1月至今，Gucci Beauty雙子星願店、Lancôme先後在上海七寶萬科廣場開業，後者首日銷售額超50萬元，國際輕奢品牌Michael Kors也在積極洽談中。開業五年的七寶萬科廣場，成為在城市外環區域打造“高端化妝品 國際輕奢”定位的一個标杆案例。

與此同時，上海七寶萬科廣場過去一年的成績單也已經出爐：2021年商場總銷售額超30億元，24家商戶實現銷售額居于上海市場前三甲，其中，8家商戶是上海銷冠。

七寶萬科廣場是一個“開業即爆款”的項目。2016年10月項目一開就以其流暢的動線規劃、公共空間的主題創新、Apple Store等突破區域商業能級的品牌組合，以及超大客流量，成為當年商業市場上最受矚目的新商場之一。

項目一炮而紅有綜合性的因素，比如：七寶區域擁有成熟消費基礎，但商業供應偏老化落後；項目靠近七寶老街，使其在穩定的家庭客群之外還擁有遊客消費者，客群結構更多元。

項目自身條件也很優越，地鐵9号線七寶站有兩個出口分别與項目B1層兩側無縫對接，交通非常便捷。24萬平方米的體量囊括了300多家商戶，業态綜合性和品牌豐富度高。

好的開始，為七寶萬科廣場後續發展奠定了基礎。但如今能夠被業内推舉到“全國區域商業項目标杆”的地位。離不開開業之後，項目與時俱進地優化調整和精細運營。這當中既包括直接呈現于市場的品牌組合升級、改善消費者體驗的硬件設施優化，也包括深度運營協助租戶提升業績、商場數字化建設提高效能等内在功力的磨練。

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品牌組合提檔升級

關注品牌的創新性&引領性

我們iziRetail連續兩年對上海40家重點商場進行品牌更叠的雙月度監測。在被監測商場中，七寶萬科廣場的品牌更新率經常遙遙領先，活躍度非常高。

據統計，2021年期間商場新引進/移位/重裝的品牌，總共超過100家，占到商場總租戶數量的三分之一。其中不乏首次進入上海或者七寶區域的品牌，比如：SWAROVSKI全球新形象首店、卡遊動漫華東首店、老鴨集上海首店、Hollister區域首店、NARS區域首店、Ubras區域首店等。

在與七寶萬科廣場團隊交流過程中，對方強調“項目在甄選和引進品牌時，一直以品牌組合的提檔升級作為主導目标。關注品牌的創新性和市場引領性，而非單純從租金承受力角度考慮。”

從我們的角度來看，七寶萬科廣場近兩年來，在以下三個方面的調整最為突出，也成為全國區域型商業中心招調時常會參考的案例：

“高端化妝品 國際輕奢”正在落實

憑借高客流、時尚配飾和美妝集合店SPEHORA的優異業績，又恰逢高化品牌處于積極拓展市場的階段。如今一樓已經聚集了CHANEL、DIOR、Lancôme、fresh、NARS、ipsa、Gucci Beauty等一系列美妝品牌，這也是上海第一批引進高化的區域型購物中心。

有了高化氛圍之後，高端品牌逐漸開始入駐，繼lululemon、Furla、Polo Ralph Lauren之後，新的一年Michael Kors等也在陸續接洽中。

開業初期商場一層以快時尚為主打，之後随着項目調整以及國際快時尚集團的關店收縮策略。2021年順勢引進了VICTORIA'S SECRET、Massimo Dutti，以及NIO HOUSE、Hollister快閃店等。

餐飲業态的升級換代具有引領性

在七寶萬科廣場總能發掘到新穎的餐飲小食品牌，2021年引進的虎頭局渣打餅行區域首店、KUMO KUMO區域首店、澤田本家區域首店都是時下最炙手可熱的網紅品牌。謝謝鍋上海首店、老鴨集上海首店、1886汽車餐廳區域首店，以及裝修很有格調的新概念茶館隐溪首家購物中心店等，則不斷為區域消費者帶來最新鮮的餐飲和社交體驗。

項目B1層的調整尤其是一個值得關注的案例，開業初期該樓層以小餐、超市為主打。目前，一側已經更新換代，從原來的小吃餐飲進階為TOP TOY、Champion、MLB等潮流零售氛圍。另一側的小餐級次也随之提升，早期位于一樓的奈雪的茶、GODIVA等品牌調整到該樓層，前文講到的虎頭局、KUMO KUMO等也落位于此。

時尚品牌叠代，設計師女裝氛圍突顯

早期商場二樓服飾品牌以大衆時尚為主，近兩年引進了更多有個性、設計感的品牌。比如：iii viviniko、Zukka pro、Maxrieny、ICY、江南布衣 、MU desiger等，商場的時尚度有所提升，與提檔後的一樓氛圍更加匹配。

