2021年下半年以來，南京樓市遭遇了一波曆史級别的寒潮，江北核心區的下滑尤其明顯，當然，這裡面除了整體性的一個市場下滑之外，江北核心區還存在這麼幾個個性化的因素。

1、單價上漲。

在2021年之前，江北核心區是南京限價最嚴格的區域，作為2017年以來幾個限價的重點區域之一（包括河西南3.5w、河西中4.5w、江心洲3.8w、江北核心區3w），江北核心區的限價，大概到2020年底的卓越大江（均價3.45w）上市，才算有一點松動，是這些熱門闆塊中最後放開限價的。

而這一放開，就一發不可收拾，政務區和青奧闆塊還算友好，毛坯限價在3.2w左右，加上裝修包也就在3.6-3.9w，而正核心區的幾塊地，毛坯限價都在3.5-3.8w，加上裝修包，價格全部突破4w/㎡。

江北核心區新房價格整體脫三向四，也意味着樓盤的倒挂變少、甚至消失，導緻一票為了倒挂而來的投機客望而止步。

2、面積變大。

江北核心區作為一個全新闆塊，自從2015年誕生以來，除了早期開發的雅居樂濱江國際，上市樓盤的起步面積，随着時間的推移，也越來越大。

過去的一年，是江北核心區新盤起步面積上漲最快的一年，2021年之前，還有江畔都會上城、江畔月明府等一些89㎡的小戶型供剛需上車，但是到了2021年上半年，100㎡以下的戶型，已經從新拍地的項目裡消失了，2021年下半年，110㎡以下的戶型，也從新拍地的項目裡消失了，甚至到了即将上市的鐵建G19項目，起步戶型即将來到140㎡。

通常講，一個片區的發展早期，因為配套不完善，會做一些剛需小面積吸引人口，到後期，随着配套完善，改善家庭也會逐步加入，樓盤的起步面積變大是正常現象。

但是，江北核心區在過去一年，樓盤起步面積上漲過快，導緻整個闆塊的客群結構發生了重大變化，從2021年之前的剛需 投機，變成了2021年下半年之後剛需改善，甚至部分産品的定位直接就是改善客群。

平心而論，江北核心區的配套（商業 軌道交通），還沒有跟上。300w預算群體的客戶，看在倒挂的面子上，整體要求相對還是低一些；但是400w的客戶，倒挂沒那麼多了，又有了更多的選擇空間，要求自然會更高一些。

3、部分項目産品拉胯。

面對客群結構的變化，不少開發商也沒有做好準備，2021年上半年，行情的火爆，掩蓋的了不少問題，但是行情的急劇下滑，是大多數開發商沒能預料到的，産品也沒能實現明顯的提檔升級。

要麼戶型配置有問題，要麼裝修太平庸，除了一些政府規定的硬性要求，比如外立面之類的，很少看到開發商能做出令人稱贊的産品，金基映樾裡、保利江彙和頤和鉑岸江璟可能稍微好一點，但也有各自的缺點。

畢竟以前可以躺着賣，誰還有動力去做好産品呢，有些項目，其實位置非常好，但是最終去化不理想，産品這塊的要承擔很大責任。

盡管存在相當多的困難，我還是堅定的看好江北核心區的未來吧。本身作為一個新城區，規劃落地和資源導入，就需要一個很長的周期，比如地下空間、地鐵、地标，本身的建設期很長，但是未來對于拔高整個闆塊的高度，也是幫助極大。

下面分闆塊的聊一聊江北核心區今年上半年在售的幾個項目。

一、核中核：中鐵建G19。

中鐵建G19是去年二次土拍的一塊重磅勾地項目，毛坯限價達到了3.8w，預計今年二季度上市，銷售團隊已經組建，目前已知項目隻有4棟樓，戶型面積段140-168㎡，将是江北核心區第一個帶三恒系統的科技住宅，估計這麼大的戶型不會再做兩梯四戶吧。

位置嘛，杠杠滴。當然啦，這個價位的産品，位置已經不是考察産品是否值得購買的唯一因素，産品本身所占的比重也相當的高。

好在，中鐵建雖然過去幾年的發揮不是太穩定，卻偶爾也有驚豔的作品面世，這個項目最終的評價，還要看産品力，目前不太好說。但是無論價值如何，這個項目的關注度還是會非常高的（項目具體信息點擊這裡：江北核中核鐵建G19來了）。

二、健康城 商務區。

1、晴翠府VS晴樾府。

這兩個項目，都是去年卓越拿下的勾地項目，不過很明顯，卓越并沒有做好準備，起碼給這兩個位于正核心區的項目準備個售樓處是不是？目前，晴翠府用的是卓越大江的售樓處，晴樾府用的是江畔都會上城的售樓處。

很多人糾結于這兩個項目的位置誰更好，是不是在核中核，我覺得沒啥必要。

這麼說吧，抛開一些地鐵、學校之類的配套，我覺得江北核心區，大概有兩條比較重要的價值線，一條是長江岸線的自然景觀線，另一條是定山大街的商業中軸線。

當然，長江岸線，不僅僅是一條自然景觀線，在擁江發展的大背景下，也意味着更多的政府資源投入，所以目前整個江北核心區，越靠近長江的區域，公建配套的規劃就密集。

晴樾府更靠近長江，稱之為核中核也不為過，卻也是核中核最邊緣的地塊；而晴翠府，雖然在健康城，但位于四号線二期的地鐵口，是健康城最好的地塊。江北核心區，11号線沿線的項目很多，但是四号線二期沿線的項目卻比較稀缺。就這點來說，我覺得晴翠府的位置不弱于晴樾府。

