古有長安米貴，居大不易

今有帝都房貴，居大不易

最近鬧得滿城風雨的從買不起到租不起現象，誰都不是旁觀者。來帝都十幾載，斷斷續續和房産中介打過交道，沒有任何立場，就簡單說說自己對這幾年來房産中介角色變更的觀察和理解。

如有錯誤，煩請各位看官不吝賜教！

先上圖，再慢慢解釋。

房産中介角色的三個階段

第一階段V1.0：純信息中介

這是最原始的階段，中介的價值源于信息不對稱性：房東有出租需求，房客有求租需求，但二者難以在茫茫人海中找到彼此。

中介提供居間服務，匹配雙方需求後，一般收取一個月房租作為中介費，無其它收費和服務。在這個階段，交易結構十分簡單，房東直接和房客簽署《房屋租賃合同》（注：合同名稱或有變化，下同，不一一注釋）；房客和中介簽署《居間服務合同》。

v1.0 純信息中介

猴子剛來帝都的時候，就購買過此服務，當然，會過如我，中介費是講了價的。彼時，鍊家的股權結構還沒這麼複雜，隻是個自然人投資的有限責任公司，還沒有現在的自如。

第二階段V2.0：“二房東”

隻收一個月中介費，當然不能滿足房産中介的胃口。利益驅動，出現了一種新的玩法：中介先和有出租需求的房東簽一個《資産管理服務合同》，受房東委托經營房屋出租，承諾定期向房東支付房租A；中介再找到有求租需求的房客簽一個《房屋租賃合同》，向房客收取房租B，并收取服務費。姑且把這種模式稱為“二房東”模式，在此模式中，房客并不會直接和房東簽署合同或支付費用。

v2.0 “二房東”

重點來了，讓我們梳理一下這個模式下中介的利潤有哪些。

一、 由于房客并不直接和房東簽協議，而是通過“二房東”中介進行交易，房客交的房租B通常高于房東收到的房租A，二者的差異為中介的第一個利潤來源。

不要小看這個利潤，它是主要的利潤來源，通常有3個部分構成。

1、“N 1”政策：即通過打隔斷的方式把客廳分割改造成一個房間，美其名曰“優化間”。這樣，從房東處收來的2室1廳變成了3室1廳，住的人多了，收的租金就高了，這也是房租B通常高于房租A的主要原因。

2、 中介一般會對老舊房屋進行一些簡單的裝修，配一些軟裝，比如宜家小清新的窗簾、沙發、台燈、挂畫等，這些美化工作迎合了“以貌取房”的房客們，自然也能提高租金水平。而且，中介集中采購，裝修成本比分散的房東自己采購成本低很多（規模效應）。

3、空置期：即中介通常會和房東約定一定的空置期，比如因為裝修、尋找客戶、房屋維修等原因導緻的房屋空置，在此期間是不給房東租金的，大概一年有一個月的空置期吧。聽起來很合理啊，BUT，中介的裝修都特别短，而且客源多，通常都不會空置這麼久，這個節省出來的時間，卻是實實在在和租客收了房租的！

二、 中介通過為房客提供一些服務，包括維修、清潔、基本的家具、網絡等，向房客收取相當于一個月左右租金的服務費。這裡也涉及到中介集中采購，所以會比房東自己采購成本低很多的情況。

三、 最後一個部分利潤最隐蔽，即期限錯配收益。說人話，就是由于中介向房東交房租的周期X與中介向房客收房租的周期Y不同造成的。一般來說，房租的結算周期可以按月、季度、半年、年約定，隻要X和Y不同，就叫期限錯配，X比Y長，中介就能賺取到期限錯配的收益了。比如，中介每個季度都能從房客處收到房租，但每年底才向房東交一次房租，在交房租前收到的錢可以去理财去收新的房源等等，進而取得收益。

第三階段V3.0：二房東PLUS。

其實在第二個階段，中介已經遠遠超越了之前的“信息中介”的定位，賺取了更高的利潤了。BUT，沒有最高，隻有更高。中介可以引入有放款資質的機構（小貸、銀行、消金），獲取更更更高的利潤。這種模式和第二種很像，但又升級了，所以我們且把它稱為“二房東PLUS”模式（取名的靈感來自蘋果~）。

那麼在哪個環節引入機構呢？當然是涉及到錢的環節。最近讨論的“租不起”，還記得吧？租不起，就貸款啊？看，有放款資質的機構是不是就順理成章出場了？

在這個模式中，房客在和中介簽《房屋租賃合同》時，如果手頭兒緊張，可以先不必支付租金。而是和有放款資質的機構簽《貸款合同》，由該機構将所有房租A一次性支付給中介，中介再按周期向房東支付房租B。（當然，該中介一定是有支付牌照，款項過中介才合規哈）

v3.0 “二房東”plus

第二階段的“二房東”模式中的所有利潤點，在“二房東S”中都有。

此外，由于引入了有放款資質的機構，該機構因為發放貸款賺了利息，總得分一杯羹給引線的中介啊，所以中介在這個模式中還能收到該機構的業務傭金。

看，是不是升級了？而且是一舉多得：

房客：減少了前期的資金壓力；

機構：增加了放款規模和利息收入；

中介：收了業務傭金，增加了利潤。

當然，這些利潤不是憑空出來的，羊毛出在羊身上，羊是誰？處在整個鍊條最下端的房客啊~

猴子認為這個模式，其實是中介借用了房客的信用，通過期限錯配不斷沉澱房客的租金，為自己跑馬圈地擴張市場加了杠杆。

如果覺得猴子說錯了，切記告訴我糾正我啊~

如果覺得猴子說得還不錯，幫兄弟轉一下，猴子下期準備吐糟一下V2.0中房主和中介簽的《資産管理服務合同》，及中介和房客簽的《房屋租賃合同》。

嗯，不轉就沒有下期。。

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