不等了！趁着樓市利好餘溫仍在，福州順勢加推了2022年第四批集中供地。

上海西新村、雁塔的舊改地塊以及樟岚、五裡亭的優質宅地，都趕上了今年福州土拍的末班車。為了賣地，福州甚至連“學區明牌”都出了！

但城投不兜底之後，誰來當土拍“氣氛組”呢？

2022年福州第四輪土拍共出讓12幅國有建設用地，包含7幅涉宅地塊及5幅商服地塊，土地總出讓面積約466.34畝，總起拍價高達106.27億元，将于12月10日上午開拍，涉及住宅用地的宗地2022-51号至57号采用“限地價、競首期付款比例、搖号”方式拍賣出讓。

公告一出，最直觀的感受是，宅地供應明顯少了。7幅涉宅地塊，除去宗地2022-55号地塊（全部建設安置型商品房）和宗地2022-57号地塊（全部建設社會租賃住房），隻有5幅是市場化商品住房用地。

這5幅商品住房用地分别是台江上海西地塊的2幅純商地塊、三江口樟岚的瞰江學區地塊、五裡亭地鐵宅地，還有一幅是安商房地塊，位于火車南站附近。

商服地塊方面，9月份剛啟動征遷的雁塔舊改地塊以光速上架了，其中宗地2022-58号地塊（雁塔舊改項目出讓地塊一）将建最高200米的摩天大樓。江南CBD也加快成型，此次出讓了9.25畝的商服用地。

先說下關注度最高的位于台江區核心區域的上海西新村地塊。作為福州中心城區今年涉遷面積最大的征遷項目，該片區一次性推出了2幅純商房宅地和1幅純安置宅地。

上海西新村出讓地塊二、三起拍樓面價都在2.68萬/㎡，未來商品房銷售指導均價高達4.5萬/㎡。在第四代立體生态住宅的光環下，未來區域新盤大概率定位改善，别提超3.0的容積率，就還過得去。

△上海西新村出讓地塊一、二、三效果圖

本輪土拍的另一塊“肥肉”是三江口樟岚地塊，直接把“劃片清華大學附屬中學福州學校”寫進土拍公告，在福州土拍史上實屬罕見。

今年首輪土拍出讓的倉山三江口出讓地塊二十二，也要求過配建小學并移交給福州教育學院附屬第一小學。

福州教育學院附屬第一小學是一所百年老校，是福州市教育局直屬的公辦小學，對口中學為福州十一中。而清華附中福州學校是市政府與清華附中合作辦學項目，是清華附中一體化學校成員校之一，是目前福州首個十二年一貫制公辦學校。

預期劃片一附小分校和明确劃片清華附中，二者含金量完全不同。所以，三江口出讓地塊二十二在當時并沒有引起争搶，而是由福州新區開發投資集團兜底。而此次出讓的三江口樟岚地塊除了“學區明牌”，項目周邊還有三江口公園金沙飛舞景區和嘉裡商業中心，配套優勢明顯，應該有不少房企盯着。

“防止以學區房名義炒作房價””的刀還架在樓市頭上，福州為什麼要祭出清華附中“學區牌”？當然是為了吸引房企拿地，救一救房價已經跌嗨了的三江口。搭上清華附中的濱江正榮府是如何“逆天改命”的，有目共睹。

△三江口樟岚地塊效果圖

此外，繼保利招商和樾風華之後，五裡亭地鐵旁再供應一幅21畝的純商宅地——連潘舊改項目出讓地塊一，似曾相識但又面目全非。它是由去年底流拍的宗地2021-58号地塊切割而來的，此次“二進宮”不知道能不能找到買家。

△連潘舊改項目出讓地塊一效果圖

以往，地賣不出去，苦一苦城投就行了。

據克爾瑞統計，近兩年福州6輪集中土拍成交的69幅宅地，福州建發、市城鄉建總、左海集團、福州建工等地方國資平台逆風托底了27幅地塊；而保利、首開、廈門建發、廈門國貿等國央企競得地塊17幅。二者合計購地占比已超過六成！

但近期，财政部印發了《财政部關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，嚴禁各地政府通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。一紙禁令宣告“城投托底”的土拍市場迎來變局！

不讓城投刷單，有可能導緻土地流拍率明顯提升，這或許是福州本輪土拍宅地大幅減少的良苦用心。

不過，随着“金融十六條 ”等市場信心的持續注入，民營房企的現金流騰挪能力有了初步改善。從11月南京、長沙、蘇州、無錫多地的土拍結果來看，雖然底價成交還是主旋律，但龍湖等民營房企逐漸恢複在土地市場的活躍度。

都說土地市場是房地産市場的晴雨表，本輪土拍應該是今年福州樓市最後的信心了，希望可以看到更多民營房企的身影。

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