地産投資部門經常會催設計趕快做方案，等着拿經濟指标做測算。

現實是多數地産公司研判土地是通過關鍵指标的卡位。在正式協同各部門開展強排和測算工作前，不妨先做個初步測算。

設計其實可以完全不做強排，隻通過簡單的數學計算，得到在符合規劃條件、規範和設計邏輯前提下，最理想狀态的經濟技術指标，給到投資部門進行測算。

經濟指标基本的邏輯關系如下：

一部分指标可以通過土地出讓信息直接填寫，剩餘指标完全可以通過計算和經驗完成填寫。

接下來，以杭州市江幹區笕橋生态公園單元R21-1地塊 （杭政儲出[2018]45号地塊）為例，進行填寫示範：

梳理規劃條件、出讓合同和公共租賃住房配建協議書，我們得到以下輸入條件：

(1) 容積率2.2，建築密度不大于28%，綠地率不少于30%，建築限高50米，以及社區服務、養老用房的配建要求。

(2) 該地塊出讓土地面積33079平方米，土地用途為住宅（設配套公建）用地，地上總建築面積不大于72773.8平方米，其中，不少于7277.38平方米作為配建公共租賃住房。

(3) 公共租賃住房原則上按幢或單元布局，成套兩居室（兩室一廳一廚一衛）占總戶數的70%，單套建築面積以55～65平方米為主；成套一居室（一室一廳一廚一衛）占總戶數的30%，單套建築面積以45～55平方米為主。

我們将以上信息輸入表格中，同時結合杭州市的各類設計規範，填充經濟指标表如下：

假設我們收到的産品定位如下：

杭州社區和養老用房的建設标準是按每百戶XX㎡計算，車位配置也與戶型面積有關。

目前無法填寫的數據主要是商品房面積、配套面積（和戶數相關）、車位數（和戶數相關）和地庫面積（和車位數相關，間接和戶數相關），因此，關鍵就在于算出各面積段的戶數。

若配套用房和車位配置标準均以每百平米計算，可以省去算戶數這一步。

商品房戶數可以通過商品房總面積除以商品房平均面積得出，注意這個平均面積是加權平均數，而非算術平均數。加權平均數的函數是SUMPRODUCT：

不喜歡記公式的小夥伴也可以直接計算出加權後的戶型面積再求和：

加權平均面積計算這步理解确實有困難的同學，可以反向思考，如果采用算術平均數計算，那麼戶型比例不影響計算結果，即無論大戶型套數多或少都不影響套數，顯然不成立。

商品房面積暫用計容面積減去已知的公租房面積和配套計算（高于實際值），即72773.80 - （7277.38 509.42 500.00 80.00）= 64407.00，則商品房戶數為64407.00/110.3 =583.9，取整計584。

同理，我們也可以得到公租房的戶數，進而得到總戶數。

緊接着，根據戶數算出社區和養老用房的面積，進而得到商品房面積，至此，所有計容面積已經完成計算。

上一步計算商品房戶數時尚未考慮社區和養老用房面積，現在這部分配套面積已經算出，那麼将商品房面積修正為63997.00㎡，商品房戶數修正為580套。

經濟指标表還缺少樓棟/單元數、非計容面積、停車位等信息。

樓棟數和單元數影響電梯數、外立面面積，進而影響成本。

但是是否需要計算樓棟/單元數這個指标，取決于成本的計算方式，正如一陽在介紹強排的文章中所述（鍊接如下），理解了成本測算和指标的對應關系，才知道設計怎樣影響成本。

根據戶數和比例我們得出各戶型的戶數：

但是這個戶數是否能實現，還需要驗證。

杭州地區住宅層高一般要做到3.0m，限高50米，最高層數是16層。

根據經驗，二類高層不偷面積，90-125㎡一般采用T3\T4形式，143㎡采用T2形式。

90-125㎡套數有174和87兩種，以自底層到頂樓稱做一溜或一豎。

我們先找到溜數，也就是套數與層數整數倍最接近的整數，174=16*11-2，174套很接近11溜，做16層11溜，多出來的套數可用其他功能代替，如降低層數、做配套用房、架空層。

87=16*6-9，比6溜少了9套，那麼平均每溜要少1.5套。

87套隻做5溜行不行?87=16*5 7，做5溜隻要再加7套。如果增加層數就超過限高，隻能單拎出來做一溜，那麼還是6溜。

可見，戶型套數湊足一溜往下減是可以的，往上加是建不出來的。

同理，143戶型要做4溜，58=16*4-6。

那麼，那就是說需配置11溜90㎡和115㎡，6溜105㎡和125㎡，4溜143㎡。

4溜的143㎡剛好是2個單元。而在T3/T4的組合中，90、105㎡可以做中間套，115、125㎡可以做邊套，那麼中間套和邊套就是各17溜，适用于T4組合，組成8個單元T4後，還剩1溜90㎡和115㎡。

