1989年，時任日本銀行總裁的三重野康，說了一句話——工薪族努力一輩子，也買不起房子的社會是不正确的。

自此，日本房地産泡沫被刺破。

1991年，日本最大的城市東京，3個月内房價暴跌65%，拉開了全日本房地産崩盤的序幕。

1991年—1993年，日本2323家房企集中破産，平均每天能倒閉3家。

這場泡沫經濟崩潰後，日本房企經曆了長達20多年的至暗時刻，進入到漫長的調整複蘇期，大多數中小房企已經退出日本的房地産舞台。

時至今日，日本樓市曆經多輪周期，頭部房企格局幾經洗牌。

隻有三井、三菱、住友仍占據TOP20房企的一席之地。

他們頭頂财閥、經營軌道交通上蓋物業、金融大鳄、商業運營專家的光環，成功穿越了五十年地産大周期。

武漢樓市的瓜，又大又甜。

一并謝過峰兄、戰兄、一博兄，為武漢擋了刀。

武漢除開天地外的所有豪宅，全上了渠道。

前兩天，接到了一通電話。

她正在用稚嫩而蹩腳的普通話，跟我介紹着一個濱江的豪宅盤。

我明白了，這個講着生活方式、講品牌力、講絕版資源的牛X項目，也啟動了分銷。

武漢有不少樓盤的營銷中心，直接關門了。

聽朋友說，南湖某豪宅盤，花3個億做的最美售樓部，直接關了。

倘若，前期買了房的業主，知道這件事，心裡該做何感想。

上上周末，跪着WQ的業主，登上熱搜。

可是，複工交樓的希望，依舊很渺茫。

跟這些大鬼比起來，精改毛、送台車、工抵房等小神，簡直不值一提。

武漢樓市仍在，瘋狂探底。

雖然無奈，卻可以肯定的說，武漢樓市依然處于探底過程中。

9月的新房成交量，環比8月，可能有一個比較大的下滑幅度。

在大環境、政策沒有明顯變動的前提下，這種結果唯一的解釋就是——自由墜落。

很多人都在說，武漢樓市在築底、在回暖。

我仍覺得，為時尚早。

何時放量、何時反轉，這個觀點，依然成立。

今年我們聊新鮮的。

武漢樓市有這麼幾個圖騰，必須拿捏準了。

第一，武漢樓市的底掉地上了。

決定武漢房地産水平的，絕對不是最高的項目或闆塊。

底，是由房價最低的項目決定的。

9月，陽邏某國企開發的項目，直接上演從7200元/平到3600元/平的高台跳水。

3600元/平，這個價格，連五線雲夢房價都不如，談何樓市。

第二，光谷必須要回來。

光谷漲的時候，渾身是寶；差的時候，渾身是草。

孰好孰壞，反正光谷是投資客的最愛。

一個城市，判斷房地産市場的活力，一定是與投資客多寡成正比的。

過去是太多了，現在是太少了。

光谷一天不回暖、武漢一天不言底。

第三，一二手房，順挂。

新房，有些樓盤，早已血虧。

二手房，比較穩，投資客還在扛，最差也是保本。

因為樓市真正進入調整期，才剛滿一年。

無論多高的杠杆，都會準備兩年以上還貸資金。

既然那隻無形的大手，已經決定了要調整，一定會跌個通透，治到斷根。

斷根的臨床表現之一，打爆小業主的高杠杆。

明年春節過後，穩不住的投資客，開始抛盤。

市場重回順挂，二手庫存去化，修複行情确認。

我們所處的周期，前所未有。

今天的樓市，不止是一次單純的下行，這麼簡單。

它是被多重因素裹挾着崩塌了。

透支。

前十幾年、前幾年，賣得太好、太快、太多，該還債了。

環境。

出生率下降、單身族橫行、城鎮化率放緩、棚改變舊改、持續天量供應都是利空房地産的消息。

疫情。

戴口罩、做核酸、亮綠碼才能出門。

三年的疫情，對中産影響相對較小，底層人民的生活，真的太難了。

底層小商小販，本身就是龐大房地産供需金字塔的基底，幾十萬的房子沒人買了，

整個消費鍊斷層，百萬、千萬的房子，自然停滞。

以上三大因素，每一拳，都足以把房地産打趴下。

現在的情況是，三個拳頭一起打、持續打，房地産不暈死，才怪。

所以啊，我們每一個人，對當下的周期，都缺乏足夠的敬畏。

自己的認知，決定了到底是飲鸠止渴，還是斷臂求生。

甭管出于什麼理由，武漢90%以上的房企，都在拿着喇叭，高喊着揮淚甩賣了。

還有10%是所謂的豪宅，苦也得端着。

去化庫存，緩解流動性危機，是房企不約而同的選擇。

至于說打折能不能去化，那就是另外一個範疇。

今天，假使打折售罄。