目前，晴翠府已經開了兩期，去化不是太理想，主要是裝修包的性價比太低、部分戶型設計拉胯，作為江北核心區第一個均價4w的項目，除了賣位置，似乎沒什麼太多亮點。

而晴樾府，因為還是卓越操盤，估計産品不會有明顯提升，小區體量不大，6棟樓，兩種戶型（112㎡、129㎡）。

晴翠府尚能靠一些兩梯兩戶的小高層以及四号線二期的位置助力去化，晴樾府就沒這個好運氣了，哪怕頂着核中核的名字，怕是比晴翠府要困難一些。

2、龍湖天璞。

龍湖天璞是去年二次土拍，龍湖通過搖号拿下的一塊勾地項目，需要配建商業，小區體量不大，三棟住宅，毛坯限價3.5w，預計上市也要在4w左右。

雖然沒有看到産品，但是，基本可以預判，龍湖天璞是今年江北核心區最沒有性價比的項目。

①健康城的價格、政務區的配套。龍湖天璞在潤辰府隔壁，靠近江北大道快速路，緊鄰七裡河大街，對面就是政務區闆塊，上面說的長江岸線和定山大街商業中軸線，跟龍湖天璞基本不沾，學校、地鐵，樣樣沒有，當然，最重要的是價格貴了。

②産品硬素質一般。通常而言，優質地塊的建設強度都很高，相應的容積率也會很高，就江北核心區，所體現出的一般規律就是越靠近長江，住宅限高越高，而越靠近老山，通常就是主打低密度。但是龍湖天璞，靠近江北大道快速路，确是一個高密度項目，容積率3.0，限高100m。

所以，就正核的三個3.5w的項目而言，除非龍湖白送一個裝修包，否則基本排序就是，晴翠府、晴樾府＞龍湖天璞。

三、政務區。

政務區上半年沒什麼新盤了，隻剩下四個續銷項目：龍光天宸江樾、大華錦繡江來、花語熙岸、龍光天宸雲築，全部都開分銷了。

四個項目裡面，天宸江樾和大華錦繡江來要稍好一些。

天宸江樾是10、11号線的雙地鐵盤，講道理不是太難賣，但是開發商去年開盤搶回款節奏，蓄客沒跟上，不得已開了分銷，被整個江北核心區業主所诟病，目前隻剩135的大戶型。

大華錦繡江來更靠近11号線，産品比較有特色，18層的小高層，全部兩梯兩戶，目前也隻剩下四房戶型。

花語熙岸本來銷售難度不大，面積小、單價低，但是開發商醞釀了一波漲價，唯一的優勢也沒了，再加上靠近快速路的硬傷，目前正在艱難分銷中。

天宸雲築戶型略大、位置略差、價格不低，好在沒什麼太大的硬傷，去化狀态也不是太好。

整體來說，這四個項目，天宸江樾、錦繡江來＞花語熙岸、天宸雲築。

四、青奧研創園闆塊。

青奧研創園目前有五個項目，分别是佳源玖棠府、越江時代、中海觀江樾、保利閱雲台和頤和鉑岸江璟。

1、佳源玖棠府

佳源玖棠府是個老項目，2019年就開始賣了，目前還剩兩棟樓，今年交付，算是準現房了，前期均價3.03w，非常實惠的。不過尴尬的是，這個項目目前處于工程停工狀态，當然啦，不複工的話肯定是開不了的，能開的話肯定工程上的問題就不會是問題了。隻要能開出來、不漲價太多，這個項目肯定就是上半年江北性價比最高的項目了。

2、青奧三雄 越江時代

本來想寫青奧四雄的，但是就在昨天，越江時代被緊急開除出青奧闆塊了，那麼我們尊重一下當事人。

本質上說，青奧四個項目，各有特點，總體卻也處于一個檔次。

①越江時代：在這四個項目裡，越江時代的景觀資源是最好的，但是開發商是最差的、裝修包是最貴的、距離地鐵站是最遠的，這個項目四家合作，後期極易扯皮。

②頤和鉑岸江璟：裝修包是最具性價比的，位置一般，但價格最低，距離兩個地鐵站距離都不算太近。

③保利閱雲台：雙地鐵，産品做了高低差，戶型做的一般，裝修包做的也一般。

④中海觀江樾：是四個項目中距離地鐵站最近的，做了4種戶型：110㎡三房、118㎡三房、128㎡四房和142㎡四房，也做了高低差，其中142㎡戶型是兩梯兩戶的小高層，一共四棟。

總的來說，其實四個項目差距不太大，各有優劣，具體選哪個，看自己的需求以及你的預算。建議：小戶型，盡量買價格低的或者靠近地鐵的，大戶型盡量買兩梯兩戶的吧。

昨天青奧的其他三盤聯名發布一條文案，沒帶越江時代，挺有意思，不知道是嫌棄越江時代的民企股東呢，還是嫌棄他開分銷的做法，反正，肯定不是因為越江時代最好。

總得來說，可預見的時間内，江北核心區的樓市都不會太熱，這也給不少購房者可挑選的機會，因為價格的因素，明顯的套利機會已經不存在了，那種閉着眼睛買的項目，也所剩無幾，做張表給大家，基本代表我的态度吧。

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