這兩溜組合成T2公攤過大不成立，組成T3需要再增加一溜邊套，套數比例偏離定位會較大，因此，這兩溜在能8個單元中消化掉是最好的。我們把11溜減少到10溜，并将其他戶型做滿16層，看看結果。

同時我們得出這個地塊的商品房組合是8個單元16層T4和2個單元16層T2，電梯數是10個單元*每單元2部電梯=20部，樓棟數很可能是9，即T4面寬較大，每單元一棟，2個單元的143戶型組合成一棟放作為樓王。結果是把所有戶型做滿16層後，實際戶型比例與定位的偏差在2.5%内，還在一個合理的水平。

安置房由于戶型較小，128=16*8，采用T8布局較為經濟，50㎡可設置在上面幾層，也就是頂部縮進去的造型，或是50層設置在底部幾層，部分面積架空或做配套用房。

住宅占地面積可通過每個面積乘以相應的溜數，再乘以系數得出（因建築面積有不計容、半計容空間，占地面積大于計容面積），以90㎡的為例，90*10溜*1.05=945㎡，通過計算，商品房住宅的總占地面積約4200㎡，安置房住宅的占地面積約500㎡。

至于配套的占地面積，在組合住宅單元時無戶數富餘，考慮獨立占地建造，計2層，占地面積750㎡。

配建車位數将面積和戶數代入配建要求中，計算得出。

杭州市規範對地面停車比例未有明文限制，結合市面競品和報規公示來看，多數樓盤地面隻留訪客車位，因此在這裡把訪客車位以外的車位都停入地下。

地面停車比例上限在很多地區都沒有明确的規定，但在規劃審批過程中，常針對城市形象、小區品質等方面提出要求，甚至要求完全人車分流，在摸排不清的情況下，盡量參考近年通過審批的項目配置。品質相對較差的地區，地面停車比例最好也控制在20-30%以下。

由于布局形式可确定為全二類高層，停車效率較高，杭州市車位和車道尺寸較大，單車位面積暫以36㎡/車計（包含一部分地下的非機動車位），此時的單車位指标主要是靠設計限額和經驗估算确定。當然，此次測算假設是最理想情況，單車位指标可以往小了計。

接着自然得出地庫面積以及剩下的幾個面積。

以上就是一個産品業态單一的簡單案例，主要體現的是各類指标間的數學關系，最關鍵的一點在于計算各個面積段的戶數，其他數據迎刃而解。

完成指标的輸入條件是規劃設計條線、規範和産品定位。

實際上我們遇到更多是高低配項目，同樣以前文這塊地為例，假設我們收到的定位是高層 别墅的要求：

麼計算戶數時需同時得到兩種業态的戶數，以别墅量最多的情況考慮，那麼建築密度應是用足的，首先把已确定的公租房建築面積和占地面積扣除：

然後，暫不考慮配套用房單獨占地，假設高層住宅溜數為x，别墅套數為y（别墅每套即為一溜，套數即溜數），

則 110.3*16*x 200*y=65496.42 （①）

110.3*1.05*x 65*y*8762.12 （②）

①的意思是各業态計容面積之和為總計容面積

②的意思是各業态占地面積之和為總占地面積，别墅占地面積65㎡考慮挑空贈送，各地挑空贈送比例不同，根據落地項目更為準确。

EXCEL中可用函數直接解開二元一次方程組，用到的函數是：

注意輸入公式後，按住Shift Ctrl Enter三個鍵結束計算。

x、y均為整數，（可直接在函數計算公式中添加取整計算，不過為了更直觀的觀察計算結果，我比較習慣手動調節），建築密度不能超過上限，因此别墅向下取整，x=27,y=86。

最後，檢驗和調整高層27溜的單元組合，步驟同純高層定位，得出計算結果如下：

各家别墅業态贈送形式和面積不同，此處僅僅在單車位上增加至38㎡/車，已包含别墅贈送和停車效率降低的考慮，已是相當極限。

此外，如果别墅配置戶内電梯，也應在指标中體現；如果地下車庫面積超出用地面積約90%，需設置2層地下室。

高低配的計算結果代表着在不考慮日照、間距和規範的情況下，别墅最大化、停車效率較高時的經濟指标，可以說是極限值。

真正進行方案設計，不可能優于這個結算結果，因此如果根據這個指标測算，達不到卡位要求，那麼地塊還是盡早放棄或者尋求其他的突破口，不要指望着通過研究方案來解決利潤、回報率等問題。

業态≤2的情況以上已具體說明計算方法，如果要求的業态超過3種，建議先行測算哪一種溢價利潤更高，隻保留最高溢價産品和沖量産品。

本着解開X元一次方程組需要X個不同方程的小學數學知識，通過2個方程式僅能得到若幹個正整數解，引入各業态的售價，再通過EXCEL函數篩選出貨值最大的組合。

文章來源：一陽生的地産雜談（ID:gh_7a7952e3e9f7）,本文已獲得授權，對原作者表示感謝。

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