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深度運營，攜手品牌做好業績才是制勝法寶

七寶萬科廣場的品牌叠代升級和優異的運營業績，業内有目共睹。我們在交流過程中，希望發掘出項目成功的秘訣。先天優勢以外，項目團隊到底做了什麼，赢得了品牌租戶和消費者的信任和青睐呢？“在上海如此‘内卷’的市場裡，想要做好項目一定要拼深度運營的能力”對方如是說。

據介紹，2021年項目40%的餐飲租戶營業額創開業以來的新高，這當中既有“山石榴”這樣的新進品牌，也有“南京大牌檔”、“天泰”、“巡湘記”等成熟品牌。

“深度運營”、“精細化運營”并非新概念，關鍵是看落實度和細節如何。七寶萬科廣場團隊給我們舉了兩個具體案例：

一個是關于新品牌KUMO KUMO極速落地開業，該品牌開業期正值商場五周年慶階段，為縮短籌備周期，趕上商場周年慶節點，營運部門協調各部門組建專項小組，緊盯施工進度、協調解決設計造成的遮擋等問題。在辦證過程中，陪同品牌到政府相關部門溝通解決相應問題。

一系列的努力和全力配合，使得KUMO KUMO從簽訂意向書到開業隻用了19天的時間，在周年慶期間開業，取得了月營業額超過120萬的好業績。

另一個是關于老租戶業績逆襲，受疫情影響，新旺茶餐廳銷售額較之前持續低迷，項目營運部發現之後，主動和租戶一起分析經營數據、體驗菜品，并提出了“定制午餐/晚餐分類菜單”“單人套餐”“餐廳大堂改為明廚亮竈”“主動為顧客點餐而非要求其掃碼點單”等很有建設性的整改意見。

營運部還牽頭向市場部申請了樓層醒目廣告位，提升進店率；向公司申請部分租金延遲支付，幫助其度過資金周轉的困難期。如今，該店營業額大幅提升，晉升到月銷百萬店。

類似的精細化運營案例每天都在七寶萬科廣場發生，或許寫出來并無太多精彩噱頭，但運營的軟實力就是在于日複一日地從租戶和消費者角度考慮，把日常運營做細、落地實處。

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以客為本，與時俱進地打造精緻消費環境

去年，七寶萬科廣場悄然發生了一些變化，比如：一層地闆陸續升級為石材；場内更換了新燈帶，亮度有所提升；母嬰室進行了翻新，相關設施更加完善；停車場地面牆面更新等等。

據項目團隊介紹，在國慶期間進行一層地闆施工對生意不可避免地造成了影響。不過本着“以客為本”的原則，為了給消費者和租戶更好的商業環境，團隊還是下決心升級了地闆材質。

開業初期作為特色亮點之一，位于商場二樓的“彩虹階梯”也在去年進行了拆除。該區域目前用作品牌快閃位，供移位或重裝的租戶作為臨時門店使用。這一改動體現出項目軟硬件管理的融合，開業初期為帶動客流，在該位置打造親子活動主題區域，如今二樓以女裝為主，為了營造更時尚的購物環境，的确需要調整。

此外，七寶萬科廣場在人文關懷方面也有周到的考慮。去年1月推出為商場營業員而設的獨立休息室，用于員工就餐或小憩。去年9月，項目與闵行區政府鐵塔公司合作，在非機動車棚邊上的空地上打造了闵行區首個“騎手休息室”。

對于區域型商業項目而言，維護好周邊高頻到達的基本盤顧客是重中之重。對于這些消費者而言，項目不僅是消費場所也是休閑社交、消磨時間的去處。

為了帶給消費者常來常變的新鮮感，七寶萬科廣場在市場活動方面花了很多心思。五年以來，形成了“既有傳承又有創新”的市場活動策劃思路。比如，自2017年開始，每年春節期間都會打造主題各異的“年宵花市”，諸如老上海風情主題、盛唐風華主題、傳統花市等，已經成為七寶居民每年固定來逛的節目。

今年即将迎來第六屆年宵花市，新一屆将推出源于元宇宙概念的賽博朋克風格年宵花市，虛拟偶像也将作為本屆年宵花市的代言人出現，還蠻值得期待的。

七寶萬科廣場開啟了萬科印力體系在上海市場的強勢發展，後續亮相的南翔印象城mega、漕河泾印象城、松江印象城、AI PLAZA都有可圈可點之處。不管在團隊人才培養還是品牌資源積累方面，七寶萬科廣場都起到了标杆項目的帶動作用。

放眼全國的話，随着人氣、品牌級次和業績節節攀升，項目成為很多同類型項目調整升級的借鑒對象，也讓衆多品牌商對區域商業中心有了新的認識，和更多期待與想象空間。作為零售行業的觀察者，我們更期待七寶萬科廣場在下一個五年裡，為我們帶來更多創新和驚喜！

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