓處。 （記者 王文志 攝）

在中央巡視組指出招商局集團執行“三重一大”制度不嚴格問題，且該集團在全系統部署整改之後，其子公司招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱招商蛇口，001979，SZ），仍違規決策一重大房地産項目開工建設和銷售。這個“問題項目”不僅給作為央企子公司的招商蛇口後續經營帶來一系列難題，還将與之合作的民營企業拖入泥潭。

違規決策埋下“後遺症”伏筆

記者多方了解到，在項目土地性質尚屬“倉儲物流用地”，且沒有取得合法建設和銷售許可手續的情況下，招商蛇口就違規決策開工建設商業寫字樓和住宅公寓，并将該項目的部分寫字樓、公寓樓變相預售。

招商蛇口是招商局集團旗下的城市綜合開發運營闆塊的旗艦企業，也是央企四大地産企業之一。招商局前海經貿中心項目一期和二期（以下簡稱前海經貿中心項目）位于深圳市前海蛇口自貿區，由招商蛇口管理的企業深圳市前海蛇口啟迪實業有限公司（以下簡稱前海啟迪公司）開發建設。

據介紹，前海經貿中心項目是深圳市前海城市新中心建設的重要内容、媽灣片區轉型升級的重點工程之一，而媽灣片區則是前海蛇口自貿區的核心區之一。但《經濟參考報》記者在深圳調查獲知，備受各方關注的前海經貿中心項目，從一開始就是個“問題項目”。

記者多方了解到，前海經貿中心項目屬于違規開工建設項目，在項目土地性質尚屬“倉儲物流用地”，且沒有取得《建設工程施工許可證》等手續的情況下，招商蛇口就違規決策開工建設商業寫字樓和住宅公寓。

對此，招商蛇口此前發布的公開信息也予以證實。2019年12月20日，招商蛇口公告的《共同增資合資公司重大資産重組報告書》顯示：招商局前海經貿中心一期、二期開工時間分别為2017年2月和2017年6月；該項目開工建設的主要許可手續都是在項目開工建設日期之後取得，項目《建設用地規劃許可證》頒發時間為2017年10月30日，《建設工程規劃許可證》頒發時間為2018年1月5日和2018年2月2日，《建設工程施工許可證》頒發時間為2018年1月10日和2018年3月8日。

據本報記者了解，2017年9月20日，前海啟迪公司與民營企業深圳市樺盛科技有限公司（以下簡稱樺盛公司）就前海經貿中心項目達成合作，簽署《招商前海灣一期項目定制協議（寫字樓A座辦公及商業）》、《招商前海灣一期項目定制協議（公寓B座）》（以下合稱《定制協議》），将該項目的部分寫字樓、公寓樓變相預售給樺盛公司，預售合同标的物價值約為60億元。在簽訂《定制協議》後不久，樺盛公司向前海啟迪公司陸續支付了預訂款性質的定制保證金6億多元。

樺盛公司項目經理羅仟也向記者證實，在2017年9月雙方簽署《定制協議》時，前海經貿中心項目已開工建設，樺盛公司當時認為，作為央企子公司的重點建設項目，能開工建設就肯定是手續完備，後來才發現這個項目有如此大的“硬傷”。

此外，《城市房地産開發經營管理條例》第二十二條規定：房地産開發企業在“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”之後方可預售商品房。《商品房銷售管理辦法》第二十二條也規定，不符合商品房銷售條件的，房地産開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

在未取得合法建設和銷售許可手續的情況下，前海經貿中心項目違法建設加上違規預售，“非常規”操作為“後遺症”埋下伏筆。

前海經貿中心項目在深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（以下簡稱前海管理局）的轄區内，5月21日，本報記者就此向前海管理局發去采訪函，希望向該局建設項目審批監管部門了解前海經貿中心項目有關問題，該局傳播中心負責人緻電記者：局裡會向記者書面回複。但截至發稿，記者未得到該局的回複。

“國企打架，民企受傷”1.75億補償困擾各方

蛇口自貿公司内部股東存在分歧，導緻對樺盛公司的補償款支付問題懸而未決，“國企打架，民企受傷”，随着時間推移，拖欠數額可能“越滾越大”。

在前海啟迪公司與樺盛公司簽訂《定制協議》後，根據招商蛇口和前海管理局的合同約定，2019年12月9日，前海啟迪公司被招商蛇口管理的深圳市招商前海實業發展有限公司增資至深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（以下簡稱蛇口自貿公司），蛇口自貿公司由招商蛇口管理的企業和前海管理局所屬企業深圳市前海開發投資控股有限公司（以下簡稱前海投控公司）各持有50%股權。

樺盛公司與招商蛇口等各方的協商會議材料顯示，根據《定制協議》約定，前海啟迪公司初步計劃于2018年4月和9月獲得标的物業預售許可證。而事實上，該物業2020年4月和5月底才拿到預售許可證，比原計劃時間延遲了約兩年。

