剛在辦公群裡又看到，注意是又看到，權證小姐姐在不動産中心辦理備案的時候，又有客戶沒有交契稅和物業維修基金導緻備案被退回，辦不了。經常有這樣的事發生，姑且不說這樣增加了開發商工作人員的工作量，其實這其中透露了很多客戶對購房流程的一知半解，也不懂得如何保護自己的權益。特别是當下停工爛尾事件頻出的市場環境下。

所以今天我就花點時間把購房過程中的每個流程給大家解釋一下，讓大家知道如何才是對自己的權益最有保障的。大家可以收藏一下，說不定哪天會有用得着的地方。我估計這個行業的80%以上人員可能都講不清，隻知道這是要求，這是流程。我剛也查了一些專業的解釋，那個看起來太費腦子啦，我還是以大白話的方式跟大家講吧，更容易理解一點。

1、認購：就是看中了哪套房就交定金定房，簽了認購協議對雙方都是有法律約束的。任意一方違約都是要負違約責任的，很多糾紛就來源于此，購房者要退定金開發商就不給退。原則上來講，開發商不退是沒毛病的。

2、網簽：主要目的是防止一房多賣。很多年以前沒有開發網上簽約系統時，開發商與個人都是簽的紙質合同，一套房賣給幾個客戶的情況時有發生。所以後來住建部門開發網上簽約系統，一套房子隻能簽約一次，有效地防止了一房多賣。就算一房多賣了，網簽方享有優先要求開發商執行合同的權力。

3、備案：隻有備完案，你買了房這個事其他部門才知道才認可。打個比方部分銀行要備案才能審批放貸，辦理公積金貸款或提取都要備案才能辦理，還包括一些比如拆遷安置買房退稅啊等等的，隻要跟其他職能部打交道的，都要備案。一房多賣一樣的優先。

備案的前提就是先交契稅和物業維修基金，多年前這些費用是可以開發商代收的，辦理相關業務時，開發商再統一代付。後來出現了開發商挪用的情況後，在開發了網上簽約系統後，就由業主自行去繳納了。

以上三個流程都是都是政府主管部門行使監管職權、房地産經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理制度。

對購房者來說接下來的這個流程，更加至關重要，但是往往很多人忽略了。

4、預告登記：辦理預告登記的前提要先備案。預告登記是《物權法》規定的一種不動産登記類型，經過預告登記的房屋，雖不具有物權變動的效力，但在法定期限内具有對抗第三人的準物權效力。未經預告登記權利人書面同意，處分該房屋的，不發生物權效力，即處分行為無效。

商品房預售合同登記備案，僅限于商品房預售合同。而預告登記适用于所有不動産交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地産開發項目的整體受讓等。

看我标出來的兩上關鍵詞沒，一個是法律規定，一個準特權效力，在法律層面這個房子他已經歸屬于你。備案和預告是兩個完全不同的層面，一個是行政管理制度，一個法律。如果碰到開發商爛尾破産，在權屬認定和賠付順序上都是完全不同的。

所以，如果你買的期房，一定記得馬上交稅，交物業維修基金。催着讓開發商給你備案和預告登記。别傻呼呼地以為錢能晚點交就晚點交，放銀行還能有幾毛錢利息，這是最愚蠢的想法和做法。隻有做完預告登記，才可以認定房子買到了，隻是沒有交割而已。接下來，就隻要關心開發商的工程進度了。

如果開發商沒有辦理預告登記，是可以自行辦理的，不過是在國土資源局下屬的不動産中心辦理，而不是在房管部門的不動産管理中心辦理。

以下是在網上看到，沒有進行預告登記，被法院查封了。

5、商品房首次不動産權登記：開發商修好房子後初次将房屋産權登記在自己名下的登記，也就是我們常說的大産權或棟證。當開發商辦理完首次不動産權登記後，說明項目已經完工，就不用擔心爛尾破産了。

6、不動産權證辦理：就是我說常說的房産證，房本。辦完首次登記後，就可以辦理分戶證，把産權辦到購房者名下。現在很多城市都提出了交房即交證的政策，不像以前買個期房，買到交房要兩年，交房後辦證又得兩年。

然後交房，入住。

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