未來！租房能完全替代買房嗎？

最近，無論是上海和北京，開發商100%自持物業，70年不許賣的地塊是越來越多，很明顯這就是要大力發展租房市場的信号，在北京也已經多次給出明确表示，鼓勵機構進入租賃市場，未來就是要用租賃市場緩解炒房的預期，讓住房确實回到居住屬性上來。

去年以來，全國樓市調控的力度大過以往任何一年，不僅表現在嚴控房價、防止出現過快上漲局面，也表現在加大對房屋租賃市場的規劃管理力度。據統計，全國已經有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應規模，個别城市甚至開始實行“租購同權”、“租售并舉”、“租房落戶”等政策。

1.長租公寓受年輕人歡迎

2.“90後”租房成主力 買房不強求

數據顯示，目前我國大約有1.6億人在城鎮租房居住，“90後”人群正逐漸成為租房主力軍，他們對租房表現出了很高的接受度。不少人表示，如果有房子能讓穩定地租一輩子，又何必買房呢。

3.租賃機構和房企争相布局長租公寓

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其次，預期問題，所謂買房還貸款，跟付房租其實沒什麼本質區别，現在同樣一套房子，買房還貸款的數量比房租應該能多出去3倍，也就是說如果你隻花1萬塊錢就能租來的房子，你買房3成首付，月還款可能是3萬。而這樣的日子你要過30年。有人說了，不對啊，租房你是要漲房租的，未來的租房市場建設一個重點就是長租房，也就是在你租房的時候就給你約定好了，未來房租的遞增，以及3-10年的租期。那麼我們不妨算下，2年房租增長10%，需要12次調租，才相當于房租的3倍，換句話說你租這套房24年後，租金才會跟還貸款的數量持平。而實際上從去年開始，北京上海的房租都是下降的，像青島，重慶，成都這些地方的房租更是便宜的很，至于三亞，海口這樣的旅遊城市，房子多的根本租不出去。所以建立長租房，将租金增長固化下來，這完全可以改變大家的預期，我租一套房20年，還沒有貸款付出的利息多，顯然租房要劃算的多。20年後中國的人口結果将發生重大變化，人口将急速下降幾億，老齡化社會嚴重，到時候房子應該極度過剩。

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第三，價差問題，很多人有個思想，再苦再難的還房貸，房子還是自己的，租房的話，錢都給房東了，自己最後什麼都沒落下，這是典型的思維誤區，所謂落下什麼，需要以現金或者現金等價物為衡量，你落下一套房子，如果這套房子不能變現了，那麼他就一文不值。隻不過是紙面财富。而你去交房租，按照現在的租售比，實際上是房東在補貼房客。否則他把房子賣了随随便便做點理财，能夠拿到每月3倍的房租，他的機會成本比收益高三倍，難道這還不是真愛嗎？當租房市場越來越規範，更多的開發商以及專業的中介公司進入這個市場之後，大家會越來越習慣于租房，而屆時房屋買賣将變得極其困難，特别是地理位置一般，樓齡長的房子，放不放開限購，估計都賣不掉了。

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第四，稅費，房産稅不管怎麼樣，都肯定是要出台的，隻是早2年和晚2年的問題，房東不要妄圖把房産稅轉嫁到租客身上，租客的負擔能力，是跟收入有關，而不跟房東的成本有關。按剛才我們算的房價租售比，房東已經是虧本在租房了，所以不是他不想漲房租，而是漲不動，你漲租，人家就不租了。除非全國的房東說好了，按照同一比率漲房租，不能出現一個叛徒，這是完全不可能的事情。OPEC就那麼幾個國家搞個限産還搞不定，更何況是幾億房東同時協調了。

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我國目前關于租房的制度還不完善，尚在“摸索”階段，即使是下定決定發展租賃市場，這條路也是任重而道遠；不過即使厘清了發展的方向和道路，未來租房也不可能替代買房。

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