樺盛公司董事長王占江對本報記者說，由于“前海經貿中心項目遲遲未取得預售許可證，加之物業的裝修不符合約定的标準，雙方多次協商又達不成一緻”等諸多原因，項目遲遲無法交付銷售，該項目所占用資金的巨額融資成本令樺盛公司不堪重負。2020年4月30日，雙方經協商确認解除協議；就解除《定制協議》後的補償問題，雙方達成向樺盛公司補償1.75億元的意向性共識。

王占江表示，根據《定制協議》，樺盛公司本可主張前海啟迪公司返還雙倍定制保證金，鑒于疫情影響導緻樺盛公司面臨巨大資金壓力，為盡快達成和解，不得不接受前海啟迪公司提出的低于樺盛公司融資成本的補償數額。

樺盛公司做出讓步之後，應前海啟迪公司要求，出具接受補償款不高于1.75億元的承諾函，随後提供了“定制保證金主要為融資借款，且财務成本較高”的證據，請求盡快簽署補償協議并支付補償款項。

而此時的前海啟迪公司已由簽署《定制協議》時的招商蛇口管控，變為由蛇口自貿公司管控，而蛇口自貿公司由招商蛇口方面和前海投控公司各持有50%股權，蛇口自貿公司董事長為前海投控公司委派，蛇口自貿公司法人代表兼總經理則由招商局系統委派。

蛇口自貿公司的兩國有股東對“如何支付1.75億元補償款”多次協商，始終未達成一緻意見，内部股東存在分歧，導緻對樺盛公司的補償事宜“懸空”，王占江稱之為“國企打架，民企受傷”。

在多方參加的協商會上，前海投控公司與會人員對樺盛公司稱，補償的事應該找前海啟迪公司，不應該找前海投控公司。

蛇口自貿公司總經理胡勇在接受本報記者采訪時表示：這是曆史遺留問題，希望雙方國有股東能盡快拿出一個解決辦法。

2018年11月以來，國務院就“清理各級政府和國有企業拖欠民營企業中小企業賬款工作”作出一系列部署。2019年，招商局集團也根據國務院國資委《關于開展中央企業清理拖欠民營企業賬款專項工作的通知》要求，制定了清欠工作方案，要求各公司不新增無分歧逾期民企欠款，依法合規、及時清理有分歧的逾期民企欠款。

而時至今日，樺盛公司面臨的困境仍舊無解，形成央企和地方國企的合資企業對民營企業新的拖欠，并且随着時間推移，拖欠數額會“越滾越大”。

“巡而不改、改而無效”被指“三重一大”制度成擺設

從前海經貿中心項目建設運營暴露出的問題以及“後遺症”來看，招商蛇口在一定程度上存在“巡而不改”或“改而無效”的問題，“三重一大”決策制度在一些事項的執行上成了擺設。

據了解，前海經貿中心項目引起的上億元補償問題，使得央企和地方國企都備受拖累，民營企業樺盛公司更是苦不堪言。

在2017年與樺盛公司簽訂《定制協議》時，前海啟迪公司是深圳市招商前海馳迪實業有限公司（以下簡稱前海馳迪公司）的全資子公司。招商蛇口此前的相關公告信息顯示，前海馳迪公司因無内部組織機構和人員，由招商蛇口全權代管。

深圳企業界知情人士對記者表示，在手續不全的情形下，能否違法開工建設前海經貿中心項目、能否違規進行預售，屬于招商蛇口的重大決策、重大項目安排和大額度資金運作事宜，應當如何正确決策不言而喻；目前面臨的雙輸局面，是蛇口招商執行“三重一大”決策制度不力所緻。

2010年10月，國資委黨委就貫徹落實《關于進一步推進國有企業貫徹落實“三重一大”決策制度的意見》發出通知，要求進一步落實企業重大決策必須經過法律審核把關的制度，防止出現重大決策的法律風險。

2015年下半年，中央第十巡視組對招商局集團進行了專項巡視，反饋的巡視意見包括“執行‘三重一大’程序不嚴格”。2016年1月29日，招商局集團黨委通報整改情況稱，全面檢查集團各級單位“三重一大”決策制度執行情況，“要求各二級公司修訂完善本單位‘三重一大’決策制度實施辦法，目前已全部報集團審批。招商局集團還要求具備條件的三級公司，2016年上半年前均須修訂完善本單位的‘三重一大’決策制度，已有70家公司完成相關工作”。

相關專業人士認為，從前海經貿中心項目建設運營暴露出的問題以及“後遺症”來看，招商蛇口在一定程度上存在“巡而不改”或“改而無效”的問題，“三重一大”決策制度在一些事項的執行上成了擺設。

《經濟參考報》記者調查還發現，招商蛇口在深圳的“招商中環”、“招商太子灣”等多個地産項目，在未取得合法銷售手續的情況下，也以“定制協議”、“買斷式”形式“包銷”給其他公司，包銷方以“加收品質提升費”等各種形式加價銷售，被稱為當地房價快速上漲的“推手”。

針對上述問題，本報記者向招商蛇口發去采訪函，希望采訪了解相關情況，截至發稿未獲回複。記者同時多次撥打電話和發送短信聯系招商蛇口董事長許永軍，也無任何回應。

本報将對此事繼續予以關注。

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