回血之後，那房企該幹點什麼呢？

這就是基于每家房企對未來的預判所決定的。

你認為房地産賽道還很長，還能繼續在桌上玩，便會繼續拿地，攤薄土地平均成本，再開發。

你認為房地産業已經不可逆轉，就跟當年的報紙一樣，開始積極尋求多航道業務發展模式。

割了肉的房企，走在了十字路口。

飲鸠止渴的希望是，地價大降。

先來聊，固執派。

房價真的漲不動了。

再拿牌的前提是，地價一定得降。

地價到底有沒有可能降呢？

可能性為零。

我們知道，去年以來，大量的土地被區域及地方國企、央企拿掉了。

2021年度，武漢累計成交各類用地共計325宗，成交規劃建築總面積約4233.17萬方，成交金額約1945.24億元。

2022上半年，武漢兩次土拍共出讓28宗地，成交總占地面積84.79公頃，成交金額約202.46億元。

其中，2021年度50%以上、2022年上半年70%以上的土地，被國央企吃進。

特别以城投、蔡甸投、漢陽投、江夏投為代表的城市及地方政府投融資平台，唱主角。

這些投，錢哪來的？

銀行貸款。

銀行憑什麼貸款？

因為用土地抵押。

過去，城投的資金來源以城鄉社區支出、住房保障支出以及政府性基金預算為主。

但是當上面的資金，壓根背不起這麼重、這麼多的土地鍋時，城投隻能找銀行借錢了。

如果說抵押物貶值了，那這個遊戲可能就玩不下去，甚至之前的貸款都有收回的可能。

兼備裁判員與運動員雙重身份的國企，制定的首要規則肯定是——地價不能降。

房價漲不動、地價降不了。

這類房企的生存條件是，你有多少鸠，你就活多久。

斷臂求生是房企唯一的出路。

再來聊，改變派。

我們一定要打心底裡認可，這個時代真的變了。

舉個例子，我們做媒體的，過去可能請甲方吃個飯、洗個腳，業務就來了。

現在這麼做還有用嗎？

甲方要講的是費效比。

屁股坐穩，比腳丫子舒服更重要。

活下來的，都是不停改變着的媒體及媒體人。

房地産絕對不會玩完，但是部分房企可能會完蛋。

日本在崩盤後，房價在2009年—2019年間，主城房價依舊穩步上漲。

東京漲幅約30%，平均年漲幅為3%。

疊加低利率及租金回報率，住宅照樣是抗跌屬性最好的投資品類。

就樓市而言，日本新房成交水平穩定在7—8萬套/年。

敲黑闆，2020年，TOP20房企的市場集中度達到了約60%。

簡單點說，市場還在，且被頭部房企壟斷。

那麼，這些笑到最後的房企，到底做對了哪些？

其一，分散經營，通過物業管理、運營收入燙平周期中開發收入波動。

重資産、高周轉玩不動了，房企開始探索輕資産業務。

如房屋經紀、公寓租賃，以及代建業務。

其二，持币為王，積極獲得金融機構、财團等金主爸爸的支持，提高抗風險能力。

這些房企背後都是集團性企業，涉足多個重要行業以及掌控着日本經濟命脈，交叉持股後，房企彈藥充足。

其三，優秀的管理能力、品牌影響力、策劃能力等内功。

三井與住友兩家日本頭部房企2021年的财報，可以看到傳統的房地産業務僅占比30%，寫字樓租金與物業管理收入比例較高。

可見，在行業成熟期後，管理、服務溢價使得運營的利潤率也高于房地産開發。

通過日本活下來的房企，我們看到了什麼？

看到了單純以房地産開發為主業的房企，會萎縮、會淘汰。

活下來的房企，要具備什麼？

要麼，就是背靠大集團。

其他産業都能獨當一面，房地産能被貼補的富養着。

要麼，就是能夠輕資産化發展，做一些小而美的事。

69歲的王石，在44歲時，被診斷出血管肌瘤，可能癱瘓。

活下去，去追夢——

這六個字，成為步入45歲以後王石的座右銘。

因此，王石開始了兩次攀登珠峰。

“我發現登山中不允許你感情用事，必須時時提醒自己保持冷靜。

而且下山比上山更難，很多人就是因為登頂後太興奮或大意，以為大功告成，結果釀成悲劇。

所以，其實在最高峰時不能得意忘形，要安全返回大本營才算成功。

做企業家也是一樣，能夠全身而退才是最有智慧的”。

真心希望大家都是活下來的那家房企。

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