曾經号稱“龍華超級限價盤”如今淪落到朋友圈賣房，萊蒙水榭雲上作為内地唯一在售項目，銷售疑似遭遇“尴尬”危機。

萊蒙國際頻繁出售多個儲備項目，導緻踏空樓市擴張期，目前存在感全無。其公司高管年年換、業績年年跌，萊蒙國際仍然前途迷茫。

龍華“超級限價盤”，淪落到朋友圈賣房

近段時間以來，相信不少深圳人的朋友圈，開始被萊蒙水榭雲上的樓盤推銷廣告，頻繁刷屏與占領。

從推廣内容來看，“超級限價紅利”、“限量發售”、“4号線地鐵口物業”、“看房驗資300萬元”等字眼随處可見。

據了解，萊蒙水榭雲上位于龍華區新區大道與向榮路交彙處，共計522套房源，包含商業、商務公寓和住宅三種類型的産品。

該項目于9月29日開盤，住宅産品共計154套，戶型建面約36-172平方米，均價約7.38萬元/平方米，單價區間在6.3萬-8.4萬元/平方米，總價區間在272-1162萬元/套。

另外，商務公寓共計318套，戶型建面約38-73平方米，均價約6萬元/平方米，總價區間在239萬-426萬/套；

讓中房君不禁感到疑惑的是，該項目在開盤前，多方推廣信源聲稱該項目由于被嚴重限價，一二手房價格倒挂明顯，被譽為繼中海彙德裡之後的“龍華最有價值打新機會”。

然而，一個月時間過去了，截至如今，區區97套住宅房源仍然沒有全部售完，由于回款業績壓力，開發商也無奈地開啟中介轉介賣房。

據開發商推廣數據顯示，萊蒙水榭雲上與周邊潛龍曼海甯、特發和平裡、尚駿、中海錦城等高層項目（8.4萬-9.89萬元/平方米）存在1萬-2萬元不等的價差，然而銷售存在如此尴尬的局面，這到底是怎麼回事？

萊蒙水榭雲上：“小姐身子、丫鬟命”

在與多名購房者交流發現，僅有兩棟單體住宅樓，小區沒有花園，無法提供家庭使用的社區活動空間，且臨近新區大道，有噪音幹擾。

戶型面積偏大，且大部分為122-129平方米的複式産品，設計較為單一，項目北面朝向均為簡上村農民房，景觀視野不佳，改善性買家對小區的品質與檔次稍顯不滿意。

交通出行來看，開發商及中介宣傳的4号線上塘站“地鐵口”，實際步行距離大約1.5公裡左右，算不上地鐵口物業，與4号線紅山地鐵站、6号線上芬地鐵站步行距離，也達到2公裡左右。

此外，周邊缺乏大型商業配套設施，部分配套需靠幾公裡範圍以外，地鐵4号線東側紅山、上塘等片區的支持。

雖然該項目聲稱被限價，但實際上對比周邊二手房價格而言，周邊星河傳奇二期、長城裡程花園、金地上塘道一期在售價格7萬—7.8萬元/平方米，與萊蒙項目售價大體相當。

周邊卓越皇後道、中海錦城、合正中央原著等二手房憑借贈送/實用面積大、商業配套、交通出行等更顯著的優勢所在，雖然價格更高，但同樣也被市場接受。

有業内人士告訴中房君，萊蒙水榭雲上看起來隻是“小姐身子、丫鬟命”，也隻夠賣這個價格。

時隔九年，萊蒙水榭雲上終入市

事實上，萊蒙水榭雲上由來已久，其為深圳龍華區民治簡上老屋村更新單元（以下簡稱“簡上村舊改項目”），2011年簡上村舊改項目即已被納入了城市更新計劃，當時拟拆除重建面積為1萬平方米左右，将更新為居住功能。

盡管簡上村舊改項目在2011年就已經納入到深圳城市更新計劃，至晚2016年時也已完成全部拆遷簽約工作，并在2017年上半年正式開發建設。然而，過去3年期間，該項目建設仍然多次陷入停滞，施工進度非常緩慢。

不過，三年停滞期目前看起來并沒有白費，萊蒙水榭雲上所在上塘片區房價已有大幅上漲。其中，與萊蒙水榭雲上項目毗鄰的鴻榮源尚峻在2017年上半年開盤，當時其銷售均價為6.4萬元/平方米左右。

而目前鴻榮源尚峻二手房在中介平台上的挂牌價格接近9萬元/平方米，在此期間的房價漲幅約為4成。

樓市擴張期，出售資産反踏空

萊蒙國際作為一家有着港資背景的老牌地産商，其經典項目“水榭花都”、“水榭山”，尤其是“水榭春天”的熱銷，至今仍被深圳地産圈的業内人士記憶猶新。

2011年，萊蒙國際借助經營業績增長勢頭，選擇赴港上市，上市不久後，國内房地産迎來号稱史上最嚴厲的樓市調控政策。彼時的萊蒙國際的大多數項目位于受調控政策嚴重的一二線城市，影響非常大。

這也導緻2011年-2014年底，公司營業收入年複合增長率僅有5.95%，歸屬股東淨利潤更是出現負增長的情況。高負債的萊蒙國際，手握着25個待開發項目就成為“燙手山芋”。

據中國經營報報道，2016年，萊蒙國際以逾39億元的交易對價，向融創中國出售了位于上海、南京、深圳、惠州、杭州等地共計6個房地産項目。

時隔一年後，即2017年，萊蒙國際繼續以接近130億元的交易代價，向和昌集團出售了位于深圳、杭州、常州、南京、廣州、南昌等地共計8個房地産項目。

萊蒙國際在2016~2017年接連進行的大舉資産出售，與内地開發商此時的收購擴張形成鮮明對照，萊蒙國際也由此在内地房地産市場錯失機會。

2019年末，萊蒙國際名下房地産可售及可租的建築面積僅為51萬平方米左右，其中已竣工項目面積33萬平方米，在建項目面積12萬平方米，包括正在開發建設的萊蒙水榭雲上項目。

而2019年，萊蒙國際的房地産銷售額僅為1億港元，而在其銷售高點的2013~2014年，年銷售額均超過了100億港元。由此可見，萊蒙國際在内地房地産市場的存在感漸無。

2020年，萊蒙水榭雲上項目如期銷售入市，對萊蒙國際的重要性不言而喻，這是它今年在内地唯一計劃新推銷售的房地産項目，預計将成為上市公司主要業績來源與支撐。

高管年年換、業績年年跌，萊蒙國際仍然前途迷茫

此外，據财華社報道顯示，2011年6月-2019年12月，萊蒙國際的董事會和高管職務變動次數高達34次，涉及人員19名。

上市至今短短8年時間裡，董事會和高管職務變動年均4次。可見萊蒙國際管理人員并不好當，相應的職務更不好做。

8月28日，萊蒙國際集團有限公司發布2020年中期業績。

從公告中獲悉，報告期内，萊蒙國際營收約2.54億港元，同比減少約9.5%；毛利率由2019年同期60.4%降至約為52.1%；淨虧損2.11億港元，去年同期為淨虧損1.68億港元。

由此可見，萊蒙國際經營及财務狀況，仍然處于“前途迷茫”的困境之中。

部分來源自：中國經營報

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