去年年底，海上嘉年華小區房子被抵押，業主全款買房辦不下房産證；前不久，有讀者投訴，在青島實地薔薇國際買房後遲遲不網簽，交完首付被告知房子還沒解押……

近期，有網友咨詢房師傅，看中一個樓盤，各方面都還不錯。準備過幾天去簽購房合同，但在交易中心網站上看到預售信息裡面，相中的房子被注明“已抵押”。這對購房者有何風險？會不會影響到以後辦證？

案例一

全款買房辦不了房産證

西海岸新區海上嘉年華小區的業主張女士稱，她在該小區全款買了兩套房，并于2018年6月份走了程序，而至今依然無法辦理房産證。

張女士經過打聽得知開發商存在在建工程抵押，目前房子沒有解押，因此不能辦理房産證。原來，開發商于2014年4月25日辦理了在建工程抵押。需解押後方可共同申請辦證。

業主薛先生介紹，“青島海上嘉年華小區名氣挺大的，在2016年前後廣告做的也挺好，我們都說這個地方很好，在2017年10月份就全款過來在這裡買房子，當時他說是2018年5月份之前肯定給辦下房産證，因為我們這是現房，當時就蓋好了。結果我們在2018年的5月份開始來催，他們就說快辦了，到現在來看可能是辦不了了。

除了全款買房的業主遇到了房子被抵押的問題，貸款買房的業主也因為房子被抵押無法網簽，後續的貸款也受到了影響。

據業主們介紹，他們都是在不知道房子被抵押的情況下購買的，遇到這樣的問題他們很無奈。找到開發商詢問時，也沒有得到過具體的答複。

案例二

遲遲不網簽，竟是抵押房？

齊女士是青島人，看中了西海岸新區的房子想做投資，不過她這次不是買房，而是想要退房的。

提起這次購房的經曆，齊女士的心情五味雜陳，四月清明節假期，她和丈夫一起，在位于兩河路上的實地薔薇國際看中了一套新房，總價150萬元左右，當天，他們繳納了2萬元定金。

合約上寫的清楚：簽訂認購書7日内，(即2020年4月14日前)，到甲方售樓處與甲方簽署正式購房合同，并支付首期房價款。不過這隻是認購書上的流程，置業顧問說了，如果先交錢，還可以享受優惠！

61萬首付享受10%的返利，相當于省了6萬多塊錢，齊女士覺得非常合适，沒多想便在三天後，通過網絡轉賬，繳納了全部首付款。

交完首付告知房子還沒解押？齊女士有點搞不懂，但認購書上明明寫着7日後就能簽合同，眼下，自己61萬的首付早就交了，時間拖的越久，齊女士退房的想法越強烈。但是想要退房就需要繳納20多萬元的違約金，齊女士覺得不可思議。

調查

融資需要與樓盤抵押

想了解新房被開發商抵押的背後，得先看這個法律規定。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當将抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。即所謂的“房随地走”。

在房地産開發中，開發商通常為了融資，會采用抵押土地使用權等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之後，再進行還款。這樣開發商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。

這其中的風險體現在開發商如果不能在合同周期之内完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購房者的沖突。

這就是在建工程抵押。抵押的是土地使用權，房子也在列。根本上，都是因為融資需要，說白了就是開發商缺錢。

你查看一下交易中心官網各樓盤的情況，很多樓盤的房子是正常銷售狀态，抵押房是少數。

比如，綠地鳳栖瀾月，黃島區的知名樓盤，在售房源就是這種情況的抵押。雖然沒有賣出去，但顯示已抵押。

同樣，禹洲朗廷府也是這樣的，在售房源抵押中。

如果發現這種情況，購房人該如何處理呢？被抵押的房地産不一定不能買。根據我國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應将轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

什麼意思？如果A開發商把樓盤抵押給B銀行了，隻要B同意，A是可以賣這些房子的，但需要提前将抵押狀況告訴買房者。如果沒有未告知，是無效的。

在實際操作中，如果開發商将抵押的房産(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理銷售(預售)登記、産權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。

但是認為“辦理了銷售(預售)登記的房屋就不會出現問題”的觀點是不恰當的，因為根據前面的房地産法律知識我們知道，這并不意味着抵押權人放棄了抵押權。

所以，你能看明白不，新房被抵押的情況，不一定出事，隻要順利，一樣可以網簽、辦貸款、辦房産證。但是有一個環節有問題，你就尴尬了。

總之，最好選擇有品牌、信譽好、資金充足實力強的大品牌開發商。

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