我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，想買上海别墅，身邊朋友說在長甯虹橋闆塊買比較好，也有說在古北，佘山，還有郊區的徐泾，趙巷，美蘭湖的别墅也不錯，該怎麼選擇呢？上海哪個地區的别墅區性價比比較高呢？

滬叔：你好，别墅區在上海的數量不多，整體處于比較稀缺的狀态，開發商普遍認為開發公寓的利潤高于别墅，所以别墅的開發者的數量不多。有許多人認為别墅區有較多不足，如購物，出行等均有不便，教育資源相對較少，但是對于高端人士來說，别墅區依然是最好的選擇。對于别墅區來說，通勤是需要重點考慮的因素。莘闵别墅闆塊整體别墅數量較多，開發較早，且通勤時間較短，交通便利，性價比較高。同時區域規劃好，未來可能有地鐵線和松江G60科創走廊加持。對于衆多不想遠離市區的客戶來說，不失為較好的選擇。

提問：滬叔，你好，最近看中有一套二手房，房東也願意降價，小區也好比較好，周邊配套也比較成熟，不過這個房子有地疑慮就是房東說他之前用這套房子給親戚開公司的時候做了擔保，現在親戚公司做的不錯，沒有什麼大問題，但是我就是怕買了這樣房子有風險，不知道能不能買。

滬叔：你好，像這種情況買了還是存在一定風險，雖然說房東沒有抵押，但是的話房東把房子給别人做了相關的擔保，一旦後面借款跑路了，會導緻這套房子可能會被強制執行，這種處理起來就非常的複雜了，一般人的話千萬不要去碰。

另外在買房的時候的話，還要注意以下有幾種情況的房源最好碰都不要碰了，首先是第一個如果有銀行抵押貸款的抵押超過50%的金額，這個的話就是屬于風險比較高的房子了。

第二的話是有機構抵押貸款的抵押金額超過30%的，這算風險較高的房子，一般正常人是不會去找機構進行抵押的，如果是先找銀行抵押，銀行做不了的，才會去找機構抵押，說明這個人的話在征信各個方面都是有一些問題的，是要嚴重的是個人抵押額超過20%的，隻要涉及到相關的個人抵押，那麼房東可能是一個高風險的人群，房子的話也相對應的就是一套比較高風險的房子。

以上這幾種情況的話，這些都是比較高風險的房子，很有可能會成為要單房，什麼是要單房，就是指那些交易十分困難的房子，對于普通購房而言的話，處理這些房子可能會有點棘手，所以看到這種房子就盡量不要去問。

提問：滬叔，你好，家裡小孩明年要上小學，買學區房的話，除了小學之外，要不要考慮初中呢？

滬叔：你好，學區房除了小學之外要兼顧初中這是一個經常被忽略的問題，學區主要指的是小學和初中九年義務教育的學位，其實初中的學位也十分重要，有的小學有直升初中，有的則沒有，所以在買學區房的時候要提前把初中也考慮在内，不然會有很快就要置換房子的壓力和損失，買學區房，一定提前要做好小學、初中的升學路徑規劃，其次對于初中學區房也要很重視。

提問：滬叔，你好，海外留學生，單身，想在上海買房，打算落戶上海，計劃是明年初買房，預算大概300-500萬，買哪裡房子比較好呢？最好升值潛力比較大，想問下滬叔在上海該怎麼買房呢？

滬叔：你好，後面就算你成功落戶上海，單身在上海買房，社保年限不長，雖然是上海剛需無房戶，但是現在上海新政後積分搖号，積分不高，熱門新盤有錢也買不到，其次，二手房市場錯綜複雜，想買到好的樓盤實屬不易，有一些老舊小區通過外部條件改造來吸引顧客，實際上樓盤質量不佳。300-500萬比較适合關注的闆塊：可以看南九亭、泗泾、嘉定新城、顧村、楊行的次新房，周邊配置不錯，且是電梯房，交通便利。

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